海口市人民政府关于印发海口市进一步规范农村宅基地审批及建房管理实施方案的通知

各区人民政府,市政府直属各单位:

  《海口市进一步规范农村宅基地审批及建房管理实施方案》已经十六届市政府第133 次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  海口市人民政府

  2020年12月2日

  (此件主动公开)


  为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》 （ 中农发〔2019〕11号)《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》 （ 农经发〔2019〕6号)《海南省,农业农村厅海南省自然资源和规划厅关于进一步加强宅基地审批管理的通知》(琼农字〔2020〕93号)等政策法规,进一步规范我市农村宅基地审批及建房管理,制定本方案。

  一、指导思想

  全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,紧紧围绕乡村振兴战略,按照中央和省深化农村土地制度改革的总体要求,以保障和维护农民宅基地权益,促进农民增收为出发点和落脚点,以节约集约利用土地为导向,以规范宅基地使用为突破口,全面提升农村宅基地管理和农村住房建设管理水平,促进城乡融合和乡村振兴发展。

  二、总体目标

  宅基地管理实现“管到”“管住”“管好”“管到”:区、镇。政府依法履职,各相关职能部门依法监管,全面理顺审批、监管和执法三大体系。“管住”:通过规范审批、严格监管、从严执法,严控新增宅基地违法建设,基本实现违建零增长。“管好”:全面落实农村宅基地管理政策法规,事前、事中、事后全程监管到位,审批、监管、执法规范有序,全面实现农村村民建房先批后建、一户一宅、适度集中、面积法定、户有所居。

  三、工作任务

  (一)厘清监管职责。根据本轮机构改革和新修订的土地管理法规定,按照市级指导、区级主导、镇级主责、村级主体的宅基地管理机制,宅基地管理工作的重心在镇(街道),农村村民住宅用地由镇人民政府(街道办事处)审核批准。市、区农业农村局和市、区资规局要切实指导镇(街道)履行好属地管理主体责任。

  1.市、区农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地审批和合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报同级资规部门;参与编制国土空间规划和村庄规划;协助建立宅基地网格化联动监管机制,确保逢建必报,对未经报批擅自建房的一经发现立即制止,并书面移交综合行政执法部门查处。

  2.市、区自然资源和规划主管部门负责国土空间规划、规划许可、农用地转用等工作,具体承担在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和不动产登记等相关手续;负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求,其中涉及占用农用地的,需取得农地转用审批手续后,方可办理乡村建设规划许可证。

  3.市住房和城乡建设部门指导农村住房建设工作,区住房和城乡建设部门负责村庄规划编制、规划许可、宅基地违法建筑的认定、农村住房建设的设计、施工等监督管理服务工作,承担编制和指导示范图集推广、农村建筑工匠培训、指导镇(街道)加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理等。

  4.市、区、镇综合行政执法部门负责农村宅基地违法用地和违法建房查处,配合农村宅基地违法建筑的认定。

  5.其他部门职责。申请人申请的宅基地涉及林业、水务、交通、电力、通信、文化旅游、生态环境等其他部门的,所涉部门应当在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》上审查签署意见;具体由区级相关部门指导,各镇(街道)综合办事机构实施。

  6.镇政府(街道办事处)职责。各镇政府(街道办事处)要认真履行宅基地审批管理主体责任,负责宅基地审核审批工作。要建立宅基地统一管理机制,统筹协调相关综合办事机构履行宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农户住宅建设监管等职责,推行一个窗口对外受理、多机构内部联动运行机制,建立宅基地和农户住宅建设镇(街道)联审联办制度。要加强对宅基地申请、审批、使用的全过程监管,认真做好农户申请条件、规划情况、权属界线、用地规模、建筑面积等事项的审核把关,认真做好规划许可证办理和建设用地批准书发放,落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。要及时收集、整理确权登记和农用地转用等有关资料,建立宅基地用地建房审批管理台账,并及时向区农业农村局、区资规局、区住建局、区行政执法局备案。宅基地网格化联动监管应与“两违”四级防控结合,进行联防联控。要认真开展农村宅基地动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为,防止产生新的违法违规占地现象。要指导村委会或村集体经济组织完善宅基地民主管理程序,探索设立村民建房协管员,为农民群众提供便捷高效的服务。

  (二)强化属地责任。按照农村宅基地管理“市级指导、区级主导、镇级主责、村级主体”的要求,推动监管重心下移,压实区、镇两级的属地管理责任。

  1.强化区政府主体责任。统筹建立宅基地管理和规范村民建房管理体系。建立健全“部门协同,区、镇(街道)、村三级联动”的工作机制,加强区域范围内村庄规划、宅基地用地计划、村民建房全程监管和违法建房查处等工作。

  2.强化镇政府(街道办事处)直接责任。推动镇(街道)实施村民建房有关行政审批、监管和综合执法,按照权责一致的原则,落实镇(街道)域范围内宅基地管理责任,做到谁审批、谁监管、谁执法、谁担责。

  (三)规范审批管理。各级各部门要依法履行职责,进一步规范农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。

  1.依法赋予镇政府(街道办事处)审批权。按照法定职责,农村村民住宅用地由镇政府(街道办事处)审核批准。要依法合理赋予镇政府(街道办事处)相应审批和执法权限,依托镇农业服务中心、镇国土所(市资规局派出机构)、镇规划所、镇综合行政执法中队,建立集建设规划许可、宅基地审批、农房建设设计与施工监管、违法查处等一体的综合管理机构,健全宅基地联审、联办、联合执法工作机制。村民住宅用地审批权还没有下放到镇(街)的区,必须依法与职能划转同步下放到位。

  2.规范审查审批程序。按照“农户申请、村级审查、部门审核、镇级审批”的程序,符合宅基地申请条件的农户,向村级组织提出宅基地和建房(规划许可)书面申请,经村民小组、村民代表会议讨论通过,并公示无异议后,向镇政府(街道办事处)提交申请。审核中,镇农业服务中心负责审核申请人是否符合建房资格、拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等资料,并综合各有关部门意见提出审核建议;镇规划所负责审核是否符合村庄规划、设计方案要求、住宅建设是否符合风貌等;镇国土所负责审查用地建房是否符合土地利用规划、国土空间规划、用途管制要求,其中涉及占用农用地的,经镇政府(街道办事处)上报区政府,由区政府集中提交市资规局办理农用地转用审批手续;涉及公路、电力、燃气、水务、环保等部门单位业务职能范围的需征求意见。镇政府(街道办事处)建立宅基地审批管理台账和资料留存档案,并及时将审批情况报送区级农业农村部门。

  3.把握审批原则

  坚持规划先行。各区要依照法定程序,抓紧完成村庄规划编制和批准实施。农村宅基地选址必须符合村庄规划,需占用农用地的,依法按程序办理农用地转用手续。城镇建设用地规划范围外的村庄,要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式,增加宅基地空间,满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。镇(街道)要对接区级自然资源和规划部门,在新一轮空间规划中落实好农村宅基地的选址和用地规模。

  坚持一户一宅。严格按照《海南省农村宅基地管理试点办法》规定执行,农村居民符合条件的可申请一处宅基地,面积不得超过175平方米。符合建房条件的农户,方可申请一处宅基地。区政府要依据相关政策法规和本辖区宅基地供应情况,对建房资格、分户条件等作出具体规定。人多地少不能保障一户拥有一处宅基地的,在充分尊重农民意愿的基础上,可以采取集中统建、多户联建的方式,保障农村村民实现户有所居。

  坚持节约用地。对农民建房年度新增建设用地指标实行计划单列。农村居民住房建设应尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地。

  坚持依法管控。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

  坚持按图建房。在镇政府(街道办事处)审批环节,应免费提供示范图集给村民选择使用,做到村民新建住房风貌协调、建筑美观、彰显特色。

  4.严格全程监管。落实村民建房“五有三到场”要求,即有村庄规划、有审批手续、有示范图集、有施工管理、有奖惩措施,批前选址审查到场、开工验线砌基到场、竣工验收到场。镇政府应当自收到申请材料5个工作日内,组织现场核查;经审核符合条件的,由镇政府(街道办事处)办理乡村建设用地规划许可和农村宅基地审批手续,并在 3个工作日内,会同村级组织现场进行免费定位放线;房屋竣工后,镇政府(街道办事处)应当在收到核定申请之日起3个工作日内,组织现场复核,完成竣工验收,符合条件的及时出具证明。

  5.优化工作流程。镇政府(街道办事处)要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行办理的工作机制,健全宅基地及建房申报审批操作规范,明确申请条件、审批程序、时限,并向社会公布。宅基地审批通过的,要将《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》同时发到建房农民手上,为农民群众提供“一站式”便捷高效服务。

  (四)压实村组责任。发挥村民自治作用。加强村民自我管理、监督和约束,将宅基地及建房管理纳入村规民约,坚持民事民议民管民办,行使集体所有权。宅基地是村集体经济组织所有的建设用地,在村级审查环节,应充分行使村集体经济组织成员的权力,通过村民小组、村民代表会议讨论,使宅基地仅分配给具备本村建房资格的村民。落实动态巡查管控。设立村民建房协管员,对农村住房建设中的违规行为早发现、早制止、早报告。

  (五)查处违法行为。按照相关法律法规,农业农村部门负责检查“未批先建”“骗取批准”“批小建大”“批东建西”等宅基地违法行为,并将违法行为线索书面函告综合行政执法部门查处;自然资源和规划部门负责对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查,包括耕地保护、规划许可、用途管控等方面监督检查;住建部门负责对农村住房建设施工质量和安全进行监督检查,配合综合行政执法部门对相关违法行为进行查处;综合行政执法部门要建立农村宅基地及建房专项执法队伍,承担农村宅基地及建房执法职责,依法查处执法农村宅基地及建房违法行为;各级各部门要按照法定职责,切实履行执法监管责任。镇政府(街道办事处)要推进村民住房建设综合执法,建立健全农村宅基地及建房管理动态巡查制度,对农村村民宅基地使用中的违法违规行为及时坚决予以处置。遵循“新旧划断”原则,对现有“存量”农村宅基地及建房管理违法行为,依照相关政策规定查处到位。

  (六)适度集中建房。依法推进,按照村庄规划引导村民建房适度集中。自治推进,发挥村民理事会作用,通过村民自我管理,实现自觉到集中建房点建房。示范推进,提高已经建成的集中建房点绿化美化以及公共服务水平,完善已经规划的集中建房点的配套设施,吸引村民集中建房,引导村民集中居住。

  四、工作措施

  (一)摸清全市宅基地底数。组织农村宅基地和农房管理情况调查摸底,自下而上对一户多宅、超占面积、村内空地、闲置房屋、农村祖屋,以及华侨和侨胞等非集体经济组织成员拥有的农村房屋等进行调查,2021 年12月底前基本摸清农村宅基地规模、布局和利用情况。结合农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作,进一步调查、核实相关数据,全面核准全市宅基地和农房底数,以及农村集体经济组织成员数量和住房户数。责任单位:(各区政府,市农业农村局、市资规局;完成时限:2021年12月)

  (二)因地制宜推进全市实用性村庄规划编制工作。在试点成果基础上,按照务实、管用、可操作、能落地的总要求,分类、有序推进实用性村庄规划编制(垦区生产队、作业区居民点规划可参照村庄规划编制详细规划)形成全市村庄规划编制成果。责,(任单位:各区政府,市资规局、市农业农村局;完成时限:2021年12月)

  (三)加快推进人房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善已经登记的农村宅基地和集体建设用地成果;对未登记的农村宅基地和集体建设用地,开展房地一体权籍调查和确权登记。2021 年底前完成数据建库和全市农村不动产权籍调查,实现宅基地和集体建设用地数据汇交,农村房地一体和集体建设用地不动产登记发证率达95%以上,基本实现“应登尽登”和“人、地、房三清”(责任单位:市资规局、市农业农。村局、市公安局,各区政府;完成时限:2021年12月)

  (四)优化宅基地