文昌市人民政府关于规范农村集体土地对外流转用于农业开发管理的指导意见

USHUI.NET^®提示：根据《 文昌市人民政府关于公布规范性文件清理结果的决定》 （ 文府〔2018〕64号）规定，决定保留
各镇政府，市政府直属各单位，各农场：

为规范我市农村集体土地对外流转用于农业开发管理，促进农业发展和生态保护，保护土地权利人与经营者的合法权益，确保农业开发用地流转健康有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法、《中华人民共和国农村土地承包法》、《海南省经济特区土地管理条例》、《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》和《海南经济特区林地管理条例》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，特提出如下指导意见：

一、我市农村集体所有土地对外流转用于农业开发的，适用本指导意见。

二、本指导意见所称土地对外流转，是指以出让、转让、对外承包、对外转包、联营合作等方式处置土地使用权（承包经营权）的行为。

三、农村集体所有土地以出让、转让土地使用权、联合举办企业等方式流转用于农业开发的，由农村集体经济组织向市土地行政主管部门提出书面申请，经市土地行政主管部门审查后，报市人民政府批准。

农村集体所有土地对外承包、对外转包用于农业开发的，由市农业行政主管部门和镇人民政府管理。其中涉及土地权属、土地利用规划的事项，由市土地行政主管部门管理。

农村集体林地的林地使用权和林木所有权的流转等事项，由市林业行政主管部门管理。

四、农村集体土地对外流转用于农业开发应立足于短期和发展高效农业、示范种苗基地等，应当有利于稳定家庭承包经营体制，并留足农村集体经济组织成员生产、生活用地。

五、农村集体土地对外流转期限应当与土地用途开发项目相适应，不提倡流转时间过长，农村集体所有土地使用权出让或与他人联合举办企业最长年限50年；对外承包最长年限为30年。确因特殊情况需延长的，报省人民政府批准。农村集体土地流转期限不得超过承包期的剩余期限。

六、农业开发用地必须符合土地利用总体规划。实施用途管制，并建立耕地保养制度，合理使用土地资源，防止耕地质量下降，在土地流转之前，流转各方当事人应到市土地、农业、林业等行政主管部门查询流转地块的利用总体规划。

禁止下列破坏土地资源和生态环境的农业开发行为：

(一)对土地实行过度开发或者掠夺式利用的；

(二)在土地利用总体规划划定的生态公益林地以及公园绿化用地内开垦耕地和单一种植草本经济作物的；

(三)在基本农田、沿海国家特殊保护林带内从事开垦、采矿、采石、挖沙、取土、挖塘等破坏土层及地表植被的；

(四)造成土地沙化、盐渍化、水土流失和污染土地的；

(五)在农业开发用地上挖沙、采石、采矿取土以及堆放固体废弃物等给土地造成永久性损害的；

(六)法律法规禁止的其他行为。

七、农业综合开发用地中的非农业建设项目占用的土地，应当按《土地管理法》的相关规定办理用地审批手续；属农业设施用地的，由用地单位提出申请，镇政府申报，市农业部门和市土地行政主管部门进行审查后报市政府批准。

农村集体土地对外流转用于农业开发，应当权属清楚。尚未确权的，应先办理土地确权手续。

农村集体林地有下列情况的不得对外流转：（一）未取得林权证的；（二）权属不确定或者存在争议的；（三）被依法查封、扣押的；（四）在自然保护区核心区、缓冲区内的；（五）国家有关法律法规规定不能流转的。

八、农村集体所有土地对外流转用于农业开发的，必须坚持依法、自愿、有偿的原则。流转方案或协议须经村民会议2/3以上成员或者村民代表会议2/3以上的代表同意，报镇人民政府批准。村民会议、村民代表会议应当有会议记录，参加会议的村民或者村民代表应当签名。

农村集体经济组织统一经营的林地、林木对外流转，流转面积50公顷以下的，应当报经乡镇人民政府批准；流转面积50公顷以上80公顷以下的，由市林业行政主管部门审批；超过80公顷的，由省人民政府林业行政主管部门审批

承包方未按承包合同约定使用土地或者违反合同约定流转土地承包经营权的，发包方有权解除承包合同，收回承包土地。

九、农村集体土地对外流转用于农业开发的，以招标、拍卖、公开协商等法律规定的公开方式进行。

十、通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转方式。村集体经济组织无权单方面解除承包合同，也不能用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。

因农业开发确需以农村集体经济组织名义集中流转的，须征得承包农户同意，与承包农户依法协商处理土地承包合同关系，不得侵害农户依法享有的权益。

十一、农村集体土地对外流转用于农业开发的，土地承包金最低价可根据我市实际情况适时调整制定。指导价格如下：

（一）耕地承包金。1、开发条件好的每年不低于600元/亩；2、开发条件一般的每年不低于500元/亩；3、开发条件差的每年不低于300元/亩。

（二）园地、林地承包金。1、开发条件好的每年不低于250元/亩；2、开发条件一般的每年不低于150元/亩；3、开发条件差的每年不低于100元/亩。

（三）草地及未利用地承包金。1、开发条件好的每年不低于150元/亩；2、开发条件一般的每年不低于100元/亩；3、开发条件差的每年不低于80元/亩。

十二、农村集体土地对外流转的收益归农村集体经济组织；通过家庭承包方式取得土地承包经营权，土地流转的收益归承包农户，任何组织和个人不得擅自截留。

以其他形式承包取得的土地承包经营权依法进行流转产生增值的，增值部分不低于50%归发包方全体集体经济组织成员所有。承包合同有约定的，按照其约定处理。

十三、农村集体土