文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村集体经营性建设用地异地调整入市实施办法（2021年修订）》的通知

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

《文昌市农村集体经营性建设用地异地调整入市实施办法（2021年修订）》已经十五届市政府第93次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


文昌市人民政府办公室

2021年5月14日

（此件主动公开）


第一章  总  则

第一条  为规范农村集体经营性建设用地异地调整入市管理，进一步贯彻实施国家关于集体经营性建设用地入市试点工作中有关零星、分散地块调整入市的规定，明确异地调整地块条件、操作程序、收益分配等事项，根据《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》 （ 琼自然资改〔2019〕8号）及《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》，制定本办法。

第二条  农村集体经营性建设用地异地调整入市，是指村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，经其所属农村集体经济组织先复垦后，按计划调整到本市行政辖区内产业集中区或者其他符合条件区域入市的入市途径。

第三条  异地调整入市涉及复垦地块与入市地块。

本办法所称复垦地块，是指村庄内零星、分散的集体建设用地，先行复垦为农用地，并将腾挪出的建设用地指标调整到产业集中区或者其他符合条件区域入市的地块。

本办法所称入市地块，是指在产业集中区或者其他符合条件的区域内，文昌市总体规划（空间类2015—2030）与城乡规划已规划为经营性建设用地，使用复垦地块腾挪出的建设用地指标入市交易的地块。

第四条  异地调整入市的入市主体为入市地块所属农村集体经济组织。入市主体应按约定的标准和方式向复垦地块所属农村集体经济组织支付复垦补偿金。

第五条  异地调整入市不涉及土地所有权调整。在实施异地调整入市前，相关集体经济组织需对土地产权关系进行调整的，可根据国家法律法规，按自愿协商原则进行调整。市自然资源和规划部门负责做好相关政策指导。

第二章  异地调整地块条件

第六条  农村集体经营性建设用地异地调整入市，应当以文昌市总体规划（空间类2015—2030）为依据，按照先复垦、后入市的原则实施，确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高。

第七条  在异地调整入市前，复垦地块应当符合以下条件：

（一）在村庄范围内且零星、分散，土地利用现状地类为建设用地；

（二）土地权属清楚，无争议；

（三）法律法规规定的其他条件。

第八条  在异地调整入市前，入市地块应当符合以下条件：

（一）文昌市总体规划（空间类2015—2030）划定的建设用地，城乡规划或者村庄规划划定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途的建设用地；

（二）土地权属清楚，无争议；

（三）法律法规规定的其他条件。

入市地块不鼓励占用耕地，确需占用耕地的，按照国家及省“先补后占”等相关规定实施占补平衡，并按照先复垦、后入市的原则实施异地调整入市。

第三章  异地调整入市程序

第九条  农村集体经营性建设用地异地调整入市，由市自然资源和规划部门拟订《异地调整方案》，由复垦地块和入市地块所属集体经济组织分别审核无异议后，上报市人民政府批准实施。具体按以下程序进行：

（一）申请。入市地块、复垦地块所属集体经济组织共同选定符合本办法规定条件的复垦地块和入市地块，并经所属集体经济组织集体研究表决同意后，向所在地镇人民政府递交异地调整入市申请书。

异地调整入市申请书应当写明复垦地块和入市地块权属、面积、位置、地上附着物、异地调整入市方式和条件要求等基本情况。

（二）审查。所在地镇人民政府对复垦地块和入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审，市自然资源和规划部门根据初审意见，对复垦地块和入市地块的规划条件进行审查。经审查符合条件的，由市自然资源和规划部门出具审核意见。

（三）制订异地调整方案。市自然资源和规划部门根据集体经济组织之间协商形成的异地调整入市方式和条件要求，拟订《异地调整方案》，并经复垦地块和入市地块所属集体经济组织分别研究表决。

制定异地调整方案期间，复垦地块和入市地块所属集体经济组织应按自愿协商方式确定复垦补偿金标准，并签订书面协议。双方确定的复垦补偿金标准作为异地调整入市的条件之一，写入《异地调整方案》。

（四）异地调整方案报批。由市自然资源和规划部门将复垦地块和入市地块所属集体经济组织分别表决同意的《异地调整方案》报市人民政府审批。方案批准后由市自然资源和规划部门指导实施。

经批准占用耕地的，须按照“占多少，垦多少”的原则，由复垦地块所属集体经济组织负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，可异地购买指标落实耕地占补平衡，完成耕地占补后，需将占补内容纳入《异地调整方案》，经市人民政府批准后，入市地块即可按该方案规定的程序入市交易，不再办理农用地转用手续，不缴纳新增建设用地土地有偿使用费等；

（五）实施复垦和验收。审批《异地调整方案》后，由复垦地块所属农村集体经济组织制订《复垦方案》报市自然资源和规划部门审核同意，并组织实施复垦，且应在入市地块入市交易行为发生之前完成复垦以及申请验收。在复垦地块验收通过后，入市地块方可实施入市交易。

（六）制定入市方案和报批实施。复垦地块复垦验收批复后，由入市主体委托有资质单位进行地价评估，并拟定《入市方案》。《入市方案》编制完成后，后续表决、审批、公告及交易、成交结果确认及公示、签订合同、土地增值收益调节金和税费缴纳等程序，均按照《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》规定执行。

第十条  试点期间，如果复垦地块已具备条件，入市地块暂不具备条件（无用地需求者等情况），可以先将复垦地块复垦，操作程序可相应调整。待入市地块条件具备时，复垦地块和入市地块所属集体经济组织再协商确定复垦补偿金标准。

第十一条  《异地调整方案》有效期一般不超过1年，如在《异地调整方案》批准之日起1年内，入市地块未能成功入市交易的，则《异地调整方案》原则上自动废止。如需续期，须重新按程序报批。

第十二条  《异地调整方案》应包含以下内容：

（一）异地调整入市申请书；

（二）复垦地块和入市地块的基本信息，包括权属、地类、面积、土地利用现状图和规划图、地块勘测定界图、影像资料等；

（三）复垦地块和入市地块所属集体经济组织表决通过的异地调整入市书面决议；

（四）复垦地块和入市地块所属集体经济组织在异地调整行为中的权利和责任；

（五）复垦地块和入市地块的原土地使用者或者承包经营者确认意见及所属集体经济组织意见；

（六）复垦地块和入市地块所在地镇人民政府的初审意见，以及市自然资源和规划部门的审查意见；

（七）入市地块的入市方式和土地用途；

（八）复垦补偿金标准和支付方式；

（九）方案的有效期；

（十）方案应当包含的其他内容。

第十三条  《复垦方案》应包含以下内容：

（一）复垦地块权属、地类、面积、土地利用现状图和规划图、地块勘测定界图、影像资料等；

（二）复垦目的，责任单位，实施单位和施工周期；

（三）复垦地块原土地使用者或者承包经营者确认意见；

（四）复垦地块原土地使用者或者承包经营者补偿办法；

（五）复垦后应达农用地的地类和面积，所涉及耕地面积和等别。

（六）复垦补偿金标准、资金来源、支付方式等；

（七）方案应当包含的其他内容。

第十四条  复垦地块所属农村集体经济组织在复垦完成后，应当向市自然资源和规划部门申请验收，市自然资源和规划部门应会同所在地镇人民政府及市农业农村、水务、财政、林业等部门进行验收。验收通过后，由市自然资源和规划部门出具建设用地复垦验收批复。

第四章  收益分配及后续监管

第十五条  复垦地块的复垦补偿金由入市主体支付给复垦主体，补偿金额由双方自愿协商确定，也可参照复垦地块所在区域的征地区片综合地价的一定倍数确定，一般为1至2倍。

《复垦方案》经审核同意后，入市地块所属集体经济组织向复垦地块所属经济组织支付40%的复垦补偿金。待复垦地块通过验收后，再支付剩余的60%复垦补偿金。

第十六条  因自身经济条件困难、难以按本办法要求的时间节点支付复垦补偿金的，入市主体可申请市自然资源和规划部门代其垫付，并签订代付协议。入市成交后，代付的复垦补偿金由市自然资源和规划部门从入市土地成交价款中直接扣还。

试点期间，市财政部门应当将复垦补偿金列入市地方财政年度预算，市自然资源和规划部门可申请市财政拨付使用。

第十七条  复垦补偿金应优先用于复垦地块的原土地使用者或者承包经营者安置补助、青苗及地上附着物补偿，实施土地复垦，剩余部分由集体经济组织统筹分配使用。

原土地使用者或者承包经营者安置补助标准可参照《海南省征地统一年产值补偿标准》规定的复垦地块所在区域的安置补助费用标准执行；青苗及地上附着物补偿标准可参照《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》的规定进行清点作价补偿。

第十八条  实际支付复垦补偿金时，如《海南省征地统一年产值补偿标准》或者《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》与省人民政府审批《异地调整方案》时相比已进行调整，则实际支付的复垦补偿金原则上应当按调整后的标准执行。

第十九条  土地入市成交价款，除支付复垦补偿金、缴纳土地增值收益调节金和相关税费外，应当优先用于入市地块原土地使用者或者承包经营者的安置补助、青苗及地上附着物补偿等事项，剩余资金再由集体经济组织统筹分配使用。

第二十条  复垦地块复垦验收批复后，市自然资源和规划部门应在年度土地现状变更调查时，及时变更复垦地块和入市地块的现状地类。

复垦地块所在镇人民政府负责复垦地块的后续监管，并指导和督促集体经济组织及时在复垦地块上耕种。

第五章  附  则

第二十一条  本办法自2021年6月14日起施行，在海南省实施改革试点期限内有效，施行期间，文昌市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与新颁布上位法及政策等不一致的，以新颁布上位法及政策为准。

第二十二条  本办法中涉及集体经济组织表决的事项，一律按照《村民委员会组织法》的相关规定执行，按一事一议的要求进行表决，经地块所属集体经济组织2/3以上成员或者成员代表确认同意通过，并形成书面决议。

土地属镇级集体经济组织的，相关事项的决策可由镇党政联席会议或者镇长办公会议集体研究决定。

第二十三条  入市地块拟建设项目属于政府实施、具有公共服务性质的项目，经市人民政府批准，可申请办理农转用手续，农转用审批手续依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定办理。

第二十四条  本办法由市自然资源和规划部门负责解释。

《文昌市农村集体经营性建设用地异地调整入市实施办法（2021年修订）》已经十五届市政府第93次常务会议讨论通过。根据有关规定，现对本办法进行解读：

一、修订背景