文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》的通知

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》已经十五届市政府第93次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 
文昌市人民政府办公室

2021年5月10日

（此件主动公开）



第一章  总 则

第一条  为推进我市农村宅基地制度改革，规范宅基地管理，根据《海南省农村宅基地管理试点办法》《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》 （ 琼自然资规〔2020〕7号）《文昌市农村宅基地试点管理办法》规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所指的农村宅基地有偿使用，是指《海南省农村宅基地管理试点办法》实施前，因历史原因造成的超标准占用宅基地或一户多宅等情况，经农户申请，村集体同意，向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。

第三条  本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。

农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

第二章  有偿使用范围

第四条  农村宅基地实行“一户一宅”。村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175㎡的，认定为一户多宅，总面积不超过175㎡，不认定为一户多宅。

第五条  农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记：

（一）已婚或达到法定结婚年龄的；

（二）依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人；

（三）法律法规规定的其他情形。

对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经镇人民政府审核后公示认定。

第六条  符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，不纳入有偿使用范围。

第七条  有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：

（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；

（二）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积；

（三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地超过175平方米的超出部分面积。

第八条  适用宅基地有偿使用的房屋须符合现行的文昌市总体规划和村庄规划，且土地利用现状为非耕地。

第三章  宅基地有偿使用费的收取

第九条  宅基地有偿使用费缴纳标准按照经省政府批准同意，并发布执行的文昌市农村集体住宅用地基准地价的40%进行核算。农村宅基地坐落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如同一个农村集体涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算，作为应补缴有偿使用费标准。实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。有偿使用收费金额＝宅基地所在区域基准地价×有偿使用面积×住宅用地（农村集体）使用年期修正系数。宅基地有偿使用费由村集体经济组织收取。

拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地超标准占用部分不纳入补偿范围。

第十条  宅基地有偿使用年限由本村集体经济组织与宅基地权利人根据房屋新旧程度等情况自行协商确定，最低不少于20年，最长不超过70年，自有偿使用之日起计算。有偿使用面积和有偿使用年限在不动产登记簿和不动产权证书记事栏内注明。

第十一条  非本集体经济组织成员有偿使用宅基地的，应在不动产登记簿和不动产权证书的记事栏内予以注明。

第十二条  宅基地有偿使用费按使用年限一次性缴纳。合同到期后宅基地权利人可向村集体经济组织申请续签宅基地有偿使用。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费用及其所占应缴总费用的比例分期颁发使用权证。

超过规定时间不交宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。

拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。

第十三条  对因历史原因形成超标准占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：

（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第（二）项规定收取有偿使用费。

（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合文昌市总体规划和村庄规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发不动产权证，并在该证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第九条规定应补缴有偿使用费标准的50%核算。

（三）1999年9月24日至2019年11月28日《海南省农村宅基地管理试点办法》颁布实施前已建的房子（认定违法的除外），在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合文昌市总体规划和村庄规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发不动产权证，并在该证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第九条规定应补缴有偿使用费标准的100%核算。

第十四条  宅基地有偿使用按以下流程操作：

（一）申请。符合条件的人员向村集体经济组织提交书面申请及相关佐证材料。

（二）公示。村集体经济组织受理申请后，应提交成员会议或成员代表会议表决，经三分之二以上成员或成员代表同意，并将拟有偿使用的地块四至、对象、面积、缴交有偿使用金额等进行公示，公示期不得少于5天。

（三）审批。公示期满无异议且审核符合规定的，由村集体经济组织呈村委会做初审，初审通过由村委会报镇政府审批。

（四）签订协议。村集体经济组织与宅基地有偿使用对象签订《文昌市农村宅基地有偿使用合同》。

（五）缴费。宅基地有偿使用对象按合同约定，按时、足额向村集体经济组织缴交宅基地有偿使用费用。

第十五条  有偿使用对象完成宅基地有偿使用流程后，依据《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》 （ 琼自然资规〔2020〕7号）规定办理房地一体不动产确权登记。

第十六条  本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、特困人员等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。

第十七条  国家工作人员、党员干部、企业法人、产业协会负责人、在外知名人士应动员其亲属积极参与交纳。

第四章  监督管理

第十八条  村集体经济组织收取的宅基地有偿使用费纳入集体资产统一管理使用。属地镇政府要指导集体经济组织完善财务管理和民主监督制度，对农村宅基地有偿使用费进行审计监督，财政、纪检部门加强监督检查。

第十九条  有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细。宅基地有偿使用费的收取、管理和使用要进行公示，接受村民监督，任何人不得私自收取、减免、截留、挪用、侵占宅基地有偿使用费。

第二十条  收取有偿使用费应使用村集体经济组织统一收据。

第二十一条  宅基地有偿使用费收缴情况必须每年在本集体经济组织内部至少公示两次。

第二十二条  宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，90%留给本村集体经济组织，10%留给村委会，主要用于本村基础设施建设、村务管理、民生保障、公益事业、公共支出、宅基地有偿退出回购等。

第五章  附 则

第二十三条  本办法由文昌市农业农村局负责解释。

第二十四条  本办法自2021年6月12日起施行，试行期至2022年12月31日。

附件1

农村宅基地有偿使用申请（审批）表

申请户主信息

姓名

性别

年龄

联系电话

身份证号

户口所在地

现宅基地及农房情况

宅基地面积

m2

建筑面积

m2

权属证书号

超占面积

m2

涉及宗地数

宗

建房时间

拟申请有偿使用宅基地情况

有偿使用面积

m2

有偿使用年限

年

地址

四至

东至:             南至:

有偿使用类型（勾选）： 1.一户一宅超占面积（） 2.一户多宅超占面积（） 3.非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或者其他方式合法占有宅基地（） 4.历史原因超占面积（）

西至:             北至:

规划地类：1.建设用地2.未利用地3.农用地（耕地、林地、草地、其它        ）

现状地类：1.建设用地2.未利用地3.农用地（耕地、林地、草地、其它        ）

所在地基准地价             年 有偿使用费用非用费                         元

收费标准

有偿使用费

申请 理由

本人因       ，需申请宅基地有偿使用，该宗地东西长  米，南北长    米，面积   平方米，其中申请有偿使用面积 平方米，使用年限   年。本人对申请内容和所提供材料的真实性负责，如有虚假，法律后果由本人承担，请予以批准。                             申请人：                   年  月  日

村民小组意见

户因        ，申请宅基地有偿使用，该户宅基地面积     平方米，超占面积     平方米，申请有偿使用面积     平方米，使用年限  年，情况属实。经  年  月  日村民代表会议（村民大会）讨论通过，并于  年 月  日张榜公布，已满  日，且本户申请的有偿使用宅基地四邻无争议，群众无异议，同意该户宅基地有偿使用申请。                                           负责人（签字）：                                                年  月  日

村民委员会意见

经核查，申请人申请内容情况真实，符合宅基地有偿使用申请条件，土地所属单位已召开会议讨论    该宅基地有偿使用申请，并张榜公布无异议，以上情况属实。                                       负责人（签字）：                                                                    年  月  日

镇政府 意见

负责人（签字）：                                                                    年  月  日

附件2

农村村民会议及集体决议

经    年  月  日          村（社）召开的村民代表会议（村民大会）讨论通过，同意  户对本村（社）位于             地段的集体所有土地    平方米有偿使用，有偿使用年限 年。具体同意该宅基地有偿使用申请的成员签名如下：

签 名 （盖手印）	签 名 （盖手印）	签 名 （盖手印）	签 名 （盖手印）	签 名 （盖手印）	签 名 （盖手印）	签 名 （盖手印）
土地所属单位总户数  户，成员  人，其中同意户数   户，同意成员数  人。（盖公章）

附件4

文昌市农村宅基地有偿使用合同

甲方：       

乙方：             

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国村民委员会自治法》及《文昌市农村宅基地试点管理办法》等规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就乙方农村宅基地有偿使用达成如下协议：

第一条  宅基地基本情况

本合同涉及乙方宅基地坐落于_______________________，东靠_____________________；南靠_____________________；

西靠_____________________；北靠_____________________。

附不动产测绘图（含坐标）。

第二条  超占面积

该宅基地面积为__________平方米（以不动产测绘面积计算标准为准），超占面积为__________平方米。

第三条 收费标准

宅基地有偿使用费缴纳标准按照经省政府批准同意，并发布执行的文昌市农村集体住宅用地基准地价的40%进行核算。农村宅基地坐落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如同一个农村集体涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算，作为应补缴有偿使用费标准。实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。有偿使用收费金额=收费标准×农房超标准占用部分土地面积。

对因历史原因形成超标准占用宅基地的，按照《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》有关规定收取有偿使用费。

第四条  有偿使用费金额

该宗地基准地价为____________元/平方米，超占面积_____________平方米，有偿使用费金额为（大写）_____________________________元（￥：_________元）。

第五条  有偿使用年限

有偿使用年限为______年，从______年______月______日起至______年______月______日止。

第六条  付款方式

乙方应于______年______月______日向甲方支付有偿使用费（大写）_____________________________元（￥：______元）。

第七条  乙方权利与义务

1.对超占的部分，乙方在使用期内具有占有、使用、获取收益的权利。

2.乙方应自行承担房屋的质量安全责任。

3.消防防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第八条  甲方权利与义务

1.甲方具有按规定收取并使用有偿使用费的权利。

2.甲方负有保障乙方正常使用房屋的义务，包括但不限于“通水、通电、通路”等必要生活设施。

第九条 滞纳金

有偿使用费自合同签订之日起一个月内缴清，超过规定时间不交宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。

第十条  合同的变更与解除

（一）合同变更：

在有偿使用期间若出现超占面积减少的，在符合相关规定的前提下，双方可按实际情况调整有偿使用费金额。有其它需要变更情形的，经合同双方共同协商，可变更合同。

（二）合同解除：

1.因配合规划建设需要征地搬迁等情形的，合同解除，有偿使用费按剩余年限不计息退回乙方。

2.如乙方拒不配合因规划建设需要征迁本宗地则合同自行解除，超建建筑按相关法律政策规定处置，有偿使用费不予退还乙方。

3.有其它需要解除情形的，经合同双方共同协商，可解除合同。

第十一条  其它

1.本合同未尽事宜，按《海南省农村宅基地管理试点办法》、《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》等有关规定，经合同双方共同协商，签订补充协议。

2.有偿使用期间，如遇到法律政策变动，按照相关规定执行。

第十二条  争议的解决

本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，任何一方有权向人民法院起诉。

第十三条  合同生效条件

本合同自甲乙双方签字盖章后立即生效，合同一式三份，双方各执一份，报镇人民政府（街道办事处）存档一份。

甲方(盖章)：____________

代表(签字)：____________   乙方代表(签字)____________

______年______月______日

根据文昌市人民政府办公室《关于做好2021年互联网发布公文政策解读工作的函》，现就《文昌市农村宅基地有偿使用指导办法（试行）》解读如下。

一、背景依据

作为全国第一批33个“三块地”改革试点市县之一，文昌在宅基地改革中取得了一定成绩，制定了《文昌市农村宅基地试点管理办法》等内容，提出了一些具有创新意义的方法和举措，但是这些方法和举措仍停留在纸面上，其中涉及宅基地有偿使用这一项内容，需要进一步细化，加快推进政策落实。出台有偿使用办法，是解决因历史原因形成的“一户多宅”和超标准占用宅基地等问题的有效途径，维护和保障农民权益，同时对于发展壮大村集体经济具有重要意义。

二、目标任务

通过有偿使用的方式妥善解决在《海南省农村宅基地管理试点办法》实施前，因历史原因造成的超标准占用宅基地或一户多宅等问题。切实维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革，助力乡村振兴。

三、主要内容

办法共5章20条。

第一章为总则，第一条至第二条主要规定了制定办法的依据、农村宅基地有偿使用定义。

第二章为有偿使用范围，第三条至第五条主要规定了宅基地“一户一宅”和“一户多宅”的界定，宅基地有偿使用范围以及适用情况。

第三章为宅基地有偿使用费的收取，第六条至第十三条主要规定了宅基地有偿使用的流程、收费标准、使用年限、缴纳方式，明确因历史原因形成超标准占用宅基地的区别对待方式。

第四章为监督管理，第十四条至第十八条主要规定了宅基地有偿使用费的管理、监督和使用。

第五章为附则，第十九条至第二十条主要规定了试行期间的具体时间节点、解释主体。

四、涉及范围

在文昌市行政辖区范围内实施农村宅基地有偿使用制度。

五、执行标准

根据《土地管理法》、《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈深化农村宅基地制度改革试点方案>的通知》（厅字〔2020〕18号）、《海南省农村宅基地管理试点办法》、《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》 （ 琼自然资规〔2020〕7号）、《文昌市农村宅基地试点管理办法》等相关法律法规及政策规定。

六、注意事项

（一）宅基地有偿使用费缴纳标准：

有偿使用收费金额=宅基地所在区域基准地价×有偿使用面积×住宅用地（农村集体）使用年期修正系数。宅基地有偿使用费由村集体经济组织收取。

（二）对不同历史阶段形成超标准占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：

1.1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费。

2.1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，收取的有偿使用费规定按应缴有偿使用费标准的50%核算。

3.1999年9月24日至2019年11月28日《海南省农村宅基地管理试点办法》颁布实施前已建的房子（认定违法的除外），在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，收取的有偿使用费按规定应缴有偿使用费标准的100%核算。

（三）拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地超标准占用部分不纳入补偿范围。

七、关键词诠释

1.农村宅基地：农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

2.宅基地有偿使用：农村宅基地有偿使用，是指《海南省农村宅基地管理试点办法》实施前，因历史原因造成的超标准占用宅基地或一户多宅等情况，经农户申请，村集体同意，向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。

3.“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地，用地面积不得超过175平方米。

4.“一户多宅”。村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175㎡的，认定为一户多宅，总面积不超过175㎡，不认定为一户多宅。

八、惠民利民举措

（一）妥善解决历史遗留问题

通过有偿使用的方式妥善解决在《海南省农村宅基地管理试点办法》实施前，因历史原因造成的超标准占用宅基地或一户多宅等问题。

（二）切实保障宅基地权利人的合法权益

符合条件的超标准占用宅基地、一户多宅的农户经申请，村集体同意，向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费后可获取其超占宅基地使用权，给予确权登记，保障宅基地权利人的合法权益。

（三）发展壮大村集体经济，助力乡村振兴

宅基地有偿使用费由村集体经济组织统一收据。要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，90%留给本村集体经济组织，10%留给村委会，主要用于本村基础设施建设、民生保障、公益事业、公共支出、发展村集体产业等。