文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法（2021年修订）》的通知

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法（2021年修订）》已经十五届市政府第93次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


文昌市人民政府办公室

2021年5月14日

（此件主动公开）


第一章  总  则

第一条  为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，改革完善农村土地制度，根据《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）和《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》 （ 琼自然资改〔2019〕8号），结合文昌市实际，制定本办法。

第二条  试点期间，在文昌市行政辖区范围内开展农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指文昌市总体规划划定为建设用地且城乡规划或者村庄规划划定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式进入土地市场交易的行为。

第三条  农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织。

土地属村农民集体所有的，由村民小组（经济社）或者村民委员会代表集体行使所有权；属村内两个以上村民小组（经济社）分别所有的，由村内各村民小组（经济社）代表集体行使所有权；属镇农民集体所有的，由镇级农村集体经济组织行使所有权。

第四条  入市主体以全资方式设立的土地专营公司、土地股份合作社等具有法人资格、从事土地专营业务的市场法人，经集体经济组织成员书面委托授权，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项。

第五条  农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。

第六条  农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押，优先用于发展农村地区仓储物流、住宿餐饮、商务金融、旅游娱乐、休闲度假等实体经济产业项目，并可按规划入市用于发展以下项目：

（一）符合国家和我省产业政策的项目，包括租赁性住房；

（二）各镇规划开发边界范围内（除文城中心城区以外）面向文昌市或者周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转让。

前款第（二）项所流转对象应严格限定为我市或者周边毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。

第七条  农村集体经营性建设用地使用权入市应当签订书面合同。

合同应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、双方违约责任等内容。

第八条  农村集体经营性建设用地使用权依法出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押时，其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并处分。

第九条  农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股），向受让人或者承租人颁发《不动产权证书》。

第二章  入市途径及条件

第十条  农村集体经营性建设用地可以按照规定就地入市。

村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少，质量有提高的前提下，可以由市自然资源和规划局拟定异地调整方案，并报市人民政府批准由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，调整到本市辖区内的产业集中区或者其他符合条件的区域入市。

复垦工程竣工验收通过，入市地块在规定时间内成功入市后，市自然资源和规划局应当根据市人民政府的异地调整批准文件，当年内组织办理土地利用现状年度变更登记手续。

城中村集体建设用地，可以按政府主导、多方参与的原则，在依经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行整理、基础设施配套，重新划分宗地、确定产权归属后入市。

第十一条  农村集体经营性建设用地就地入市应当符合以下条件：

（一）符合文昌市总体规划（空间类2015—2030）、相关产业规划及环保要求；

（二）依法取得集体所有土地权属或者集体土地使用权证书；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或者经所有权人书面同意随土地一同入市；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十二条  采取调整途径入市的，应当符合以下条件：

（一）需调整地块在现行土地利用现状图中为建设用地；

（二）需调整地块位于村庄范围内，且布局零星、分散；

（三）土地权属清晰无争议；

（四）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕；

（五）需调整地块应当复垦为农用地，且复垦后的农用地面积，不得小于拟入市地块面积；调整涉及占用耕地的，复垦为耕地的面积，不得小于所占用的耕地面积，且质量不得低于所占用的耕地；

（六）拟入市地块不属于永久基本农田，且为文昌市总体规划（空间类2015—2030）划定的建设用地，城乡规划或者村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途的农村集体建设用地；

（七）拟入市地块在调整完毕后，必须符合本办法第十一条第（一）项及第（四）项规定的条件；

（八）调整完毕后的建设用地面积总量不得大于调整之前；

（九）法律法规规定的其他条件。

第十三条  需调整地块应在入市交易行为发生之前复垦为农用地，并向市自然资源和规划主管部门提交验收申请，由市自然资源和规划主管部门会同农业农村等部门进行验收。复垦的农用地经验收确认符合本办法第十二条有关规定后，方可实施入市交易。

第十四条  采取集中整治途径入市的，应当符合以下条件：

（一）整治地块土地权属清晰；

（二）整治地块的地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或者经所有权人书面同意进行集中整治；

（三）整治地块的土地权属各方应当以书面形式签订相应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项，作为集中整治后，重新划分宗地和确定产权归属的依据。

（四）整治应依照文昌市总体规划（空间类2015—2030）、相关产业规划及环保要求开展；

（五）整治之后的拟入市地块应为未被征收或者未纳入储备范围，已依法取得集体所有土地权属证书的农村集体建设用地。

（六）整治之后的拟入市地块应属于文昌市总体规划（空间类2015—2030）划定的建设用地，城乡规划或者村庄规划划定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途的农村集体建设用地。

第十五条  有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：

（一）农村宅基地使用权，但法律、法规另有规定的除外；

（二）土地权属有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；

（四）已办理抵押登记，但未取得抵押权人书面同意的；

（五）地上建筑物、构筑物及其他附着物存在权属纠纷影响农村集体建设用地入市的；

（六）没有明确土地使用条件的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第三章  出让、出租、作价出资（入股）

第十六条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权交付给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地价款的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让出租给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付出租金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指具有土地所有权的农村集体经济组织，根据法律规定以及出资协议的约定，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权进行评估作价入股，与他人以合作、联营等形式共同兴办的企业的行为。

第十七条  仅限具备以下情形之一的项目可选取作价出资（入股）方式入市：

（一）国家、省相关文件明确可以协议出让的；

（二）符合农村集体经营性建设用地入市条件的集体所有权性质的征地安置留用地；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第十八条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。特殊情况，经市人民政府批准可以采取协议方式交易。

未按本办法规定进行公开入市交易或者未经市人民政府批准，集体经济组织不得通过与用地者签订合同的方式，擅自将农村集体经营性建设用地使用权出让、出租或者作价出资（入股）。

第十九条  农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，具体年限按下列用途确定：

（一）住宅用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

农村集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定使用年限，但最长不得超过二十年。

第二十条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经2/3以上成员或者村民代表表决同意后，集体经济组织或者授权实施主体可以向所在地镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或者村民代表的正式表决书等相关材料。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）审查。镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。市自然资源和规划部门根据初审意见，会同相关行政主管部门，对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由市自然资源和规划部门依据控制性详细规划或者村庄规划，明确拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式（出让、出租或者作价出资（入股））、入市交易方式（招标、拍卖、挂牌或者协议）等内容。

市自然资源和规划部门应会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的，不得成交。

（四）入市方案表决。入市方案应当经集体经济组织2/3以上成员或者村民代表表决，并形成正式表决材料。土地属镇级集体经济组织所有的，由镇党政联席会议集体研究决定。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交市自然资源和规划部门。经市自然资源和规划部门组织有关部门审查后，报请市人民政府批准。

（六）公告及交易。入市方案经批准后，由市自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书或者作价出资（入股）确认书。土地交易结束之日起10个工作日内，市自然资源和规划部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布交易结果公告；入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。

（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方须按照成交确认书或者作价出资（入股）确认书的约定签订土地出让、出租合同或者作价出资（入股）协议。

以协议方式进行交易的，应当履行本条第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第二十一条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金，全额纳入市级国库。

土地增值收益调节金市财政应当将一定比例分配至入市地块属地镇人民政府，专款用于支持入市地块所属村集体或者全镇乡村基础设施建设。市财政留存部分应当专款用于支持全市范围内乡村基础设施建设或者用于支持建立建设用地指标调配平台。

第二十二条  以招标、拍卖、挂牌方式出让（出租）土地的，土地增值收益调节金按比例从土地出让（出租）成交总价款中计提缴纳。以协议方式出让（出租）土地的，土地增值收益调节金按比例从市人民政府批准入市方案所确定的协议出让总价款中计提缴纳。

以作价出资（入股）方式交易的，土地增值收益调节金按比例从作价出资（入股）金额或者评估价值款中计提缴纳。作价出资（入股）金额与市自然资源和规划部门审核确认的评估价不一致的，以价格高者为准。

土地增值收益调节金计提比例主要综合入市方式、入市地块区域位置、入市土地用途及使用年限等因素分级计提。其中:

（一）土地用途为商服用地，土地增值调节金计提比例如下：

1.出让方式：

城镇规划开发边界内（包括文城镇中心城区、集镇开发边界内、旅游区开发边界内）：提取比例30%

城镇规划开发边界外：提取比例25%

2.出租方式：

城镇规划开发边界内（包括文城镇中心城区、集镇开发边界内、旅游区开发边界内）：提取比例25%

城镇规划开发边界外：提取比例20%

3.作价出资（入股）方式：

城镇规划开发边界内（包括文城镇中心城区、集镇开发边界内、旅游区开发边界内）：提取比例30%

城镇规划开发边界外：提取比例25%

（二）入市用途为工矿仓储或者其他用地的，土地增值调节金计提比例如下：

1.工矿仓储用地的提取比例8%；

2.其他用地的提取比例15%。

（三）入市出让住宅或者商住用地，用于集镇开发边界内自有建房或者租赁性住房建设的，按土地出让成交总价款的30%提取土地增值收益调节金。自有建房项目或者租赁性住房项目的基础设施和公共设施等配套工程建设费用，由入市主体承担并列入项目前期开发成本。

文城镇中心城区为文城镇中心城区开发边界范围，“集镇开发边界”是指在文昌市人民政府驻地（文城镇中心城区）以外的乡镇开发边界范围；旅游区开发边界为在《文昌市总体规划（空间类2015-2030）》中规划为旅游区域开发边界范围。

第二十三条  受让人、承租人应当按照本办法的规定，代入市主体向市自然资源和规划主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让、出租合同的约定，将土地出让金余额支付给入市主体。

在契税无法覆盖农村集体经营性建设用地入市环节的过渡时期，受让人、承租人须按成交总价的3%缴纳与契税相当的调节金。

第二十四条  入市主体应提取入市成交总价款的2%用于支持所属村委会行政事业及农村经济的发展。

第二十五条  受让人、承租人向市自然资源和规划主管部门缴完土地增值收益调节金，并按照出让约定向入市主体支付完土地出让金及其他法定税费，或者所缴交租金达到租赁合同约定办理土地权属变登记的条件后，方可向市自然资源和规划主管部门申请办理《不动产权证书》。

以作价出资（入股）方式交易的，以现金或者土地以外的其他财产出资（入股）方，向市自然资源和规划部门缴完土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向市自然资源和规划主管部门申请办理土地不动产转移登记手续。

第二十六条  农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责，入市的农村集体经营性建设用地分割转让标准、流程、登记办证及税收参照国有建设用地相关文件执行。入市的项目须按照出让时土地利用现状分类中二级类所包含的含义项目进行建设，禁止用于（变相）开发房地产项目。法律法规另有规定的，按照法律法规执行。

第二十七条  农村集体经营性建设用地入市取得的土地收益应纳入农村集体资产统一管理，并接受审计监督与政府监管。

农村集体经济组织应当根据市人民政府出台的农村集体经营性建设用地入市土地增值收益分配指导意见，制订收益分配方案，并做好集体、个人收益分配工作。

收益分配方案应当经集体经济组织2/3以上成员或者成员代表同意。

第四章  转让、转租和抵押

第二十八条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入股）方式交易后，土地使用权人再将土地使用权有偿转让他人的行为。

第二十九条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指土地使用权以出让、出租、作价出资（入股）方式交易后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

第三十条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

已办理土地登记，取得集体土地使用权证的农村集体经营性建设用地可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第三十一条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。

第三十二条  通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让、出租合同或者作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第三十三条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，统一按国家有关规定