玉林市人民政府关于印发玉林市物业专项维修资金管理办法的通知

玉政规〔2020〕1号

各县（市、区）人民政府，各开发园区管委，市政府各委办局：

现将《玉林市物业专项维修资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


玉林市人民政府

2020年1月2日




第一章  总则

第一条 为了加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、使用、监督管理，适用本办法。

第三条  物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。

第四条 市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。

市房产主管部门可以设立或指定一个物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责物业专项维修资金的归集、使用、换算、监管等工作。

不动产登记、审计、价格等相关主管部门按照各自职责协同做好相关工作。

第五条 管理机构应当委托所在地商业银行作为物业专项维修资金专户管理银行。

物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房物业专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账，其中，业主交存的物业专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第二章  交存

第六条 业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：

（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市物业建筑安装工程每平方米造价的百分之五。

（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市物业建筑安装工程每平方米造价的百分之六。

每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。

第七条 售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为本市房改成本价的百分之二。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的百分之二十、高层住宅不低于售房款的百分之三十，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

第八条 业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第九条 新建物业的开发建设单位应当在商品房预售前向管理机构足额预交物业专项维修资金。

业主应当在办理房屋入住手续前，向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

第十条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房物业专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专户。

第十一条 物业购买人未按照本办法的规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。

第十二条 交存物业专项维修资金应当按照下列程序办理：

（一）业主向管理机构提交物业专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后，领取物业专项维修资金交存通知单；

（二）业主凭物业专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存物业专项维修资金，取得物业专项维修资金交款凭证；

（三）业主凭物业专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。

第十三条 业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。

第十四条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

（一）不委托管理机构代管物业专项维修资金的决议；

（二）物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；

（三）委托物业服务企业作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）物业专项维修资金账目管理办法；

（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；

（六）其他与物业专项维修资金筹集和使用有关的决议事项。

以上事项经按照法律法规规定人数的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。

第十五条 管理机构应当在收到资金划转手续后十个工作日内通知专户管理银行开立业主大会物业专项维修资金账户，将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户。专户管理银行应当分户办理业主物业专项维修资金存储卡并发给业主。管理机构将有关收支情况账目移交给业主大会委托的账目管理单位，所委托账目管理单位的管理费用由委托协议约定。

第十六条 业主分户帐面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时续交。续交后的物业专项维修资金不少于首期应交数额。

成立业主大会的，物业专项维修资金续交方案由业主委员会拟订，经业主大会表决通过后，由业主委员会具体实施。

未成立业主大会的，物业专项维修资金续交的具体管理办法由市房产主管部门会同市财政部门制定。

第十七条 本办法实施前，物业服务企业代收代管的物业专项维修资金可以由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的物业专项维修资金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止;也可以决定移交给管理机构确定的物业专项维修资金专户。

业主大会决定移交的，按以下程序执行：

（一）物业服务企业将本物业管理区域内的物业专项维修资金余额和欠交业主名册送交业主委员会予以公布，业主委员会通知欠交业主限期补交。

（二）物业服务企业到管理机构领取并填写《物业专项维修资金移交报告表》。

（三）物业服务企业将《物业专项维修资金移交报告表》送交业主委员会审核。

业主委员会应当将《物业专项维修资金移交报告表》在物业管理区域内予以公示，公示期应不少于十五日。公示期内有异议的，业主委员会负责组织异议人、物业服务企业等核实、处理。

（四）公示期满，无异议或者异议经核实、处理后，业主委员会审核同意的，应当有过半数以上业主委员会委员在《物业专项维修资金移交报告表》上签字，并加盖业主委员会印章。

（五）物业服务企业持经业主委员会审核且签字盖章的《物业专项维修资金移交报告表》到管理机构办理移交划款手续。

前款第(四)项规定的审核，业主委员会可以自行审核，也可以委托第三方机构审核;委托第三方机构的，其审核费用从物业服务费中支出。

第十八条 本办法实施前未建立或未交存首期物业专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米五元的标准，连续四年将维修资金交存至物业专项维修资金专户。

业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

第三章  使用

第十九条 物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

物业专项维修资金的管理费用可以在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

第二十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊，其中，业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。

物业专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第二十一条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条 按照本办法使用物业专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：

（一）单项维修工程费用超过一万元；

（二）一次性使用维修资金总额超过一万五千元；

（三）其他依法应当进行项目审价的工程。

第二十三条 物业专项维修资金未划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用方案。

（二）使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示不少于五日。

（三）物业专项维修资金列支范围内经按照法律法规规定人数的业主同意使用方案。

（四）业主委员会或相关业主持物业专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请列支。

（五）管理机构在五个工作日内审核完毕相关材料，向市房产主管部门申请拨付核定预算金额百分之七十的费用；市房产主管部门应当于收到管理机构申请之日起二个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额百分之七十的费用划转至维修单位。

（六）专户管理银行在二个工作日内将不超过核定预算金额百分之七十的费用划转至维修单位。

（七）维修工程竣工验收合格后，业主委员会或相关业主持下列材料报管理机构核实，拨付维修费用的余额:

1.工程决算单;

2.维修和更新、改造工程的发票;

3.相关业主意见反馈表；

4.维修费用分摊明细表；

5.其他相关材料。

第二十四条 维修工程最终决算金额超出核定预算金额百分之二十以上或超出金额在一万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第二十五条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务企业的，由业主委员会提出使用方案。

（二）使用方案应当在物业专项维修资金列支范围内公示不少于五日。

（三）物业专项维修资金列支范围内经按照法律法规规定人数的业主同意使用方案。

（四）由物业服务企业提出使用方案的，物业服务企业应持有关材料向业主委员会提出列支维修资金申请。

（五）业主委员会同意列支物业专项维修资金的，通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额百分之七十的费用。

（六）专户管理银行在二个工作日内将不超过核定预算金额百分之七十的费用划转至维修单位。

（七）维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。

第二十六条  物业专项维修资金在管理机构代管期间， 发生以下紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主提出书面紧急报告，管理机构核实后通知专户管理银行直接预拨维修资金：

（一）共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；

（二）房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为损坏的除外；

（三）电梯、消防、安防等设施出现严重故障；

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；

（五）其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。

维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于五日。公示期满，物业服务企业或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过一万元的维修工程，应当经确认后方可办理相关结算手续。

物业管理区域内没有物业服务企业和未成立业主委员会的，由所在辖区的房产主管部门会同街道办事处代为组织维修。

第二十七条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由相关行为人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十八条 管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

利用物业专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经按照法律法规规定人数的业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十九条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）按规定计取的物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第三十条 有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关物业专项维修资金的变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）物业专项维修资金账目责任人发生变更的；

（三）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；

（四）其他发生变更的事项。

第三十一条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期物业专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

受让人应当持物业专项维修资金过户的协议、房屋权属证明材料、身份证等到管理机构、专户管理银行办理分户账更名手续。

第三十二条 房屋灭失的，按照下列规定返还物业专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的物业专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十三条 管理机构以及业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十四条 专户管理银行应当每年按季度向管理机构以及业主委员会发送物业专项维修资金对账单。

管理机构以及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

管理机构、专户管理银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十五条 物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十六条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
  市财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十七条 物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及自治区人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章  法律责任

第三十八条 对违反本办法规定的单位和个人，根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法