贵阳市地方税务局关于发布 《贵阳市土地增值税清算管理规定》的公告【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 贵阳市地方税务局关于公布现行有效和全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》 （ 贵阳市地方税务局公告2016年第2号）规定，继续执行

USHUI.NET^®提示：根据《 贵阳市地方税务局关于公布现行有效和全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》 （ 贵阳市地方税务局公告2018年第1号）规定，全文废止

为深入开展好全市的土地增值税清算工作，加强土地增值税征收管理，在全市范围内统一、规范地进行土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）等相关规定，制定了《贵阳市土地增值税清算管理规定》，经5月16日局务会议通过，现予以发布，自2016年1月1日起施行。

特此公告



           贵阳市地方税务局

     2016年7月22日



第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）等相关规定，制定本规定(以下简称“规定”)。

第二条《规定》适用于房地产开发项目在贵阳市行政区域内的土地增值税清算工作。

第三条《规定》所称的“普通住宅”是指由贵州省地方税务局根据国家相关规定予以制定并公布的符合特定条件的普通标准住宅。

《规定》所称的“其他类型开发产品”是指除普通住宅之外的所有其他类型的开发产品，包括非普通住宅、营业用房及其他房产。

第四条 土地增值税以国家有关部门审批立项的房地产开发项目为单位进行清算。

分期开发的房地产开发项目，应以企业报经国家有关部门审批或备案所确定的分期项目为单位进行清算。

项目开发过程中分期规划发生改变的，企业应提供国家有关部门的证明文件。

第五条 同一清算对象中既包括普通住宅又包括其他类型开发产品的，应分别计算增值额，以保障纳税人的合法权益。

第六条 土地增值税的清算主体是企业，主管税务机关原则上不得替代企业对其已满足清算条件的项目进行清算。

企业在进行土地增值税清算时，可以委托税务师事务所进行土地增值税清算鉴证，也可以自行清算并申报。主管税务机关不得以企业未提供税务师事务所出具的土地增值税清算鉴证报告为由拒绝受理其清算申报。



第二章 清算条件

第七条 符合下列情形之一的，企业应当进行土地增值税清算并向主管税务机关申报：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第八条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

第九条 本规定第八条第（一）项所称的“已竣工验收”，是指符合下列情形之一的房地产开发项目：

（一）开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案；

（二）开发产品已取得初始产权登记证明；

（三）开发产品已交付使用。

（根据 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条）

第十条  同一清算单位取得多个销售（预售）许可证的，以最后一次取得销售（预售）许可证的时间开始计算是否满三年。

第十一条 符合下列情形之一的，主管税务机关应当要求企业进行土地增值税清算：

（一）对符合本规定第七条所规定的情形已满90天但纳税人仍未进行清算的；

（二）对符合本规定第八条第（二）项所规定的情形已满90天的；

（三）对符合本规定第八条第（三）项的情形，应在办理注销登记前要求企业进行土地增值税清算。



第三章 计税收入

第十二条 土地增值税的计税收入，是指企业有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

企业将开发产品转为自用或出租等商业用途时，如果产权未发生转移，即使取得收入，也不确认为土地增值税的计税收入，不得扣除相应的成本和费用。

企业将其开发产品用于符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“细则”）第二条以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号，以下简称48号文）第四条第（二）项所规定的公益性捐赠，不确认为土地增值税的计税收入，不得扣除相应的成本和费用。

第十三条 企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应在所有权发生转移时视同销售并确认收入。

第十四条 企业以清算对象的开发产品对被拆迁人进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，在所有权发生转移时确认收入，同时计入“土地征用及拆迁补偿费”扣除项目。

企业与其他单位合作建房，其他单位提供土地使用权，企业提供资金，由企业与其他单位联合立项，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续，约定开发完成后向其他单位分配清算对象中部分开发产品的，其实质是企业以其部分开发产品换取其他单位的部分土地使用权。企业应在所有权发生转移时确认视同销售收入，同时计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目。

第十五条 企业取得土地使用权后自行立项，但因资金缺乏等原因吸收其他单位或个人投资共同开发且未成立独立法人，并约定项目完工后向投资方分配开发产品的，不属于本规定第十五条所规定的合作建房，其实质是企业向投资方销售其开发产品，应按投资方的投资额确认收入并计算缴纳土地增值税。

第十七条 企业销售开发产品的价格低于同期同类房地产平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管税务机关有权进行核定销售价格。

前款所称的“成本价”，是指按企业所得税的相关规定计算出的单位计税成本。

符合下列情形之一的，即使价格明显偏低，也可视为有正当理由：

（一）采取政府指导价、限价等非市场定价机制进行销售的开发产品；

（二）由法院判决或裁定价格的开发产品；

（三）采取公开拍卖方式决定价格的开发产品；

（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。

第十八条 对于本规定第十三条、第十四条、第十五条以及第十七条第一款所规定的情形，其收入的具体金额按下列方法和顺序核定：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

第十九条 对于县级及县级以上人民政府要求企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为计税收入的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除和房地产开发费用的计算基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第二十条 企业以低于市场公允价值的价格销售开发产品，并与购买方约定在一定期间内由企业或其关联方拥有该开发产品部分或全部使用、收益权的，其土地增值税的计税收入应为销售时所取得的价款与在该期间内企业或其关联方因该开发产品的使用和收益所取得的全部经济利益之和。

对于该经济利益的金额在清算时无法准确确认的，主管税务机关有权按照本规定第十八条核定其计税收入。

第二十一条 企业销售开发产品的同时附赠清算对象中的其他房地产，区分下列情形进行税务处理：

（一）附赠其他可售开发产品的，视为企业同时销售开发产品与附赠开发产品，其附赠行为不属于捐赠，不视同销售，建造附赠开发产品的成本、费用可以扣除；

（二）附赠公共配套设施或其他不可售面积的，其附赠行为同样不属于捐赠，不视同销售，建造所附赠公共配套设施或其他不可售面积的成本、费用按本规定第三十五条的规定进行扣除。

附赠行为导致所售开发产品的售价低于其实际成本价且无正当理由的，税务机关有权按本规定第十八条的规定进行调整。



第四章 扣除项目金额

第二十二条 土地增值税清算的扣除项目金额包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；

（四）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；

（五）加计扣除，即按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之二十。

第二十三条 除另有规定外，企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用以及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二十四条 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除。

企业因逾期开发所缴纳的土地闲置费不得扣除。

第二十五条 企业在缴纳土地出让金或土地使用权转让价款后，政府以各种形式予以减免或返还的，应相应冲减扣除项目金额。

企业在取得土地使用权后，政府因公共利益征用其部分土地并给予补偿的，按规定不征收土地增值税，但其补偿金额应相应冲减扣除项目金额。

第二十六条  在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金但没有合法有效凭证的，企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经主管税务机关确认后，可准予扣除：

（一）能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；

（二）按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。

实行“招、拍、挂”之后以出让方式取得的土地使用权，企业不能提供土地出让金的合法有效凭证的，不得计入扣除项目金额进行扣除。

第二十七条 企业以转让形式取得土地使用权并支付购买价款的，应取得相应的发票。

第二十八条 实行“招、拍、挂”之前企业通过与农村集体经济组织、乡镇企业和村委会等订立合同的方式取得农村集体土地使用权但没有合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经主管税务机关确认后，可准予扣除：

（一）提供相关的土地使用权转让协议；

（二）收款方盖有公章的收款凭据。

第二十九条 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款等。

企业采取本规定第十四条所规定的方式进行拆迁涉及补价的，企业向被拆迁人支付的补价，计入本项目金额；被拆迁人向企业支付的补价，则抵减本项目金额。

企业因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴的，应抵减本项目金额。

企业按我市规定缴纳的城市基础设施配套费计入本项目金额进行扣除。

第三十条 企业向被拆迁单位支付拆迁补偿费的，应提供与被拆迁单位签订的拆迁补偿合同以及银行支付凭证等合法有效凭证。

企业向自然人支付拆迁补偿费的，应提供与自然人签订的拆迁补偿合同、开列有个人签名或盖章的支付清单以及银行支付凭证等合法有效凭证。

第三十一条 前期工程费包括企业为项目开发支付的规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘探、测绘等费用以及“三通一平”支出等。

第三十二条 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

第三十三条 基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明。环卫、绿化以及其他基础设施工程的支出。

第三十四条 公共配套设施费包括企业建造的不能有偿转让的、与项目配套的物业管理、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、文体场馆、会所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯、公共厕所等非营利性公共设施所发生的支出。

第三十五条 企业所发生的公共配套设施费，按以下原则进行扣除：

（一）建成后产权属于全体业主所有，且企业能够提供向业主委员会或者业主委员会委任的物业管理单位办理移交的相关证明材料，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，且企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位办理移交的相关证明材料，其成本、费用可以扣除；

（三）建成后向政府、公用事业单位等有偿移交并用于非营利性社会公共事业的，其按规定从有关部门取得的经济补偿或补贴，应相应冲减本项目金额；冲减后仍有余额的，可以进行扣除；

（四）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

企业建造其他不可售面积所发生的支出，比照前款规定进行扣除。

第三十六条 企业将清算对象中的公共配套设施或者其他不可售面积移交给业主或政府有关部门、公用事业单位后又以各种形式取得对其实际占有、收益的权利并以自身名义用于租赁或者自用等商业用途的，其成本、费用不得扣除。

第三十七条 根据相关规定不能扣除或者应在已售和未售之间分摊的公共配套设施或其他不可售面积的建造支出，区分下列情况进行确定：

（一）企业将公共配套设施或其他不可售面积作为独立成本对象的，以企业会计核算的该成本对象的金额为基础，并按本规定的相关规定进行调整后的金额来加以确定；

（二）企业虽未将公共配套设施或其他不可售面积作为独立成本对象但能有效、合理地区分其建造支出并提供相关证明材料的，以该建造支出按本规定的相关规定进行调整后的金额来加以确定；

（三）企业未将公共配套设施或其他不可售面积作为独立成本对象且不能有效、合理地区分其建造支出或者不能提供相关证明材料的，将该公共配套设施或其他不可售面积的建筑面积暂时视为可售面积并按建筑面积法分摊计算确定。

第三十八条 开发间接费包括与清算项目直接相关的管理人员工资、职工福利费、折旧费、水电费、办公费、劳动保护费、修理费、周转房摊销以及其他间接费用。

企业应严格区分开发间接费与房地产开发费用，不允许将属于房地产开发费用性质的支出计入开发间接费。在清算时企业应提供费用划分的相关依据，否则一律视为房地产开发费用，按本规定第三十九条的规定进行扣除。

第三十九条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本规定第二十二条第（一）、（二）项金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产