潍坊市住房和城乡建设局等9部门关于印发《潍坊市住宅品质提升实施意见（试行）》的通知

USHUI.NET^®提示：根据《 潍坊市住房和城乡建设局关于公布部门行政规范性文件清理结果的通知》 （2023年12月27日》规定，继续有效。有效期至2024年9月17日

各县市区人民政府、市属各开发区管委会，市直有关部门、单位：

现将《潍坊市住宅品质提升实施意见（试行）》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。



潍坊市住房和城乡建设局       潍坊市财政局

潍坊市自然资源和规划局   潍坊市行政审批服务局
潍坊市市场监督管理局     潍坊市地方金融监督管理局
国家税务总局潍坊市税务局  中国人民银行潍坊市分行

国家金融监督管理总局潍坊监管分局

2023年9月15日

(此件公开发布)






提升住宅品质，是加快行业转型升级的必由之路，是推进住房供给侧结构性改革的内生动力，是促进房地产市场平稳健康发展的重要保障，是满足人民群众对美好居住生活向往的现实需要。为进一步推动提升住宅开发建设品质，结合我市实际，提出以下意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“让人民住上更好房子”为目标，深入落实新发展理念，大力提高住宅品质，实施精准规划、精美设计、精致建造、精细管理，推动住宅开发建设从“规模型”向“品质型”、从“有没有”向“好不好”转变，助力房地产业向新发展模式平稳过渡，建设好房子、好小区、好社区、好城区，不断满足人民群众对美好居住生活新期待。

二、基本内涵

新建商品住宅品质应符合《潍坊市住宅规划设计品质提升指引（试行）》《潍坊市住宅工程设计品质提升指引（试行）》《潍坊市住宅施工质量品质提升指引（试行）》《潍坊市住宅物业服务品质提升指引（试行）》标准要求，具备质量优良、功能优化、环境优美、舒适宜居、设施完善，技术先进、低碳绿色、服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。

三、重点任务

1.优化居住功能。住宅设计应以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化、适儿化等因素，深挖住宅建筑文化特质，体现地域特点和时代特征。居住空间应具备住、读、厅、厨、浴等基本居住功能，空间尺度适度加大，住宅层高应不小于3.00m，满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，推广增设玄关处消杀功能等创新做法。配备非接触式门禁系统、带除霾和热量回收功能的新风系统、全屋水净化系统等提升居住体验的设施设备。优化入户动线，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展，设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间。建立设计回访制度，提高设计质量和服务水平。

2.提升居住环境。以市民需求为导向，落实完整社区和十五分钟生活圈要求，充分利用社区综合配套资源，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，足量科学配置垃圾分类收集点。小区内宜设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施。新建住宅配建机动车停车位应按照100%预留电动车充电基础设施安装条件，不少于20%车位应与建设项目同步建成充电设施，达到同步使用要求。适度提高小区绿地率，鼓励采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式；低层、中高层、高层住宅为主的小区绿地率不小于40%，多层住宅为主的不小于35%。

3.发展装配式住宅。鼓励采用装配式建造方式，实现标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修。应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟适用的装配式装修技术。围绕住房品质与性能提升，加快装配式部品关键技术研究，研发推广实现大空间和易改造升级的集成技术。

4.推广低碳技术。坚持绿色发展的理念，鼓励按照二星级及以上绿色建筑标准建设，合理提高室内外声、光、热等指标要求，注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，广泛使用健康、环保、绿色的新型建材。使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。推广可再生能源利用、装配化装修、建筑垃圾循环再生等技术应用。鼓励执行超低能耗建筑标准。

5.推行精装交付。鼓励精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免千房一面并减少资源浪费。

6.建设智慧住宅。基于物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术，依托智慧城市技术支撑，引入“规划＋设计＋施工＋运维”全生命周期思维，实现室内设备智能控制。完善住区信息基础设施建设，打造住区综合信息服务平台，构建“平台＋产品＋场景”的服务模式，提升便民利民服务和管理水平，建设安全、舒适、绿色、便捷的智慧住宅。

7.应用BIM技术。在设计、施工、运维阶段应使用建筑信息模型(BIM) 技术。开发企业应组织做好全过程模型使用和交付，交付成果包含隐蔽工程建设数据信息的可视化模型文件。推广BIM 版商品住宅使用说明书, 向住宅买受人提供数字化房屋竣工图纸。以开发企业为主导, 将物业运维提前纳入BIM应用管理组织架构，以运维的实际业务和管理需求为出发点, 应用BIM 数据进行实时检查与维护。

8.严控建筑质量。树立质量至上、精益建造的建设理念，提升住宅建设全生命周期的品质意识，加强渗漏、裂缝、空鼓、管线不通、配电箱跳闸、散热器和地温盘管不通不热、地漏和烟道返味串味以及分集水器根部漏水、噪声干扰等质量常见问题防治。按照住宅工程设计标准和质量常见问题防控技术标准要求，编制质量常见问题防治专篇。推行逐户、逐间带水、带电、带负荷验收，涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单体工程外窗100%进行压力淋水试验。

9.创新物业服务。前期物业服务星级标准不低于四星级，鼓励提供五星级物业服务。物业服务收费实行市场调节价机制，逐步提升物业服务标准，推动实现质价相符、优质优价。鼓励物业服务企业创新“物联网＋维保”服务模式，与BIM 运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系，提高服务效率、降低服务成本。鼓励物业服务企业拓展服务内容, 积极参与医养结合、居家养老、家政服务、住宅托管等居民服务业态, 为住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。厘清物业和全体业主的权责关系, 创造和谐邻里环境。

10.完善监管机制。充分利用房产管理信息系统，实时更新工程状态，及时预警、协同处置。开发建设单位应按照规划条件、《建设条件意见书》要求，对住宅项目进行规划、设计、施工、验收。实施工地开放日制度，严格落实“先验房后收房”制度，保障业主购房信息知情权和施工质量监督权。

11.建立质量保修保险机制。建立房屋交付回访制度, 在质量保修期临期半年内, 对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访普查, 保修期限内经维修合格的部位, 由开发企业、施工企业和产权人分别重新约定保修期限, 对出现的质量问题进行快速闭环处置。推行房屋定期体检和房屋质量保险制度, 以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。积极开展建立房屋养老金制度试点工作, 更好解决既有房屋维修资金来源问题。

12.加强科技研发。积极探索未来住宅发展趋势，重点研究住宅室内可变性、功能混合性，满足各类家庭不同时期对居住空间的弹性需求。鼓励科研院所、行业协会、开发企业组建高品质住宅研究实验室或研究生产基地，探索研究住宅品质提升建筑使用技术，编制标准化技术图集。注重科技产品的迭代升级，鼓励新技术应用。构建既有居住建筑改造的技术和产品集成平台，探索存量住宅品质整体提升系统方案。

四、实施路径

本意见实施之日起，新取得国有建设用地使用权的住宅项目，应当严格执行品质提升指引；实施前已取得国有建设用地使用权的住宅项目，鼓励参照品质提升指引执行，可按程序申请规划调整、设计变更。

（一）土地出让环节。自然资源和规划部门应当组织将住宅规划设计品质提升指引要求纳入规划条件；住建部门应当组织将住宅工程设计、住宅施工质量、住宅物业服务等品质提升指引要求纳入建设条件意见书，作为住宅项目国有建设用地使用权出让条件。建设条件意见书相关要求由提出部门负责监督落实。

（二）规划设计环节。开发建设单位应当委托具有相应资质的设计单位进行规划编制、建设工程方案设计和房屋建筑等施工图设计，不得要求规划编制单位、设计单位降低住宅项目规划、设计品质要求。住宅项目建设工程设计方案和房屋建筑等施工图设计文件，应当落实规划条件、建设条件意见书对住宅品质提升的要求。自然资源和规划部门联合有关部门及专营单位通过组织建设工程设计方案联合审查进行审查把关；施工图审查机构联合专营单位对建设工程施工图设计文件进行多图联审。项目分期开发建设的，换热站、水泵房、变配电室、弱电机房、燃气调压柜等设施，应规划设置在首期项目，并纳入首期项目开发建设。

（三）建设施工环节。开发建设单位应发包给具有相应资质或相应能力的施工单位，不得违法发包、肢解发包。开发建设单位、施工单位应当严格按照经审批的建设工程设计方案、经审查合格的施工图设计文件进行项目开发建设。

（四）验收交付环节。开发建设单位应当依据建设工程规划许可内容、建设条件意见书载明内容以及施工图设计文件，申请竣工规划核实，组织房屋建筑工程等竣工验收。开发企业申请竣工联合验收的，竣工联合验收牵头部门应当组织相关部门或单位进行验收、核实。

（五）物业服务环节。开发建设单位应拟定物业服务方案，属地街道办事处、镇人民政府应会同相关单位对项目前期物业服务等级予以会商确定。县市区物业主管部门、街道社区应加强属地物业服务活动的监督管理，将物业企业服务情况纳入物业服务质量评价和物业企业信用评价。

五、保障措施

（一）加强组织领导。潍坊市保持房地产市场平稳运行工作专班统筹负责住宅品质提升工作，专班办公室负责定期会商和督促协调，推动专班研究事项落实和工作开展；专班各成员单位密切配合，结合职责制定配套政策，凝聚工作推进合力。各县市区、市属各开发区具体负责住宅品质提升工作，落地落实政策措施，确保工作取得实效。

（二）强化政策激励。对严格落实品质提升指引的开发建设项目，鼓励银行等金融机构按照市场化原则，通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持，在参与政府投资项目招投标中可享受适度的优惠政策, 在评定相关勘察设计、工程质量有关奖项时予以优先考虑；未落实的，应当及时督促开发建设单位整改；对拒不整改的，按规定记入不良信息，暂停相关业务办理，违反相关法律和行政法规规定的，依法依规予以处罚。在不违反国土空间详细规划强制性规定的前提下，对利用建筑架空层、地下空间、室外平台等增加设置公共服务配套设施的, 不计容建筑面积。

（三）建立长效机制。积极组织开展专题研讨与公益培训，加大新技术、新材料、新模式的推广力度，提升全行业住宅品质提升、创新能力。通过业内专题研讨、企业座谈、优秀案例评选、项目推介等形式，引导房地产开发企业积极参与提升住宅品质工作，提高全社会认知度、关注度，营造良好氛围。

本意见自发布之日起实施，有效期暂定1年。



附件： 1.《潍坊市住宅规划设计品质提升指引（试行）》

2.《潍坊市住宅工程设计品质提升指引（试行）》

3.《潍坊市住宅施工质量品质提升指引（试行）》

4.《潍坊市住宅物业服务品质提升指引（试行）》



附件1



潍坊市住宅规划设计品质提升指引（试行）



1 总则

为进一步提高我市住宅规划设计水平，促进住宅项目品质提升，塑造良好的人居环境，推进城市形象持续优化，制订本指引。本指引适用于潍坊市新建住宅规划设计，改建和扩建的住宅规划设计可参考执行。

2 加强城市空间设计

2.1 优化住宅总体布局。住宅项目应充分考虑与周边环境、建筑的关系，通过合理布局组团空间和集中绿地，营造疏密有致的空间形态，避免大面积采用行列式布局。

2.2 注重天际线设计。建筑物的高度应注重与周边环境的融合，形成高低错落有致、进退变化有序的建筑空间布局，丰富城市天际线。沿城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道的建筑群体宜形成建筑高度上的层次变化。

2.3 加大建筑退让。快速路、主次干道沿线的多栋住宅建筑退让宜差异化，快速路、主次干道交叉口住宅建筑在符合相关规定条件下，适当加大退让距离，留足城市开放空间，丰富街角公共界面。

2.4 控制建筑面宽。城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道沿线的建设项目，应合理确定建筑面宽和高度，形成疏朗大气的城市界面。应当增加空间开敞度，并与城市设计中确定的主要景观轴线及视线通廊贯通。

3 提升建筑立面设计水平

3.1 倡导现代建筑风格。住宅建筑应凸显现代感，体现科技创新、时尚活力的潍坊特色。倡导现代建筑风格，鼓励新材料、新技术的运用。同时鼓励充分考虑项目周边历史文脉，挖掘延续场地特质。

3.2 合理进行组团造型分区。可通过立面形式、建筑色彩等变化进行分区设计，形成整体协调丰富多样的建筑景观，在小区风格整体统一的基础上，增加建筑组团间的差异性和辨识度。

3.3 重要界面进行公建化处理。位于重要城市界面（沿河、沿广场及红线宽度40米及以上道路两侧）住宅建筑外观应采用“公建化处理”。鼓励公建化立面处理方式的多样性，通过精细化设计呈现高品质立面效果。注重建筑界面的完整性和连续性，不得设置开敞阳台。

3.4 注重山墙设计。沿城市重要界面的住宅应将山墙纳入主立面进行设计，丰富山墙面立面处理。垂直于城市干路的住宅建筑不得与沿路的商业建筑插建。

3.5 注重第五立面设计。根据建筑体量、风格形式及周边建筑风貌，合理确定顶部处理形式。建筑屋顶应简洁大方，比例协调，细节精致。

3.6 合理选用建筑色彩。立面色彩应避免大面积采用高明度色、高纯度色、深暗色系。宜综合运用主色、辅助色和点缀色，形成有层次、有变化、与周边协调的色彩搭配。

3.7 注重细部处理。住宅项目应通过对建筑檐口、线脚、窗套等构件的重点设计，以及墙面分格、材料交接的精细化设计，体现精致感。鼓励采用金属材料、石材等高档材料对建筑转角、阳台、檐口等重点部位进行处理。

3.8 运用高品质建筑材料。住宅基座部分建筑宜采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质建筑材料，提高近人尺度效果。高层住宅宜选用耐久性强、易于维护的立面材料，确保城市界面景观效果。

4 加强配套设施人性化设计

4.1 合理布局配套设施。以居民需求为出发点，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套建筑，科学配置电动自行车充电设施、快递物流、垃圾分类收集点等配套设施，确保使用的便利性。

4.2 科学设置停车设施。新建住宅停车设施配建应综合考虑周边交通与停车需求，合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系，满足交通组织和交通安全的要求。新建住宅配建机动车停车位应100%预留电动车充电基础设施安装条件，不少于20%车位应与建设项目同步建成充电设施，达到同步使用要求。

项目内地面机动车停车位不得采用简单硬化的形式，地面必须采用铺装透水植草砖等形式处理，同时要栽种乔木，形成林荫停车场。

4.3 高品质规划配套商业。配套商业在平面布局和立面造型上应避免单一带状形态，宜在平面设计、立面设计中采用多种处理方式，增加沿街空间的变化，优化步行尺度体验，营造更有温度的社区商业氛围。住宅小区出入口宜结合配套商业一体化设计，鼓励出入口的个性化、标识性。

4.4 市政设施隐蔽化设计。风井、管网箱等市政设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则，结合绿化合理布局设计。

4.5 优化竖向设计。住宅小区应依据场地和周边道路标高合理做好竖向设计。地形高差过大的地块，应优先考虑采用花台、绿化坡地与台阶相结合的手法自然过渡处理，并做好与城市道路的衔接。

4.6 精细化进行围墙设计。围墙形式应以通透式为主，鼓励采用绿篱、绿植等形式进行空间分隔；沿城市道路的建设项目确需修建围墙的，宜结合街道整体景观设计透空型围墙，鼓励沿城市道路围墙的精细化、个性化设计。

4.7建筑方案设计应注重住宅人性化、舒适度设计。在做好空调机位隐蔽设计同时确保空调机位的数量和位置满足使用要求；同步进行太阳能建筑一体化设计，合理设计外挂太阳能板与屋顶太阳能板的布置，与建筑外立面效果协调、统一。

4.8加强建筑夜景亮化设计。夜景亮化应充分考虑潍坊实际情况，体现潍坊本土特色，注重节能，同时不应对周边居民造成光污染，公共建筑及重点控制区的高层住宅建筑应进行夜景亮化设计，注重建筑群整体效果，并与建筑方案同步设计、同步报批，鼓励其他建筑进行夜景亮化设计。

5细化相关图件要求

住宅项目效果图应真实合理反映实际情况，不得虚假夸大。应提供方案与周边实景结合的效果图，多角度对方案进行区域空间分析。建筑各主要立面图应明确标识材质、色彩等。



附件2



潍坊市住宅工程设计品质提升指引(试行)



1 住宅建筑应提升建筑立面设计水平，城市重要节点、快速路、主干道沿线的住宅建筑，建筑立面宜采用公建化处理。高层住宅应选用耐久性强、易于维护的立面材料，确保城市界面景观效果。

2 住宅小区内鼓励人车分流，以居民停车、出行、教育、购物等各类需求为出发点和着眼点，合理空间布局幼儿园、公共服务、商业等配套建筑，加强配套设施人性化设计。

3 住宅区内应安装电动自行车集中充电设施。停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件。

4 变电室、通信基站周边应做电磁屏蔽处理。

5 居住区的夜景照明设施应避免对行人和非机动车人造成眩光。

6 室外检查井（排水井，水表井、阀门井等）应设置在住宅大堂主入口以外区域，结合景观绿地、铺装面等合理设置,不得出现阴阳井。

7 永久性标牌安装在住宅三层以下山墙醒目部位，便于查看，楼栋号标牌安装在住宅三或四层山墙醒目部位，数字清晰。

8 住宅的无障碍设计应满足现行国家标准《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019-2021的相关规定，并符合下列要求：

8.1住宅套内空间应采用通用性设计，至少有一个卧室与起居室、餐厅、厨房和卫生间在同一个无障碍平面上；必要的部位应设置扶手、护栏和紧急求助装置等设施。

8.2新建住宅公共出入口的外门通行净宽不应小于1.10m，建筑户门的通行净宽不应小于0.90m。

8.3针对老年人和残障人士使用的户型，套内空间设计应符合通行、操作、信息感知的无障碍使用要求。经过无障碍设计的场地和建筑空间均应满足轮椅进入的要求，通行净宽不应小于0.90m,并应留有轮椅回转空间。

8.4住宅地面应采用防滑材料，卫生间洗浴空间和厨房的地面防滑系数不小于0.8，其他空间的地面防滑系数不小于      0.5。

9 有条件的住宅宜利用起居室、阳台等场地，预留健身、康复空间。地面宜平整耐磨，增加楼板隔振措施；墙面宜采用吸声且耐撞击的材料，布置使用方便且数量足够的电源插座；门窗应采取安全防护措施及方便老人辨识的措施。

10 厨房排油烟机、吊柜的安装位置不应影响自然通风和直接采光。厨房内开窗不得影响洗涤池水龙头的安装。排油烟机的位置应与炉灶位置对应，并与排气道直接连通，排气道应采用防火防串烟止回阀。

11 卫生间宜按功能进行净污分离，鼓励将洗漱、沐浴、如厕空间分离设置，洗浴间和便器间的门宜外开或推拉；老年人使用的卫生间应紧邻卧室布置，并设置安全扶手，卫生间、浴室宜安装智能马桶、紧急求助设施。

12 住宅单元电梯设计为两部或两部以上时，宜成组布置，并采用节能联动控制。

13 设电梯的住宅每单元至少应设置一台可容纳担架的电梯。

14 电梯不得与卧室、书房紧邻布置；不宜与起居室(厅)、书房紧邻布置，如确有相邻布置的，必须采取有效的隔声和减振措施。

15 住宅层高不应小于3.00m。

16停放小型机动车停车位尺寸垂直式停车时不应小于 2.50m×5.30m (宽×长)，充电小型机动车位应考虑充电桩的尺寸对车辆的影响。

17住宅电梯均应通达附设的地下汽车库，电梯厅前应设净宽不小于1.20m通道，通道处不应设停车位。

18地下汽车库车辆出入口，应采取有效的降噪措施。

19 门窗产品二次深化设计应由主体设计单位进行确认，且深化设计不应改变施工图设计门窗开启方式及技术要求。

20住宅外墙应采取防水措施，基层墙体与保温层之间应采用聚合物水泥防水砂浆做找平兼防水层。

21住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计，除配置集中空调的户型外，每个居住空间均需设置分体空调室外机位，室外机安装位置不应对室外人员和相邻窗口形成热污染及噪声干扰等，室外机安装后不应影响采光通风。

22 住宅分户墙及楼板应采取隔声降噪措施，降低各户之间的噪音影响。

23户内配电箱、家居配线箱等不宜设置在分户墙上，如果设置在分户墙，开槽处应采取措施满足相应墙体隔声量要求。开关、插座装设在分户墙上时，应错位安装。

24 屋顶消防水箱间不宜设置在卧室上方，并应采取有效的隔声减振措施；卫生间的洁具、立管应避开卧室的墙面布置，避免噪音对卧室的影响。

25 靠近卧室排水立管应选择静音管材或采取隔音降噪措施。

26 设置在住宅地下室内供平时使用的通风机房，不宜贴邻住宅居住用房。当必须贴邻时，风机应设消声隔振措施并宜落地安装，风机房、管井应做隔音处理。

27  紧邻城市交通干线两侧的住宅应加强隔声防噪措施，其居住空间的外门窗应采用三玻两腔外窗，且玻璃厚度不应低于 5mm、空腔厚度不应低于12mm。

28 现浇楼板的厚度不应小于0.12m，且单向板厚度不应小于跨度的1/30，双向板厚度不应小于短跨的1/35。在温度、收缩应力较大的现浇板区域，应在板的表面双向配置防裂构造钢筋，配筋率不应小于0.10%，间距不应大于200mm。卫生间、厨房、阳台及现浇屋面板应采用防水混凝土，抗渗等级不应低于P6。

29 现浇板内预埋线管应分散布置在上下钢筋网片之间，线管交叉不得超过两层，线管最大外径不应超过50mm，且不应超过楼板厚度的1/3，线管外皮至楼板上下外边缘的距离不应小于35mm；线管并排水平埋设在现浇板中，线管间的最小净距不宜小于50mm。

30 不同基体材料交接处应采取钉钢丝网等抗裂措施，钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不应小于200mm。

31 住宅底层排水管道应单独设置，不应与楼上合用。

32 上下层卫生间错位布置时宜采用不降板同层排水系统，器具排水管和排水横支管不穿越本层结构板到下层空间、与卫生器具同层敷设并接入排水立管。

33 室内地漏应具有防臭防虫防溢流防干涸功能，避免通过地漏产生二次污染。设有淋浴器和洗衣机的部位应设置地漏，地漏水封深度不应小于50mm。

34 宜设置直饮水系统，原水经深度处理达标后，通过管道供给居住者直接饮用。

35 住宅设置集中供暖系统时，应设置分室温控调节阀及热量计量装置，并在室内合适位置设置总控制阀。如住户采用燃气壁挂炉供暖，壁挂炉不应直接安装在与卧室相邻的墙体上，当住户设有新风系统时，壁挂炉的室外排气口应远离新风取风口。

36 住宅设置集中空调系统时，应设分室调温和控制装置，空气过滤装置应便于拆卸更换，并应根据空调设计图纸在结构墙  体、梁处预埋冷媒管套管。

37空调室外机应置于结构板上,预留尺寸应满足空调安装要求且利于空调散热，避免空调通风造成相邻户或上下户之间排风干扰。室外机位置应便于空调安装和维修。

38 空调冷凝水应有组织排放。空调用于冬季供暖时，化霜水应保证排放顺畅且不应在地面积留。

39 地下车库机械通风系统的室外排风口不应对居住区造成干扰。

40 住宅地下室、车库宜在合适位置预留除湿机电源。

41 高层住宅裙房下部有底商时，供底商使用的风机、油烟处理等设施设置于裙房屋面时，不应对住宅造成气味或观感上的干扰。

42 楼梯间应自然通风。

43 家居配线箱应根据功能配置相应的强弱电模块，且应将管线敷设至终端强弱电插座。起居室、卧室均应装设电视插座和网络信息插座。

44 住宅套内玄关、坐便器侧、洗脸盆柜内和厨房洗涤池下方应预留电源插座。



附件3



潍坊市住宅工程施工质量品质提升指引（试行）



1 总则

为提升潍坊市住宅工程施工质量总体水平，保证住宅工程观感质量和使用功能，强化施工质量意识，提高人民群众满意度，从源头减少住宅工程质量问题，制订本指引。本指引适用于潍坊市新建的住宅工程单体施工，改建和扩建的住宅单体施工可参考执行。

2 施工过程质量管理

2.1 严格落实工序交接检及隐蔽验收制度。每道施工工序完成后，施工单位应进行自检，并应保留检查记录；各专业工种之间的相关工序应进行交接检验，并应保留检查记录；对监理规划或监理实施细则中提出检查要求的重要工序，应经专业监理工程师检查合格并签字确认后，再进行下道工序施工；隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知监理单位进行验收，并应留存现场影像资料，形成验收文件，经验收合格后方可继续施工。监理单位应严格落实旁站、巡视、平行检验制度，关键部位、关键工序须留存影像资料。

2.2 严格实施见证取样加强材料质量控制。工程施工前应制定工程试验及检测方案，并应经监理单位审核通过后实施。工程采用的主要材料、半成品、成品、构配件、器具和设备应进行现场检验。涉及结构安全、节能、环境保护和主要使用功能的试块、试件及材料，均应按规定进行见证检验。严格落实见证取样送检制度，检测试样应具有真实性和代表性。施工过程质量检测试样，除确定工艺参数可制作模拟试样外，均应从现场相应的施工部位制取。

施工现场应配置混凝土标准养护室（养护箱），设施应正常运行并由专人负责管理并记录使用情况，项目技术（质量）负责人、监理工程师应定期检查。

2.3 严控预拌混凝土质量确保主体结构安全。预拌混凝土进入施工现场，应进行交货检验。预拌混凝土运输、浇筑过程严禁擅自加水。混凝土中碱含量和氯离子含量应满足设计和规范要求并提供试验报告。

混凝土结构核心区应提前设置隔离措施，先浇筑高强度混凝土后再浇筑低强度混凝土，低强度等级混凝土不得进入高强度等级混凝土内。

对涉及混凝土结构安全的有代表性的部位应进行结构实体检验。结构实体检验应包括混凝土强度、钢筋保护层厚度、结构位置与尺寸偏差以及合同约定的项目。

2.4 严格落实住宅工程质量信息公示。强化工程质量过程管控，健全住宅工程质量社会监督机制，充分发挥社会舆论和公众监督作用，严格落实住宅工程质量信息公示工作。建设单位要按工程进度、分场景、分批次全面进行住宅工程质量信息公示，按规定设置交付样板间，在交付样板间内布置工艺样板区、建筑材料展示区。开展不少于2次的业主“工地开放日”活动，对业主在开放过程中提出的质量问题闭环整改。住宅工程要建立“一户一档”，按照工程进度将工程的施工许可信息、参建单位及项目负责人信息、主要建筑材料信息、实体质量信息、竣工验收信息等资料，存入“一户一档”档案，在房屋交付时一并提供给购房人，充分保证业主对房屋质量的知情权。

2.5 狠抓住宅工程质量常见问题治理。住宅工程质量常见问题应采取预防控制为主的原则。项目应制定住宅工程质量常见问题防控措施和实施方案，实施样板引路制度，对涉及质量常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收。监理单位在分项和分部工程验收、分户验收、预验收、竣工验收时，应重点对质量常见问题防控情况进行检查，工程完工后编制《住宅工程质量常见问题防控工作评估报告》。

2.6 严格落实住宅工程分户验收制度。建设单位作为实施分户验收的第一责任人，对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。在住宅工程主体结构和工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准和设计文件等，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明。未进行分户验收或分户验收不合格的，不得进行主体结构分部工程质量验收，不得组织单位工程竣工验收。

分户验收应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。分阶段按户留存照片，影像资料应完整、准确、清晰地体现楼号户号、验收时间、验收成员、验收部位、验收方式等信息。工程质量监督机构负责对分户验收工作的监督抽查，并按要求对分户验收结果进行比对性复核。

2.7 严格落实住宅工程先验房后收房制度。建设单位要成立“先验房后收房”专项小组，提早组织筹划活动内容，做好工程关键阶段控制，合理安排工期，将工程质量信息公示的内容、“先验房后收房”流程在工程销售环节明确告知业主，工程竣工验收前全面完成“质量信息公示”、业主“一户一档”档案、“业主开放日”活动。工程项目交付时建设单位要组织业主开展“先验房后收房”工作，对业主提出的问题闭环整改，业主满意签字后交付房屋。建设单位未在规定时间内组织开展“先验房后收房”工作，或者经抽查“先验房后收房”资料弄虚作假、问题未整改、业主不满意的，根据有关规定对企业和个人进行信用诚信扣分。

3 防水工程

3.1 地下工程防水

3.1.1 地下室外墙不应采用光圆钢筋，网片钢筋间距不应大于 150mm。当水平断面有较大变化时，宜增设抗裂钢筋。

3.1.2 基础底板的混凝土垫层厚度不宜小于100mm；坐落于软弱地基土上的混凝土垫层厚度不宜小于150mm。底板下宜设置柔性防水层。

3.1.3 防水混凝土应采用机械振捣，分层连续浇筑，防止出现冷缝，不留或少留施工缝。

3.1.4 防水混凝土结构内部设置的各种钢筋或绑扎铁丝，不得接触模板。当固定模板的螺栓穿过混凝土结构时，可采用工具式螺栓或螺栓加堵头，螺栓上应加焊止水环，焊接时应满焊。拆模后应将留下的凹槽用密封材料封堵密实，并应用聚合物水泥砂浆抹平，并涂刷三遍聚氨酯防水，使用三种颜色聚氨酯进行涂刷，涂刷厚度不小于1.5mm。

3.1.5 柔性防水层外侧应设置保护层，水平向应采用细石混凝土，其厚度不应小于50mm；竖向应采用砖墙，随砌随回填，砖墙与防水层之间宜采用聚苯板填充。

3.1.6 阴阳角、水平施工缝、后浇带等特殊部位应增贴一层相同材料的柔性防水加强层，加强层宽度宜为300～500mm。

3.1.7 柔性防水层的基层应坚实、平整、清洁、阴阳角处应做圆弧或折角，并应符合相应卷材的施工要求。

3.1.8 防水材料应粘结牢固、接缝严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷，搭接宽度、错缝长度应符合规范要求。

3.1.9 施工完毕的卷材防水层应及时做好成品保护，并应采取有效措施防止重物、尖锐物品碰撞，不得随意在上面行走。

3.1.10 侧墙的柔性防水层与侧墙和外侧的保护层应粘结牢固、结合紧密，保护层的厚度应均匀一致。

3.1.11 防水混凝土最小抗渗等级不得小于P6。

3.1.12 地下室外墙施工缝处设置钢板止水带，搭接长度不小于100mm，焊接应环焊，焊缝饱满均匀，防止渗漏；转角处使用一次弯折成型的钢板止水带，外露宽度为钢板止水带的1/2。

3.2屋面防水

3.2.1 图纸设计中应明确屋面防水设计等级，绘制女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井道、烟道等节点防渗构造详图。不得随意改变屋面防水等级和防水材料、做法和要求。

3.2.2 防水屋面的坡度不应小于2%。刚性防水保护层应采用 细石混凝土，强度等级不宜小于C25，厚度不应小于40mm，内 配钢筋网片间距宜为100～200mm，分格缝间距不应大于3m，缝宽宜为10~20mm；倒置式防水屋面应采用刚性防水保护层。

3.2.3 伸出屋面的井道、烟道周边应与屋面结构一起整浇，管道、井道、设备基础等突出物，其泛水高度应高于完成面250mm以上，其中管道泛水高度不应小于 300mm，并用管箍将上口压紧、封口。

3.2.4 当防水层收头在女儿墙凹槽内固定时，收头处应采用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严；当防水层收头在墙面时，应对顶部进行封闭，并采取防渗水措施。

3.2.5 屋面天沟、檐沟的纵向坡度不应小于1%，沟底水落差不应大于200mm，内落式雨水口应采用立体防堵雨水篦子；天沟、檐沟应增铺附加层，檐沟与屋面交接处的附加层空铺，空铺宽度应为250mm；天沟、檐沟防水卷材收头应采用金属压条钉压固定，并用密封材料封严；涂膜收头应用防水涂料多遍涂刷；天沟、檐沟铺贴防水卷材应从沟底开始，当沟底过宽，卷材需纵向搭接时，搭接缝应采用密封材料封口，宜顺天沟、檐沟方向铺贴，搭接缝应顺流水方向。

3.2.6 屋面防水工程完工后，平屋面应进行蓄水检验，蓄水时间不少于24h，其中种植屋面不少于48h,蓄水最浅处不少于30mm；坡屋面应进行淋水检验，淋水时间不少于2h。

3.3 室内防水

3.3.1 室内卫生间、厨房、水暖机房及管井等场所的楼面、地面，开敞式外廊、阳台的楼面应设防水层。有防水要求的室内墙面迎水面、有配水点的墙面应采取防水措施。

3.3.2 卫生间管道穿楼板处应优先采用止水节，卫生间采用轻质隔墙时，其四周根部除门洞外，应做混凝土坎台，并应至少高出相连房间的楼、地面饰面层 200mm。采暖管线禁止从门口敷设进入，可从侧墙翻过防水坎后敷设进入。

3.3.3 当给水、供暖管道进入有水房间时，不得破坏防水层，管道可采取在隔墙防水层上翻高度以上位置穿过隔墙进入有水房间，或者在卫生间门口设置止水台，提前预留套管，施工完管线后进行防水封堵。

3.3.4 墙面防水层的泛水高度不得小于建筑地面300mm，洞口周边、阴阳角处应设置附加层，附加层高度不得小于300mm；门口处防水层沿地面外延500mm，向洞口两侧外延200mm。

3.3.5 用水空间与非用水空间楼地面交接处应有防止水流入非用水房间的措施。卫生间、浴室