重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告【部分条款失效】

重庆市地方税务局公告2014年第9号

USHUI.NET^®提示：根据《重庆市地方税务局关于公布现行有效、部分条款失效废止、全文失效废止税收规范性文件目录的公告》（重庆市地方税务局公告2015年第5号）规定，第一条第(一)项“纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划项目清算单位”；第二条第（二）项第（2）中“支付凭据及其合同协议或司法文书”废止

USHUI.NET^®提示：根据2018年6月15日《 国家税务总局重庆市税务局关于公布继续执行的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局重庆市税务局公告2018年第2号 ）规定，继续执行未废止条目

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局重庆市税务局关于企业所得税、财产行为税合并申报的公告》 （ 国家税务总局重庆市税务局公告2021年第3号）规定，第一条第（五）项第3点同时废止。

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于土地增值税预征有关事项的公告》（国家税务总局重庆市税务局公告2023年第5号》规定，自2023年10月1日起第三条、第四条第四款废止

根据土地增值税暂行条例及实施细则以及财政部、国家税务总局的相关规定，现就土地增值税若干政策执行问题公告如下：

一、房地产项目清算有关规定

（一）清算单位

房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。

【失效】纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划项目为清算单位。

本公告执行前，已开工的房地产项目未清算申报的，纳税人应于2014年8月底前向主管税务机关报备清算单位；已经清算申报的不再调整。

（二）清算分类

清算单位中建造多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和土地增值税。

（三）土地及房地产开发成本

分期清算或者清算单位中建造多类房产，土地成本纳税人可选择按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊；房地产开发成本按照建筑面积占比法计算分摊，其中已明确对象化的设施、设备、装修等支出应直接计入对应房产的房地产开发成本。

上述土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”；房地产开发成本包括“前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用”。

（四）房地产开发费用

纳税人可选择按以下方法计算房地产开发费用，分期清算的只能选择使用同一种方法。

1．“利息支出”能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实计算；“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算。

2．“利息支出”不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算。

（五）查账征收清算后转让房产

1．查账征收方式清算后转让房产（简称清算后转让房产），应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

2．清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。

3．清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳；清算后转让房产涉及上述后续扣除的，土地增值税应按月预缴、按年计算，于年度终了后十五日内申报，在主管税务机关规定的期限内缴纳。

二、转让旧房有关规定

（一）旧房转让认定范围