珠海市发展和改革局市住房和城乡规划建设局关于印发《珠海市物业服务收费管理办法》的通知

横琴新区发展改革局、建设环保局，各区（经济功能区）价格主管部门、建设行政主管部门，各有关单位：

为规范我市物业服务收费行为，市发展和改革局、市住房和城乡规划建设局制订了《珠海市物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现印发给你们，请遵照贯彻执行。

 

附件：《珠海市物业服务收费管理办法》

市发展和改革局            市住房和城乡规划建设局

2016年2月22日

第一章 总  则

第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常管理、运行维护、保养，维护物业管理区域内的环境卫生、公共秩序及绿化养护，向业主所收取的费用。
     第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
      区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门负责辖区物业服务收费的监督管理工作。
第二章  物业服务收费

第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
     酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 
第七条 物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市物业管理条例》的规定不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会职责的住宅实行市场调节价。
实行酬金制的物业服务收费，实行市场调节价，酬金比例或酬金数额由业主与物业服务企业协商确定。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据不同类型及服务内容制定政府指导价标准，报市政府批准公布。
物业服务收费政府指导价标准，应当根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或者调整物业服务收费政府指导价标准应当进行成本监审。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在指导价标准范围内与业主协商，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后确定，并报所在地的区价格主管部门备案。
第十条 物业服务收费实行政府指导价的住宅，物业服务收费标准确需超过政府指导价的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，物业服务企业应当向所在地的区价格主管部门提出申请。
区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门初步审核后，报市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定。
 第十一条 新建住宅物业销售和交付使用前，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，由建设单位与其选聘的物业服务企业在政府指导价范围内确定物业服务收费标准，并签订前期物业服务合同，报所在地的区价格主管部门备案。
负责前期物业服务的物业服务企业在住宅物业销售或建设单位交付物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务费标准，并签订物业服务合同。
第十二条 实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订物业服务合同。
   
第三章  收费管理

     第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
      实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
      第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
     （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
     （二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
     （三）物业管理区域绿化养护费用；
     （四）物业管理区域清洁卫生费用；
     （五）物业管理区域秩序维护费用；
     （六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
     （七）办公费用；
     （八）管理费分摊；
     （九）物业服务企业固定资产折旧；
     （十）经业主同意的其它费用。
      第十五条 物业共用部位或共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金或一事一筹方式予以列支，不得计入物业服务成本。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定做好共用部位或设施设备的日常维护保养工作。
      第十六条 物业服务费根据法定产权建筑面积计收。
已办理房产证的，建筑面积以房地产证记载的为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，建筑面积以物业买卖合同中约定的为准。
未记入法定产权面积的附属房屋建筑面积不作为计费面积。
     自有产权车位、车库的物业服务收费可按车位、车库的数量计收，也可按法定产权建筑面积计收。
    第十七条 物业服务费按月计收。业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。
第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金收支情况有异议的，物业服务企业应当及时进行说明和解释。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
     第十九条 物业买受人应当在建设单位交付物业后次月起按时足额交纳物业服务费。
     业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
     物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业，并结清物业服务费。
     第二十条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
     第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金、保证金或押金等附加费用。
     第二十二条 业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修保证金或押金。
物业服务企业对房屋装修人员实行出入证管理的，可向装修人员收取出入证押金或工本费。
装修保证金或押金以及装修人员出入证押金或工本费具体标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定。
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