日照市自然资源和规划局等部门关于印发日照市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法（试行）的通知

日照市自然资源和规划局等部门关于印发日照市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法（试行）的通知

日自然资规〔2023〕1号

各区县自然资源和规划主管部门、人民法院、财政局、住建局、国资监管机构、行政审批服务局、市场监管主管部门、地方金融发展服务中心，各区县税务局，人民银行各县支行：

为有效规范全市土地二级市场交易行为，保障交易各方的合法权益，维护交易秩序，按照《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 （ 鲁政办发〔2019〕33号）、山东省自然资源厅等9部门联合下发的《关于印发《山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》的通知》 （ 鲁自然资规〔2021〕9号）等要求，我们研究制定了《日照市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法（试行）》，现予印发，请认真贯彻执行。


日照市自然资源和规划局                   日照市中级人民法院
日照市财政局                          日照市住房和城乡建设局

日照市人民政府国有资产监督管理委员会           日照市行政审批服务局
日照市市场监督管理局                          日照市地方金融监督管理局
国家税务总局日照市税务局               中国人民银行日照市中心支行
中国银行保险监督管理委员会日照监管分局

2023年5月17日





第一章   总则



第一条 为进一步规范本市国有建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号）、《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 （ 鲁政办发〔2019〕33号）、山东省自然资源厅等9部门联合下发的《关于印发《山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》的通知》 （ 鲁自然资规〔2021〕9号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）的建设、运行和管理。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，参照本办法执行。

第三条 建设用地使用权转让、出租、抵押，应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第四条  自然资源和规划主管部门应加强土地二级市场的信息系统和数据库建设，强化数据互通共享。土地权利人、利害关系人可按规定申请查询建设用地使用权转让、出租、抵押的不动产登记和合同备案资料。

第五条  自然资源和规划主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，密切配合，共同做好建设用地使用权转让、出租和抵押的管理工作。

第六条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入市场转让、出租、抵押：

（一）未依法取得不动产权证书的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）依法需收回建设用地使用权的；

（五）共有的建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

（六）以划拨方式取得的建设用地使用权，需经依法批准但未获批准的；

（七）法律法规和政策禁止交易的其他情形。



第二章  建设用地使用权转让



第七条  本办法所称的建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。建设用地使用权转让，应签订建设用地使用权转让合同。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

第八条  以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

第九条  以出让方式取得的建设用地使用权转让，应符合下列条件：

（一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（二）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划，涉及商品住宅用地的按有关政策规定办理；

（三）房地产开发项目建设用地使用权全部或部分转让后，作为土地出让条件的各项建设条件对土地使用权受让方依然有效，土地使用权受让方应当按照建设条件进行建设活动。土地使用权转让方与所在区、县人民政府或有关部门签订履约监管协议的，协议相关权利、义务随之转移；

（四）法律法规规定的其他条件。

第十条  建立预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同，经自然资源和规划主管部门备案后，可申请办理不动产转移预告登记，待开发投资总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向发展改革、自然资源和规划、住房城乡建设、生态环境等部门申请办理建设项目报建手续。

转让双方可以约定预告登记期限，不动产登记机构应当将预告登记的期限记载于不动产登记簿和预告登记证明附记栏。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产转移登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第十一条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

第十二条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让时，应当符合下列条件：

（一）具有土地及地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；

（二）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划；

（三）法律法规规定的其他条件。

法律法规和政策等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

第十三条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需报经有批准权限的人民政府同意。划拨建设用地使用权经批准同意转让的，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经审核土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，重新签订国有建设用地使用权出让合同，依法办理不动产登记手续。

第十四条  以授权经营方式取得的土地使用权转让，土地使用权在使用年期内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让；向本集团公司以外的单位或个人转让，经依法批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。

第十五条  宗地一经确定，不得随意调整。确需分割、合并的，应由权利人申请，经自然资源和规划主管部门同意后，按照法定程序办理。并应满足以下条件：

（一）已全部办理土地确权登记手续；

（二）分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，并应满足规划审批、消防安全和市政配套等要求；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；

（三）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；

（四）工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割和转让。

第十六条  建设用地使用权转移中，涉及司法处置的案件，人民法院向自然资源和规划主管部门查清所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源和规划主管部门应当予以配合；司法处置土地可进入“日照市土地二级市场交易平台”交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的应在处置前函告自然资源和规划主管部门。

政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源和规划主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

第十七条  转让双方应当如实申报交易价格。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、县人民政府有权行使优先购买权。收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。



第三章   建设用地使用权出租



第十八条  本办法所称的建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权或连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人在一定年期内向出租人支付租金的行为。

第十九条  建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出