泰安市物价局、泰安市住房和城乡建设委员会关于印发《泰安市住宅物业服务收费管理办法》的通知

  各县市区物价局、住房和城乡建设局（房产管理局），各物业服务企业及有关单位：

  为规范住宅物业服务收费行为，维护业主或者物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业服务行业发展，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及相关规定，结合我市实际情况，制定《泰安市住宅物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

  附件：泰安市住宅物业服务收费管理办法

  泰安市物价局 泰安市住建委

  2013年1月30日

  

  附件：


  第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主或者物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于我市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

  第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

  第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

  第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

  各县（市、区）价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

  第八条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。泰山区、岱岳区、泰安高新区、泰山景区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市政府批准并定期向社会公布；各县（市）价格主管部门会同县（市）物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，报县（市）政府批准并定期向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。

  非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

  第九条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务质量等级、服务成本等因素，实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量、服务成本等因素定价。

  普通住宅物业服务质量等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

  第十条 普通住宅物业服务成本包括：

  （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

  （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

  （三）物业管理区域清洁卫生费用；

  （四）物业管理区域绿化养护费用；

  （五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

  （六）办公费用；

  （七）物业服务企业的固定资产折旧；

  （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

  （九）经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。

  第十一条 物业服务合同应当约定以下内容：物业服务等级、物业服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

  物业服务企业应当自与业主委员会或建设单位签订物业服务合同之日起十五日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同、物业服务成本等相关资料向市、县（市）价格主管部门备案。

  第十二条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位足额交纳。

  业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

  物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

  第十三条 物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

  普通住宅小区内改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室、地下室，物业服务收费标准实行市场调节价。

  普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医疗卫生机构等物业服务收费标准执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。

  物业服务费应当与水、电、暖、数字电视、燃（煤）气、垃圾处理费等代收费用分开收取。

  第十四条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于25%，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

  第十五条 房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按实际执行标准的75%交纳。

  第十六条 住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

  第十七条 车位租赁费实行政府指导价，由市、县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度，报同级政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

  第十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

  独立专有车库按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费，物业服务费标准按照不带电梯普通住宅计收。

  停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

  车位未停放车辆空置半年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按照收费标准的75%收取。

  第十九条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定；业主大会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准可参照当地制定的车位租赁费标准执行。所收费用归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。

  停车场地的保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例由市价格主管部门会同物业管理部门核定。

  第二十条 业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行合同约定。

  第二十一条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

  除前款规定以外的其他外来车辆，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。

  第二十二条 住宅小区对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可适当收取工本费；对业主或物业使用人实行电子门禁系统管理的，应当至少为每户业主或物业