连云港市住房和城乡建设局关于做好住宅物业管理委员会组建运行工作的通知

连建物监〔2024〕83号

各县区（功能板块）住建局，街道办事处（乡镇人民政府）：

为提升基层治理水平和物业管理服务水平，进一步加强物业管理委员会建设，增强物业管理区域业主自治能力，根据《江苏省物业管理条例》，结合本市实际，现就做好物业管理委员会组建运行工作的有关事项通知如下：

一、监督管理

街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内物业管理委员会组建工作，协调处理组建运行中的矛盾纠纷，指导监督物业管理委员会运行情况。

县区物业管理行政主管部门负责开展物业管理委员会组建、运行工作业务培训。街道办事处（乡镇人民政府）负责组建物业管理委员会，监督辖区内物业管理委员会运行。社区居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理委员会相关工作。

二、组建条件

组建物业管理委员会应当按照有关规定先行划定物业管理区域，一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。未划定物业管理区域的分散居住区（楼）可以结合基层治理和老旧小区改造等，按照规定推动整合物业管理区域并设立物业管理委员会。物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）组建物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立业主大会，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会届满或者不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

三、成员构成

（一）物业管理委员会总人数一般为7人以上11人以下单数，具体包括街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安派出所、建设单位等指派的成员及业主代表。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指派。

（二）业主有下列情形之一的，不得作为物业管理委员会的业主代表：

1.本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业或者与物业服务企业有关联的建设单位有利害关系的；

2.有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的；

3.违反房屋出租有关使用功能、消防安全管理等规定的；

4.在物业管理区域内牟取不正当利益，或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益的；

5.违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正的；

6.法律法规规定的不宜担任物业管理委员会代表的其他情形。

对有未依法或者未按照有关规定交纳物业服务费用和住宅专项维修资金等不履行业主义务、侵害业主共同利益行为的业主，可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任物业管理委员会代表作出限制性规定。

四、组建程序

（一）符合组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告应当明确物业管理委员会成员构成、业主代表的资格要求、推荐方式、推荐期限等。公告应当在物业管理区域内显著位置和连云港市物业管理网公示七日。

（二）街道办事处（乡镇人民政府）应当通知社区居（村）民委员会、公安派出所、建设单位指派人员担任物业管理委员会成员。建设单位不能指派人员担任，或者被指派人员2次以上不能正常参加物业管理委员会会议的，由业主代表递补名额。

（三）物业管理委员会业主代表人选可以通过社区居（村）民委员会推荐、业主自荐产生。街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居（村）民委员会对人选进行资格审查，并通过听取业主意见、定向征询等方式，确定物业管理委员会业主代表及递补代表顺序。

（四）物业管理委员会代表名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将代表名单及其职业、政治面貌等基本情况在物业管理区域内显著位置和连云港市物业管理网公示七日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。

（五）街道办事处（乡镇人民政府）应当对物业管理委员会成立作出决定，作出决定之日为物业管理委员会成立之日。

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