自贡市物业管理条例【2022年修订版】

 

第一章  总  则 

第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的人居环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律法规，结合自贡市实际，制定本条例。

第二条  自贡市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指通过选聘物业服务人按照合同约定或者业主自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条  物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信的原则，坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展，建设绿色、智慧、平安社区。

建立中国共产党基层组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。

第四条  市、县级人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策。

第五条  市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责履行本行政区域内物业管理活动中的以下职责：

（一）制定、贯彻执行物业服务管理相关政策并组织实施；

（二）开展物业服务行业的监督管理工作；

（三）指导和监督建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、管理和使用；

（四）建立健全业主委员会、物业管理委员会成员培训制度并组织实施；

（五）指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业服务管理相关工作；

（六）指导行业协会制定自律性规范并监督实施；

（七）履行物业服务管理方面的其他监督管理职责。

市、县级城市管理和综合执法主管部门负责查处物业区域内违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为。

市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、水务、卫生健康、应急、市场监管等有关部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

各相关部门应当在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职责分工，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。

第六条  街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责：

（一）负责组织、指导、协调本辖区业主大会设立和业主委员会、监事委员会选举与换届；

（二）指导和督促业主大会、业主委员会、监事委员会和物业服务人开展工作；

（三）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调处业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人在物业管理活动中的纠纷；

（四）协调和督促物业服务人的交接；

（五）建立旧住宅小区物业管理体系；

（六）协助住房城乡建设主管部门对物业服务人信用评价体系建立、考核、公布；

（七）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

居民委员会、村民委员会应当依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展相关工作。

第七条  建立物业管理联席会议制度，物业管理联席会议由辖区街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，住房城乡建设、公安、司法行政主管部门、居民委员会、村民委员会、物业服务人、物业管理行业协会、业主委员会、监事委员会或者业主代表、专业经营单位等参加，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届、物业服务人交接等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷。

第八条  鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，促进行业持续健康发展。

 

第二章  物业服务区域及设施

第九条  物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，按照权属明确、有利于物业管理的原则，综合考虑物业的建筑规模、共用设施设备管理与维护、社区建设等因素确定。

第十条  新建住宅的，建设单位应当按照具备通水、通电、通信、卫生、采光、通风等基本使用功能和办公条件的要求，对物业服务用房、业主委员会用房进行简单装修，配置独立合格的水、电等计量装置。

同一物业服务区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会用房应当首期建设。

物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于物业服务区域全体业主共有，任何单位、组织和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

第十一条  自然资源部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业服务用房、业主委员会用房的设计指标、位置和面积进行审核。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房、业主委员会用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会用房室号。

在建设项目竣工验收时，住房城乡建设主管部门应当将物业服务用房、业主委员会用房建设情况纳入竣工验收的内容。

第十二条  新建物业服务区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件（快件）接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。

 

第三章  业主、业主大会、业主委员会与监事委员会

第十三条  不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，履行业主义务。尚未依法办理房屋所有权登记，但是符合法律法规规定的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。

第十四条  业主大会由物业服务区域内全体业主组成，同一物业服务区域设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，组成业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

第十五条  同一物业服务区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项。

第十六条  业主大会会议应当按照规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开十五日前通知全体业主并报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会，由其派员对会议进行监督。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。

物业使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会、监事委员会以及物业管理委员会成员。

第十七条  业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会由五至十五人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任从业主委员会成员中推选产生。

业主委员会可以设置候补委员，业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。业主委员会候补委员的选举产生应当参照业主委员会成员的选举方式。设立候补委员的，应当与业主委员会一并公告和备案，并通过互联网等方式告知业主。

业主委员会成员出现缺额的，由候补委员按照得票多者依次递补。经递补后仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行增补或者重新选举业主委员会。

第十八条  业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。

监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中产生。监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

监事委员会主要履行以下职责：

（一）审核业主委员会的工作计划和报告、业主大会收支情况报告;

（二）监督业主委员会财务活动，包括筹集、管理、使用建筑物及其附属设施的维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对业主委员会及其成员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正;

（四）督促业主委员会及时召开业主大会会议;

（五）向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见;

（六）列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询;

（七）向业主大会报告监事委员会行使职权的情况并通告全体业主；

（八）业主大会议事规则规定的其他职责。

第十九条  鼓励符合业主条件的居民委员会、村民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会成员选举。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会、监事委员会成员：

（一）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；

（二）被人民法院纳入失信被执行人名单的；

（三）在物业管理活动中，违反相关法律法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

（四）法律法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定其他不宜担任业主委员会、监事委员会成员的情形。

第二十条  业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害投诉举报人；

（五）挪用、侵占业主共有财产；

（六）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；

（七）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；

（八）明示、暗示物业服务人减免物业费；

（九）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（十）拒不执行业主共同决定的事项；

（十一）违反法律法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第二十一条  业主委员会、监事委员会成员有下列情形之一的，其成员资格终止：

（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会、监事委员会提出辞职之日起满三十日的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）丧失履行职责能力和条件的；

（四）法律法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。

第二十二条  经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，可以向业主委员会、监事委员会提出罢免业主委员会、监事委员会部分成员的书面建议，业主委员会、监事委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会、监事委员会未按时提请业主大会表决的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府责令限期召开业主大会会议；逾期未召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

业主可以依照前款规定，向街道办事处、乡镇人民政府提出罢免业主委员会、监事委员会全体成员的书面建议，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行表决。

前款罢免通过后，街道办事处、乡镇人民政府应当按照本条例规定组织、指导成立新一届业主委员会、监事委员会。

业主委员会、监事委员会届内终止或者被罢免的，应当在终止之日起七日内向街道办事处、乡镇人民政府移交由其保管的文件资料及财物。

第二十三条  物业服务区域有下列情形之一的，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会代行业主委员会相关职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；

（三）列入旧住宅小区综合整治改造计划且符合第二项条件的；

（四）属保障性住房的。

物业管理委员会由五至十五人单数组成，成员由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织、公安派出所、居民委员会、村民委员会、建设单位等代表组成。其中，业主成员不得少于百分之五十。

物业管理委员会自成立之日起三十日内应当告知住房城乡建设主管部门，并在物业服务区域内显著位置公布成员名单。

物业管理委员会应当依法履行职责，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业服务区域内显著位置公告。

物业管理委员会自业主委员会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

 

第四章  前期物业管理

第二十四条  住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。

建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。合同期限自首套房交付之日起计算。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十五条  建设单位可以邀请专业经营单位、物业服务人或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理相关的建议。

第二十六条  承接新建物业前，物业服务人和建设单位在新建物业竣工验收后，应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验。

物业承接查验应当邀请买受人代表以及住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。买受人代表应当由住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定。

物业承接查验后，建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。

物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。

第二十七条  物业服务人应当将承接查验有关原始资料建档保存。

物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权查询、复制、摘抄。前期物业服务人应当在业主委员会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第二十八条  前期物业服务期间，首套住宅物业交付满一年的，建设单位可以委托第三方专业机构对前期物业服务人服务等级进行评定。评定结果向全体业主公告，同时告知街道办事处、乡镇人民政府和住房城乡建设主管部门。

第二十九条  前期物业服务合同期满，业主未选聘新的物业服务人前，可以由前期物业服务人按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务，但是服务期限为不定期。

业主和前期物业服务人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

 

第五章  物业服务 

第三十条  业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同。业主委员会应当将物业服务合同草案在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不少于七日；物业服务合同经业主大会审议通过，由业主委员会与物业服务人签订。

物业服务合同签订生效的，前期物业服务合同即行终止。

物业服务人应当将物业服务合同在签订之日起三十日内抄报街道办事处、乡镇人民政府和住房城乡建设主管部门。

第三十一条  业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。合同对通知期限另有约定的除外。

产生争议的，业主委员会、物业服务人可以请求街道办事处、乡镇人民政府协调处理有关事项。双方的争议，可以通过诉讼或者仲裁解决。

物业服务人撤出物业服务区域后，业主大会仍未选聘新的物业服务人或者未决定自行管理的，由业主委员会进行应急管理，相关费用由业主承担；街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会的应急管理进行监督指导。

第三十二条  物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；

（二）擅自利用业主共有部分开展经营活动；

（三）挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；

（四）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检验检测和维修保养费用以及业主共同支付的其他费用；

（五）泄露业主信息；

（六）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息