珠海市发展和改革局关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知

各区（功能区）发改部门，市物业管理协会，各物业服务单位：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《价格法》、《广东省定价目录（2018年版）》等有关法律、法规规定，结合本市实际，现就进一步加强我市物业服务收费管理通知如下：

一、物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、养护、维修，维护物业管理区域内环境卫生、公共秩序和绿化养护等，向业主所收取的费用。物业服务费用的列支范围以物业服务合同的约定为准。

二、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

三、采用包干制收费的住宅物业（含自有产权车位、车库），业主大会成立之前实行政府指导价，其余的物业服务收费实行市场调节价。

四、我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理。其中高层（有电梯）最高收费标准为3元/平方米·月，多层（无电梯）最高收费标准为1.90元/平方米·月；自有产权车位、车库最高收费标准为70元/车位·月（含公摊水电费，子母车位按照普通车位的1.5倍收费）。

五、实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在指导价标准范围内，依法与业主协商，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，通过物业服务合同约定。

六、新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，物业服务费标准原则上由建设单位与其选聘的物业服务企业在政府指导价范围内确定，签订前期物业服务合同，并报所在地的区（功能区）价格主管部门备案。负责前期物业服务的物业服务企业在住宅物业销售或建设单位交付物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务费标准，并签订物业服务合同。

七、物业服务收费实行政府指导价的住宅，物业服务收费标准确需超过政府指导价的，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意后，由物业服务企业向所在地的区（功能区）价格主管部门提出申请，区（功能区）价格主管部门对该物业管理成本、调价的合理性、必要性等情况进行审核，报市价格主管部门批准后执行。

八、物业服务合同应当约定物业服务内容、服务标准、收费方式和标准、共用水电、电梯等费用的分摊方式和范围等，物业服务企业不得增设物业服务合同约定之外的其他强制性服务项目和收费。

九、物业服务企业应当在物业管理处及物业管理区域的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等按照规定明码标价，接受业主和有关管理部门的监督。

十、本通知自2019年3月1日起施行，有效期两年。

珠海市发展和改革局

2019年2月25日

  一、关于定价形式。按照《广东省定价目录（2018年版）》规定，前期物业服务收费实行政府定价或者政府指导价管理。我市2016年已经出台政府指导价政策，本规定是该政策的延续。

  二、关于政府指导价执行范围。为了充分发挥业主和业主委员会自主定价的能动性，选择适合本小区实际的收费方式和标准，鼓励市场调节，只对同时符合以下三个条件的小区实行政府指导价管理：一是未成立业主大会的。已经成立业主大会或者业主委员会的小区实行市场调节价；二是实行包干制收费方式的。酬金制收费方式实行市场调节价；三是住宅。非住宅物业（包括但不限于别墅、酒店、公寓、写字楼、工业园区等）实行市场调节价。

  三、关于自有产权车位（车库）收费。住宅小区停车收费已经于2015年8月15日由省发改委统一公布放开由市场调节，但对未成立业主大会、实行包干制收费的住宅小区业主自有产权的车位（车库）物业服务收费，仍然实行政府指导价管理，而且政府指导价已经包含该车位（车库）公用水电费用，不得再向业主分摊。

  四、政府指导价的具体约定。由物业服务企业在政府指导价范围内，按照物权法、物业管理条例等相关法律法规的规定与业主协商，通过签订物业管理合同约定。

  五、关于新建住宅物业收费。新建住宅物业服务收费原则上不得超过政府指导价标准。

  六、超过政府指导价标准的审批。确需超过政府指导价标准的住宅小区，必须经占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后才能报价格主管部门按照程序审批。

  七、关于监督检查。我市机构改革后，有关物业服务收费的监督检查职能已经移交市场监管局，业主对物业服务收费有意见的，可通过12345进行投诉、举报，由市场监管局进行调查处理。