大连市地方税务局关于印发《个人出租居住用住房税收征收管理暂行办法》的通知【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《大连市地方税务局关于2014年税收规范性文件清理结果的通知》（大地税函〔2014〕115号）规定，除第十五条第七款以外，其他条款内容有效

USHUI.NET^®提示：根据《大连市地方税务局关于公布失效废止税收规范性文件目录的公告》（大连市地方税务局公告2016年第8号）规定，全文废止

基层局：

现将《个人出租居住用住房税收征收管理暂行办法》印发执行。各基层局可根据本办法的有关规定，制定本局的操作办法，逐步稳妥推行。县市区地方税务局应结合本地区的具体情况，制定本地区个人出租居住用住房房屋类区划分标准和每月每平方米核定征收标准，并报市局备案。

附件：大连市市内四区房屋类区划分标准

二００四年十二月十五日



第一章 总则

第一条    为了加强对个人出租居住用住房（以下简称住房）税收的征收管理，规范住房出租的税收征管秩序，保护出租住房纳税人的合法权益，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称《实施细则》）及财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）等有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条    凡在大连市行政区域内出租住房的个人，为营业税“租赁业”、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得税的纳税义务人。

第三条    个人出租住房应纳各税实行属地征收管理。纳税人应到房屋坐落地主管地税机关办理税务登记，申报纳税，接受主管地税机关的检查和管理。

第四条    主管地税机关应加强同居委会、街道、房产、公安等部门和单位的沟通联系，取得这些部门的配合和支持，获取个人出租住房税源信息。

第五条    主管地税机关对个人出租住房税收可以实行直接征收方式或委托代征方式。

第二章 登记和申报

第六条    实行直接申报、查实征收的纳税人应到主管地税机关领取“临时户税务登记表”，办理临时税务登记；纳税人办理临时税务登记时，应报送下列证件资料：

（一）房屋产权或使用权证明；

（二）住房租赁合同或协议；

（三）主管地税机关要求报送的其他有关证件、资料。

第七条    纳税人全部符合下列条件的实行直接（窗口）申报、查实（报审）征收方式：

（一）纳税人能够提供房屋租赁合同或协议，准确、真实反映房屋租金、地址、楼层、面积、租赁期限和用途的；

（二）纳税人能够自觉遵从税收法律、法规，办理有关登记手续并主动申报纳税的；

（三）承租人将承租的住房再出租（转租）用于居住，能够提供转租合同或协议，准确、真实反映转租收入的。

第八条    纳税人不符合第七条规定的条件的，主管地税机关根据实际情况，可以实行委托征收方式。实行委托征收方式的纳税人，可以不办理税务登记手续，由受托单位代为建立有关登记手续，代收代缴有关应纳税款。

第九条    主管地方税务机关委托单位或个人代征个人出租房屋各项税款时，应与委托单位或个人签订委托征收协议书，受托单位或个人应办理委托征收税务登记。

第十条    受托单位或个人应建立被委托征收纳税人的税务登记及代收代缴税款台账（档案），详细记载纳税人的出租房屋地址、租金、楼层、面积、租赁期限、用途和代收代缴税种、税款金额、税务文书、票证的领、用、存及停租、退租、复租、改变用途等基本情况。建立台账（档案）的具体项目、内容和样式由主管地方税务机关确定。

第十一条    纳税人发生退租、停租、住房改变用途时，应及时将有关情况书面向主管地税机关或受托单位、受托人员报告，经主管地税机关或受托单位、受托人员实地核实后，由主管地税机关或受托单位、受托人员办理有关注销、暂停申报等手续。纳税人书面报告有困难的，可以口头陈述，由税务人员或受托人员纪录，经纳税人签字后视同书面报告。

第十二条    实行直接申报、查实征收的纳税人，必须按照主管地税机关依照法律、行政法规确定的申报内容、申报期限，如实填写《大连市地方税收纳税申报表（综合一）》，办理纳税申报手续。

第十三条    实行委托征收的纳税人，由受托单位或受托人员根据主管地税机关规定的期限代征应纳税款。

第十四条    出租住房的纳税人可以实行简易申报、简并征期的申报征收方式。

第三章 税款征收

第十五条    出租住房的纳税人应当依据税收法律、法规的规定和主管地税机关确定的申报纳税期限缴纳税款。出租住房应纳税种、税目、税率、计税依据及营业税起征点如下：

（一） 营业税税目“租赁业”，税率为3％，计税依据为全部租金收入；

（二） 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税（费）率分别为7%、3%、1%，计税依据为营业税税额；

（三） 房产税税率为4%，计税依据为全部租金收入；

（四）城镇土地使用税税率按商业用房的有关规定执行；

（五）个人所得税税率为10%，计税依据为纳税人取得的租赁所得扣除缴纳的税费及由纳税人负担的出租房屋实际开支的修缮费用（每次不超过800元）和税法规定的费用扣除标准后的余额；

（六）印花税税率为0.1%，计税依据为签订租赁合同(协议)的合同金额；

（七）营业税起征点为2,000元/月。

第十六条    下列纳税人实行核定征收方式：

（一）纳税人已发生住房出租应税行为而不能提供租赁合同（协议）、不能准确反映房屋租金、地址、楼层、面积、租赁期的；

（二）发生纳税义务，未按照规定的期限办理税务登记、纳税申报，经税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的；

（三）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十七条    实行核定征收方式的出租住房，根据其坐落地点、建筑面积、建成时间、小区物业收费标准、地段等级、交通情况及装修和周边商业繁华程度等因素分为两类，即一类住宅和二类住宅。

全部符合下列条件的为一类住宅：

（一）按照房产部门确定的房屋类区划分标准为特类区、一类区的（详见附件《大连市市内四区房屋类区划分标准》）；

（二）建筑面积达到或超过100平方米的；

（三）出租房屋的煤、电、水、暖四全，一般以上装修（有简单家俱、地板、电视、热水器等）；

（四）虽未达到上述条件，但装修豪华，主管地税机关认为应按照一类住宅征税的住房。

其它为二类住宅。

第十八条    实行核定征收方式的出租住房应纳税额及税款计算公式为：

每月应纳各税=出租住房建筑面积×每月每平方米应纳税额

一类住宅每月每平方米应纳税额为3元，其中：个人所得税1.56元(占52%)，房产税0.78元(占26%)，营业税0.6元(占20%)，城建税0.042元(占1.4%)，教育费附加0.018元(占0.6%)。

二类住宅每月每平方米应纳房产税为0.5元，其它各税免征。

第十九条    纳税人一次性取得数月租金的，应按月平均计算应缴纳的营业税、房产税、城镇土地使用税，按照一次性所得计算缴纳个人所得税，并在收到租金的次月一次性缴纳。

第二十条    实行查实征收纳税人的应征各税如果小于按照核定征收标准计算的应征税额，又无正当理由的，可以按照核定征收方法和标准核定应纳税款。