茂名市人民政府关于印发《茂名市区“三旧”改造补缴土地价款办法（试行）》的通知

各区、县级市人民政府，广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会，市政府各工作部门、直属机构：

  《茂名市区“三旧”改造补缴土地价款办法（试行）》业经市政府十二届六十一次常务会议研究通过，现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到问题，请与市“三旧”改造办（设在市土地开发储备中心）联系。

  茂名市人民政府

  2019年1月4日


  为进一步规范我市“三旧”改造补缴土地价款的操作程序，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 （ 粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》 （ 粤府〔2016〕96号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》（茂府办〔2010〕14号）等有关文件规定，制定本办法。

  一、“三旧”改造补缴土地价款的范围

  （一）纳入“三旧”改造范围，符合城乡规划和年度实施计划的原土地使用权人自行改造的项目，所涉及的原划拨土地使用权改为出让，按协议方式出让的，应补缴土地价款；涉及原出让土地使用权需改变规划条件或延长土地使用权年限的，应补缴土地价款。

  （二）纳入“三旧”改造范围，符合城乡规划和年度实施计划，市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造，需改变规划条件以及多宗地块出让年限不同、须统一年限的，按新规划相应用途法定最高年限，应补缴土地价款。

  （三）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄集体建设用地，经申请转为国有建设用地，按协议方式出让的，应缴交土地价款。

  （四）符合省“三旧”改造政策且已完善“三旧”改造历史用地手续的土地，按协议方式出让的，应缴交土地价款。

  二、“三旧”改造补缴土地价款的标准

  （一）不改变土地用途的划拨土地使用权申请协议出让的，应补缴的土地价款=按新规划条件下的土地市场评估价格×40%。

  （二）需改变土地规划条件（包括改变土地用途）的划拨土地使用权申请协议出让的，应补缴的土地价款=按新规划条件下的土地市场评估价格×40%。

  （三）需改变土地规划条件的出让土地，应补缴的土地价款=（按新规划条件下的土地市场评估价格－拟出让时的原用途剩余年限的市场评估价格）×40%。

  （四）旧村庄改造范围内，农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地，经依法批准给原农村集体经济组织使用、原农村集体经济组织与有关单位合作改造建设、以公开方式确定的项目开发权竞得人改造建设，或农村集体经济组织名下原有的国有划拨用地与有关单位合作改造建设，按新规划条件下的出让土地使用权市场评估价格的20%计交土地价款。

  （五）上述补缴土地价款类型涉及延长土地使用年限的，评估时按新的土地使用年限与新规划条件进行评估。

  （六）已标图建库纳入“三旧”改造范围的夹心地、插花地、边角地，享受“三旧”改造补缴土地价款优惠政策，按照市城乡规划部门出具的新规划条件，在办理用地手续时补缴土地价款，并按同一项目新土地用途核定计收。

  （七）“三旧”改造项目中属政府产权的公共建筑面积，不计入容积率，不收取土地价款。

  （八）工业用地符合城乡规划，且改造后不改变用途，需提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地价款。

  （九）符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的企业厂房用地，经市“三旧”改造工作领导小组审议并报市政府批准，在“三旧”房产内按规定发展现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、区域总部、研发设计、创意产业、文化产业等现代服务业，如保留原土地登记用途的，不视为改变土地用途，不再增收土地价款。

  （十）土地市场评估价格由国土资源部门以公开方式委托三家有资质的评估机构进行评估。三家机构评估结果的平均数是确定土地出让底价或核定土地出让金的依据。土地出让金的标准按照“净地”方式进行评估。土地市场评估价是指假定改造范围是平整、无上盖物的土地，依据“三旧”改造用地规划条件，由评估机构评估的土地市场价格。

  三、补缴土地价款的办理程序

  （一）由国土资源部门根据规划部门出具的规划条件和用地红线图，委托有资质的评估机构对地价进行评估。

  （二）国土资源部门拟订补交土地价款方案，报政府决策。

  （三）经政府决定后，国土资源部门将结果对外公示，拟定用地批准文件，开具缴款通知书，由土地使用权受让方或项目单位在规定时间内依法将土地价款缴入国库。

  （四）土地价款和契税缴交后，向用地单位发放用地批准文件。

  四、纳入“三旧”改造项目，多次发生转让行为且至今没有办理用地审批手续（确权登记）的建设用地，土地来源清楚、无争议的，且符合《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》 （ 粤国土资规字〔2018〕3号）规定的，可依法完善用地手续，按最后一次转让收取有关税费并办理土地使用权出让手续。

  五、茂南区、电白区、广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城范围内的“三旧”改造项目涉及补缴土地价款的，按照上述规定执行；信宜市、高州市、化州市范围内的“三旧”改造项目涉及补缴土地价款的，可参照上述规定执行。

  六、法律、法规、规章及国家有关政策另有规定的，从其规定。市政府及有关部门之前已公布的关于“三旧”改造方面的文件、政策，如与本办法相冲突的，以本办法为准。

  七、本办法由市“三旧”改造办（设在市土地开发储备中心）负责解释。

  八、本办法自印发之日起施行，有效期3年。《关于印发<茂名市“三旧”改造国有划拨土地使用权协议出让实施细则>的通知》（茂府办〔2010〕42号）、《关于印发<茂名市“三旧”改造非划拨国有建设用地协议出让实施细则>的通知》（茂府办〔2010〕43号）同时废止。

  为进一步推进我市“三旧”改造工作，我市根据广东省“三旧”改造政策，针对工作中存在的问题，结合湛江、汕头、潮州等地市的做法，印发了《茂名市区“三旧”改造补缴土地价款办法（试行）》，现解读如下：

  一、出台背景

  “三旧”改造工作开展以来，我市先后出台了8份“三旧”改造政策配套文件，从政策层面、操作层面对我市“三旧”改造工作进行了详细的规定，完善了“三旧”改造的政策体系。目前“三旧”改造政策已实施近8年，在实际工作中遇到了一些突出问题，迫切需要对原有政策进行修订完善。

  （一）没有旧厂房改造方面的支持政策。从实施难易程度来说，旧厂房改造因一般不涉及安置问题，而容易见成效。

  而我市在出台政策时，因担心大量厂房用地转为商住用地，而明确“依法有偿取得国有土地使用权的企业申请将工业用地改为经营性用地的，按市场评估价补交土地出让金，不享受“三旧”改造政策优惠；属行政划拨方式取得国有土地使用权的企业申请将工业用地改为经营性用地的，由政府土地储备机构统一收回，采取公开出让方式确定改造主体”。这限制了旧厂房改造主体参与改造的积极性。

  （二）土地出让金政策优惠幅度不大。从其他兄弟地市的做法来看，湛江市、潮州市的旧村庄改造不收取土地出让金；东莞市的旧村庄改造按基准地价收取土地出让金；都比较优惠。从我市市区来看，旧村庄改造用地占67%，旧村庄改造应是我市“三旧”改造工作的重点。而我市旧村庄改造的土地出让金收取标准为市场评估价的50%；旧城镇改造的收取标准为市场评估价的40%；优惠不大且标准不统一。

  （三）地价款收取标准的界定欠明确。茂府办[2012]53号规定：“在旧村庄改造或旧村庄与旧城镇、旧厂房、新增建设用地打包改造中，改造地块（不含新增建设用地）土地出让纯收益可按50%的比例支付给改造主体专项用于拆迁补偿和安置。地上无建筑物的不享受返还优惠。”市财政局对政策的理解是旧村庄改造项目土地出让金的标准应该按照“净地”方式来进行评估，而不应该按照“毛地”方式进行评估。若按照“毛地”方式进行评估，存在重复计算返还优惠的问题。市国土局认为茂府办[201