宜昌市人民政府办公室关于全面推进城市更新工作的实施意见

各县市区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

  实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式，对提升城市品质、满足人民群众美好生活需求、推动城市高质量发展具有重要意义。为扎实推进全市城市更新工作，加快建设“国际范、山水韵、三峡情”的滨江公园城市，经市人民政府同意，提出以下意见：

  一、总体要求

  （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持整体推进和分类分级实施相结合，以城市体检为基础，以更新片区为单位，按照小规模、渐进式、可持续的方式，统筹推进老旧小区综合整治、危险房屋消险治理、老旧工业区转型升级、城中村存量改造、传统商圈提档升级、老旧街区改造提升、城市基础和公共服务设施完善，实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升。

  （二）基本原则。

  1.以人为本，民生优先。坚持以人民为中心的发展思想，提高人民群众对城市发展的获得感和认同感。充分调动公众和社会组织的积极性和主动性，共同推进城市更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。

  2.规划引领，产城融合。将城市更新纳入经济社会发展规划、国土空间规划。以城市为基础，承载产业空间，促进产业结构调整和转型升级；以产业为保障，提升城市机能活力，推进产城融合，促进职住平衡。

  3.政府推动，市场运作。充分发挥国有企业推进城市更新的作用，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。坚持“当期平衡、动态平衡、综合平衡”理念，建立健全更新收益共享机制，引导、激励相关利益主体积极参与改造。

  4.少拆多改，注重传承。坚守历史文化遗存保护、自然生态资源保护底线，以保护传承、优化提升为主，拆旧建新为辅，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，探索保留建筑活化利用路径。

  （三）目标任务。“十四五”期间，全面推进宜昌城区“二带二岛多片”（“二带”即滨江风光带、鸦宜铁路带，“二岛”即西坝岛、平湖半岛，“多片”即四纵五横快速路、轨道交通沿线的城镇低效用地）及县城（城关镇）的城市更新，进一步完善城市功能、改善人居环境、传承历史文化、促进绿色低碳、提升产业功能、激发城市活力、增强城市能级。

  二、主要任务

  （一）摸清底数。按照“无体检不项目、无体检不更新”和“一年一体检、五年一评估”的原则，市住建局会同市自然资源和规划局建立城市更新基础数据调查制度。各县市区政府（含宜昌高新区管委会，下同）负责组织收集辖区建成区更新范围内的居民户数、人数、楼栋数、房屋建筑面积、房屋性质、房屋结构、产权性质、经济、产业、文化遗产、公建配套、市政设施及城市绿地、群众改造意愿和筹资能力等现状基础数据，逐步建立健全城市更新数据库，并定期更新。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局）

  （二）编制规划。市住建局会同市自然资源和规划局依据国土空间总体规划，衔接国民经济与社会发展规划，整合城镇低效建设用地再开发规划成果，指导各地制定城市更新专项规划，市级层面出台技术导则，编制片区策划指引和项目实施方案指引，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模、更新策略。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局）

  （三）制定计划。各县市区政府根据城市更新专项规划和技术导则要求，组织编制更新片区策划方案，明确片区发展目标、产业定位、更新方式、经济指标、实施计划、规划调整建议等内容。在片区策划方案基础上，统筹各方意见，拟定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组审定后实施。年度计划应当包括具体项目（实施项目和储备项目）、前期业主或实施主体、边界和规模、投资及进度安排等内容。纳入年度计划的城市更新项目，实行动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局、市财政局）

  （四）确定方案。实施主体根据片区策划方案，在充分征求相关权利人或居民意见的基础上编制项目实施方案。项目实施方案应当包括更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划设计（含规划调整）方案、建设运营方案、社会稳定风险评估等。其中，宜昌城区项目实施方案由各区政府进行初审，报市城市更新工作领导小组办公室复核，由领导小组办公室征求各部门意见并报市城市更新工作领导小组批准后实施；县市项目实施方案由各地自行组织审核。批准后的项目实施方案作为办理立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等各环节审批的依据。（责任单位：市城市更新工作领导小组成员单位）

  （五）组织实施。实施主体依据批复的实施方案和城市规划管理要求，组织实施城市更新项目。各县市区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，将拟征收项目列入国民经济与社会发展计划，实施房屋征收。市自然资源和规划局根据城市更新需求，对涉及土地出让的项目，科学设置出让条件，实施土地收储及供应等工作。（责任单位：市自然资源和规划局）

  （六）效果评价。市住建局会同市自然资源和规划局、市财政局建立城市更新评价指标体系，研究城市更新对城市功能结构优化、社会公共贡献、历史文化保护等方面的绩效。各县市区政府结合项目功能、建设计划、运营管理、物业服务、持有年限和节能环保等要求，有序组织验收，督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，做好实施效果的巩固和提升工作。（责任单位：市住建局、市财政局、市自然资源和规划局）

  三、支持政策

  （一）规划政策。

  1.对增加公共服务功能的城市更新项目，可根据实际情况适当增加建筑规模，增加部分可不计入容积率。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

  2.在原有建筑轮廓线范围内的更新改造，建筑间距按照不小于现状水平控制；超出原有建筑轮廓线的，原则上按照0.5倍间距控制，且需满足消防间距。

  3.针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的现状，可结合实际情况，在确保符合控制性详细规划的前提下，经市国土空间规划委员会审议通过后，进行不同地块之间的容积率转移和平衡。

  4.鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源，在符合土地利用、管理政策要求，确保结构和消防安全的前提下，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。

  5.更新项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可以按照规划予以优化，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。

  （二）土地政策。

  1.城市更新项目可以依法以划拨或者出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，符合《划拨用地目录》的可以划拨方式办理用地手续。经营性设施以有偿方式办理用地手续。

  2.鼓励利用存量土地资源和房产发展文化创意、医养结合、健康养老、科技创新等新产业、新业态，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

  3.城市更新项目用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。

  4.在不违反规划且征得居民同意的前提下，各类城市更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等土地可以一并纳入更新改造范围，重点用于完善片区公共服务设施。对利用小区内空地、荒地、绿地以及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设公共服务设施的，可不增收土地价款。

  5.城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

  6.因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。已征收后经规划确认可保留的房屋，可转移登记至征收主体指定的市、县级国有平台，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准，土地性质不变。

  7.探索城市更新重大项目土地一二三级联动开发机制，严格规范合同条款和转让要求，特别是按土地全要素、全生命周期管理要求，在土地合同签订时，将明确的投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、产业形态、运营管理