2024年10月16日
昆明市中心城区园地、林地、草地定级与基准地价制定成果
一、工作范围
昆明市中心城区园地、林地、草地基准地价工作范围为昆明市中心城区，为五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区，共涉及52个街道办事处，359个社区居委会（村委会），街道情况具体如下表：
表1 昆明市中心城区园地、林地、草地工作范围统计一览表
|
序号 |
行政区代码 |
行政区名称 |
包含街道 |
街道数量 |
|
1 |
530102 |
五华区 |
大观街道、丰宁街道、黑林铺街道、红云街道、护国街道、华山街道、莲华街道、龙翔街道、普吉街道、西翥街道 |
10 |
|
2 |
530103 |
盘龙区 |
阿子营街道、茨坝街道、滇源街道、东华街道、鼓楼街道、金辰街道、联盟街道、龙泉街道、青云街道、双龙街道、松华街道、拓东街道 |
12 |
|
3 |
530111 |
官渡区 |
阿拉街道、大板桥街道、关上街道、官渡街道、金马街道、六甲街道、太和街道、吴井街道、小板桥街道、矣六街道 |
10 |
|
4 |
530112 |
西山区 |
碧鸡街道、福海街道、海口街道、金碧街道、马街街道、前卫街道、团结街道、西苑街道、永昌街道、棕树营街道 |
10 |
|
5 |
530114 |
呈贡区 |
大渔街道、斗南街道、龙城街道、洛龙街道、洛羊街道、马金铺街道、七甸街道、乌龙街道、吴家营街道、雨花街道 |
10 |
|
总计 |
—— |
52 |
||
二、工作对象
根据《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）、《园地分等定级规程》（TD/T 1071-2022）、《林地分等定级技术规范》（T/CREVA 3101-2021）、《林地估价技术规范》（T/CREVA 1101-2021）、《草地分等定级技术规范》（T/CREVA 3102-2021）和《草地估价技术规范》（T/CREVA 1102-2021）等相关技术规程规范，本项目工作对象为以昆明市中心城区2022年度国土变更调查数据为基础的园地、林地、草地图斑，各地类用途说明具体如下：
（一）园地
园地是指种植以采集果、叶、根、茎、枝、汁等为主的集约经营的多年生作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地，包括用于育苗的土地。
按照《园地分等定级规程》（TD/T 1071-2022）、《云南省园地定级和基准地价制定技术方案》，结合昆明市中心城区实际情况，本次园地定级按照二级地类开展，主要包括：果园、茶园和其他园地。
（二）林地
林地是指生长乔木、竹类、灌木的土地。不包括生长林木的湿地，城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林用地。根据《林地分等定级技术规范》（T/CREVA 3101-2021）、《云南省林地定级和基准地价制定技术方案》，结合昆明市中心城区实际情况，本次定级按照一级地类林地开展。
根据《自然资源部国家林业和草原局关于以第三次全国国土调查成果为基础明确林地管理边界规范林地管理的通知》（自然资发〔2023〕53号）文件要求，将油茶等木本油料林、橡胶等工业原料林、核桃等干果经济林，由园地调整为林地。经统计昆明市2022年度国土变更调查数据，昆明市中心城区无橡胶园分布。
（三）草地
草地是指生长草本植物为主的土地，包括乔木郁闭度<0.1的疏林草地、灌木覆盖度<40%的灌丛草地，不包括生长草本植物的湿地、盐碱地。根据《草地分等定级技术规范》（T/CREVA 3102-2021）、《云南省草地定级和基准地价制定技术方案》，结合昆明市中心城区实际情况，草地定级按照草地二级地类开展，主要包括：人工牧草地、其他草地。
三、园地、林地、草地定级与基准地价制定成果
（一）园地成果摘要
1.园地定级成果摘要
（1）园地级别确定结果
将果园及茶园划分为3个级别，其他园地划分为2个级别。各级别面积分布情况如下：
表2 昆明市中心城区园地各级别面积统计表 单位：公顷
|
二级地类 |
园地级别 |
面积 |
占比 |
||
|
地类名称 |
面积 |
比例 |
（均质区） |
||
|
果园、茶园 |
12119.6635 |
88.74% |
1级 |
1345.9578 |
11.11% |
|
2级 |
6746.6132 |
55.67% |
|||
|
3级 |
4027.0925 |
33.23% |
|||
|
其他园地 |
1537.3378 |
11.26% |
1级 |
780.7915 |
50.79% |
|
2级 |
756.5462 |
49.21% |
|||
|
合计 |
13657.0013 |
100% |
- |
13657.0013 |
- |
果园、茶园：划分了3个级别，总面积为12119.6635公顷，占园地总面积的88.74%。其中1级面积为1345.9578公顷，占总面积的11.11%；2级面积为6746.6132公顷，占总面积的55.67%；3级面积为4027.0925公顷，占总面积的33.23%。
其他园地：划分了2个级别，其他园地总面积为1537.3378公顷，占园地总面积的11.26%。其中1级面积为780.7915公顷，占总面积的50.79%；2级面积为756.5462公顷，占总面积的49.21%。
（2）园地各级别空间分布特点
以下为昆明市中心城区园地级别分布情况：
表3 昆明市中心城区各县区园地—果园、茶园和其他园地级别面积分布表单位：公顷
|
地类 |
行政区名称 |
1级 |
2级 |
3级 |
总计 |
||||
|
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
||
|
果园、茶园 |
五华区 |
217.4861 |
16.16% |
750.2557 |
11.12% |
808.8390 |
20.08% |
1776.5807 |
14.66% |
|
盘龙区 |
170.9679 |
12.70% |
1578.3727 |
23.40% |
1021.4874 |
25.37% |
2770.8280 |
22.86% |
|
|
官渡区 |
34.3763 |
2.55% |
1146.4364 |
16.99% |
1463.2098 |
36.33% |
2644.0224 |
21.82% |
|
|
西山区 |
354.3350 |
26.33% |
1409.0482 |
20.89% |
484.1005 |
12.02% |
2247.4837 |
18.54% |
|
|
呈贡区 |
568.7926 |
42.26% |
1862.5002 |
27.61% |
249.4558 |
6.19% |
2680.7486 |
22.12% |
|
|
合计 |
1345.9578 |
100.00% |
6746.6132 |
100.00% |
4027.0925 |
100.00% |
12119.6635 |
100.00% |
|
|
其他园地 |
五华区 |
61.8946 |
7.93% |
199.4644 |
26.37% |
- |
261.359021 |
17.00% |
|
|
盘龙区 |
81.3007 |
10.41% |
213.9607 |
28.28% |
295.261421 |
19.21% |
|||
|
官渡区 |
223.6933 |
28.65% |
101.8226 |
13.46% |
325.515895 |
21.17% |
|||
|
西山区 |
270.7966 |
34.68% |
192.5384 |
25.45% |
463.335065 |
30.14% |
|||
|
呈贡区 |
143.1063 |
18.33% |
48.7601 |
6.45% |
191.866367 |
12.48% |
|||
|
合计 |
780.7915 |
100.00% |
756.5462 |
100.00% |
1537.3378 |
100.00% |
|||
果园、茶园：从级别分布区域来看，1级面积分布最多的呈贡区，占本次果园总面积的42.26%；2级果园面积分布最多的是呈贡区，占本次果园、茶园总面积的27.61%；3级果园面积分布最多的是官渡区，占本次果园、茶园总面积的36.33%。
其他园地：从级别分布区域来看，1级其他园地面积分布最多的是西山区，占本次其他园地总面积的34.68%；2级其他园地面积分布最多的是盘龙区，占本次其他园地总面积的28.28%。
2.园地基准地价成果摘要
（1）园地基准地价内涵确定
估价期日为2023年1月1日，在平稳正常情况、公开市场条件下，设定宗地外道路通达且有水源保障，宗地内有基本的排水与灌溉设施，按照果园/茶园、其他园地分别评估各级别年期为30年的承包经营权价格，园地不包含地上附着作物价值。
表4 昆明市中心城区2023年园地基准地价内涵表
|
地类 |
园地 |
|
估价期日 |
2023年1月1日 |
|
市场特征 |
公开市场价值 |
|
权利类型 |
承包经营权 |
|
权利年期 |
30年 |
|
利用类型 |
果园/茶园、其他园地 |
|
基础设施状况 |
设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内有基本的排水与灌溉设施 |
|
其他说明 |
不含地上附着物价值 |
（2）园地基准地价确定
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）、《园地估价规程》（送审稿）、《云南省园地定级和基准地价制定技术方案》等技术规范，采用样点地价平均法对园地承包经营权价格进行测算，并采用正态分布校验与F检验进行价格验证，均通过校验，结果合格，可以将样点地价平均法测算结果作为本次园地基准地价结果。现将昆明市中心城区园地基准地价结果汇总于下表：
表5 昆明市中心城区园地-果园、茶园、其他园地基准地价结果表
|
园地利用类型 |
基准地价 |
面积 |
所占比例 |
||
|
园地级别 |
元/㎡ |
万元/亩 |
亩 |
% |
|
|
果园、茶园 |
1级 |
51.00 |
3.40 |
20189.3677 |
11.11% |
|
2级 |
42.30 |
2.82 |
101199.1979 |
55.67% |
|
|
3级 |
36.75 |
2.45 |
60406.3873 |
33.23% |
|
|
其他园地 |
1级 |
46.35 |
3.09 |
11711.8729 |
50.79% |
|
2级 |
40.20 |
2.68 |
11348.1936 |
49.21% |
|
本次昆明市中心城区园地基准地价制定过程中，根据中心城区的实际情况，在大量收集各种影响土地质量和土地利用效益资料的基础上，初步建立了园地基准地价框架体系，为园地提供价值参考，从整体价格水平来看，其中果园、茶园的价格最高，其他园地最低。
（二）林地成果摘要
1.林地定级成果摘要
（1）林地级别确定结果
将林地划分为3个级别，各级别面积分布情况如下：
表6 昆明市中心城区林地各级别面积统计表 单位：公顷
|
林地级别 |
面积 |
占比 |
|
1级 |
7770.9158 |
4.83% |
|
2级 |
125370.0822 |
77.95% |
|
3级 |
27698.5838 |
17.22% |
|
合计 |
160839.5818 |
100.00% |
林地总面积为160839.5818公顷，其中1级面积为7770.9158公顷，占总面积的4.83%；2级面积为125370.0822公顷，占总面积的77.95%；3级面积为27698.5838公顷，占总面积的17.22%。
（2）林地各级别空间分布特点
以下为昆明市中心城区林地级别分布情况：
表7 昆明市中心城区各县区林地级别面积分布表 单位：公顷
|
行政区名称 |
1级 |
2级 |
3级 |
总计 |
|||||||
|
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
||||
|
五华区 |
1236.4377 |
15.91% |
14277.3001 |
11.39% |
835.9346 |
3.02% |
16349.6724 |
10.17% |
|||
|
盘龙区 |
1541.4685 |
19.84% |
44457.7161 |
35.46% |
9724.0113 |
35.11% |
55723.1960 |
34.65% |
|||
|
官渡区 |
1853.8866 |
23.86% |
18181.1446 |
14.50% |
3486.2788 |
12.59% |
23521.3100 |
14.62% |
|||
|
西山区 |
757.9057 |
9.75% |
34832.5332 |
27.78% |
12812.4704 |
46.26% |
48402.9093 |
30.09% |
|||
|
呈贡区 |
2381.2173 |
30.64% |
13621.3881 |
10.86% |
839.8887 |
3.03% |
16842.4942 |
10.47% |
|||
|
总计 |
7770.9158 |
100.00% |
125370.0822 |
100.00% |
27698.5838 |
100.00% |
160839.5818 |
100.00% |
|||
从级别分布区域来看，1级面积分布最多的是呈贡区，占本次林地1级总面积的30.64%；2级面积分布最多的是盘龙区，占本次林地2级总面积的35.46%；3级面积分布最多的是西山区，占本次林地3级总面积的46.26%。
2.林地基准地价成果摘要
（1）林地基准地价内涵确定
估价期日为2023年1月1日，在平稳正常情况、公开市场条件下，设定宗地外道路通达，宗地内有集材道，按照乔木林地评估各级别年期为70年的承包经营权价格，包含地上附着物和定着物价值。
表8 昆明市中心城区2023年林地基准地价内涵表
|
地类 |
林地 |
|
估价期日 |
2023年1月1日 |
|
市场特征 |
公开市场价值 |
|
权利类型 |
承包经营权 |
|
权利年期 |
70年 |
|
利用类型 |
乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地 |
|
林业设施状况 |
设定宗地外道路通达，宗地内有集材道 |
|
地上林木状况 |
以云南松、华山松为优势树种，龄组为成熟林，主导功能为用材林 |
|
其他说明 |
本次测算林地的经济价值，不包含生态价值，基准地价包含地上附着物和定着物价值。 |
（2）林地基准地价确定
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）、《林地估价技术规范》（T/CREVA 1101-2021）、《林地估价规程》（送审稿）、《云南省林地定级和基准地价制定技术方案》等技术规范，采用样点地价平均法对林地承包经营权价格进行测算，并采用正态分布校验与F检验进行价格验证，均通过校验，结果合格，可以将样点地价平均法测算结果作为本次林地基准地价结果。详见下表：
表9 昆明市中心城区林地（乔木林地）基准地价表
|
基准地价 |
面积 |
所占比例 |
||
|
林地级别 |
元/㎡ |
万元/亩 |
公顷 |
% |
|
1级 |
38.55 |
2.57 |
7770.916 |
4.83% |
|
2级 |
33 |
2.2 |
125370.1 |
77.95% |
|
3级 |
29.4 |
1.96 |
27698.58 |
17.22% |
根据《林地估价规程》（送审稿）、《云南省林地定级和基准地价制定技术方案》，本次林地利用类型确定为乔木林地、灌木林地、竹林地和其他林地。区分地类后的样点案例过少，在各级别分布不均匀，无法通过规范的测算过程确定不同类型间林地价格或收益，故本次采取特尔菲法，通过业内专家的定性判断不同利用类型林地的价格差异水平，形成修正系数，确定灌木林、竹林地、其他林地的价格。
本次修正系数打分的专家主要包括昆明市自然资源和规划局各处室、熟悉林地状况的有关行业的技术和管理专家人员共20人。最终确定的修正系数及价格如下表所示：
表10 乔木林地、灌木林地、竹林地、其他林地修正系数及价格表 单位：万元/亩
|
二级地类 |
乔木林地 |
竹林地 |
灌木林地 |
其他林地 |
|||
|
级别 |
地价 |
修正系数 |
地价 |
修正系数 |
地价 |
修正系数 |
地价 |
|
1级 |
2.57 |
0.95 |
2.44 |
0.9 |
2.31 |
0.85 |
2.18 |
|
2级 |
2.2 |
2.09 |
1.98 |
1.87 |
|||
|
3级 |
1.96 |
1.86 |
1.76 |
1.67 |
|||
本次昆明市中心城区林地基准地价制定过程中，根据中心城区的实际情况，在大量收集各种影响土地质量和土地利用效益资料的基础上，初步建立了林地基准地价框架体系，为林地提供价值参考。
表11 林地基准地价成果表
|
林地级别 |
林地类别 |
万元/公顷 |
万元/亩 |
面积（公顷） |
所占比例% |
|
1级 |
乔木林地 |
38.55 |
2.57 |
6401.385948 |
82.38% |
|
竹林地 |
36.60 |
2.44 |
26.895268 |
0.35% |
|
|
灌木林地 |
34.65 |
2.31 |
198.467314 |
2.55% |
|
|
其他林地 |
32.70 |
2.18 |
1144.167325 |
14.72% |
|
|
2级 |
乔木林地 |
33.00 |
2.2 |
109689.4571 |
87.49% |
|
竹林地 |
31.35 |
2.09 |
250.635352 |
0.20% |
|
|
灌木林地 |
29.70 |
1.98 |
6401.862453 |
5.11% |
|
|
其他林地 |
28.05 |
1.87 |
9028.127314 |
7.20% |
|
|
3级 |
乔木林地 |
29.40 |
1.96 |
24038.34894 |
86.79% |
|
竹林地 |
27.90 |
1.86 |
20.326162 |
0.07% |
|
|
灌木林地 |
26.40 |
1.76 |
1921.653535 |
6.94% |
|
|
其他林地 |
25.05 |
1.67 |
1718.255155 |
6.20% |
（三）草地成果摘要
1.草地定级成果摘要
（1）草地级别确定结果
将其他草地划分为2个级别，人工牧草地划分为1个级别。各级别面积分布情况如下：
表12 昆明市中心城区草地各级别面积统计表 单位：公顷
|
二级地类 |
草地级别 |
面积 |
占比 |
||
|
地类名称 |
面积 |
比例 |
（均质区） |
||
|
其他草地 |
12128.6117 |
97.08% |
1级 |
6190.8575 |
51.04% |
|
2级 |
5937.7542 |
48.96% |
|||
|
人工牧草地 |
364.8224 |
2.92% |
1级 |
364.8224 |
- |
|
合计 |
12493.4341 |
100% |
- |
12493.4341 |
- |
其它草地：划分了2个级别，总面积为12128.6117公顷，占草地总面积的97.08%。其中1级面积为6190.8575公顷，占总面积的51.04%；2级面积为5937.7542公顷，占总面积的48.96%。
人工牧草地：划分了1个级别，人工牧草地总面积为364.8224公顷，占草地总面积的2.92%。
（2）草地各级别空间分布特点
以下为昆明市中心城区草地级别分布情况：
表13 昆明市中心城区各区草地—其他草地、人工牧草地级别面积分布表 单位：公顷
|
地类 |
行政区名称 |
1级 |
2级 |
总计 |
|||
|
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
面积 |
占比 |
||
|
其他草地 |
五华区 |
405.0709 |
6.54% |
727.1663 |
12.25% |
1132.2372 |
9.34% |
|
盘龙区 |
1067.2951 |
17.24% |
1720.3418 |
28.97% |
2787.6369 |
22.98% |
|
|
官渡区 |
1965.5531 |
31.75% |
826.1344 |
13.91% |
2791.6875 |
23.02% |
|
|
西山区 |
1905.1137 |
30.77% |
1639.3483 |
27.61% |
3544.462 |
29.22% |
|
|
呈贡区 |
847.8248 |
13.69% |
1024.7633 |
17.26% |
1872.5881 |
15.44% |
|
|
合计 |
6190.8575 |
100.00% |
5937.7542 |
100.00% |
12128.6117 |
100.00% |
|
|
人工牧草地 |
官渡区 |
364.8224 |
100.00% |
- |
- |
364.8224 |
100.00% |
|
合计 |
364.8224 |
100.00% |
- |
- |
364.8224 |
100.00% |
|
其他草地：从级别分布区域来看，1级面积分布最多的是官渡区，占本次草地总面积的31.75%；2级其他草地面积分布最多的是盘龙区，占本次草地总面积的28.97%。
人工牧草地：本次人工牧草地仅分布在官渡区，面积为364.8224公顷。
2.草地基准地价成果摘要
（1）草地基准地价内涵确定
估价期日为2023年1月1日，在平稳正常情况、公开市场条件下，设定宗地内达到草地利用条件，宗地外道路通达、水源供给有保障，按照人工牧草地、其他草地分别评估各级别土地使用年期为30年的承包经营权价格，草地不包含地上附着作物价值。
表14 昆明市中心城区2023年草地基准地价内涵表
|
地类 |
草地 |
|
估价期日 |
2023年1月1日 |
|
市场特征 |
公开市场价值 |
|
权利类型 |
承包经营权 |
|
权利年期 |
30年 |
|
利用类型 |
人工牧草地、其他草地 |
|
基础设施状况 |
设定宗地内达到草地利用条件，宗地外道路通达、水源供给有保障 |
|
其他说明 |
不包含地上附着作物价值 |
（2）草地基准地价确定
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）、《草地估价技术规范》（T/CREVA1102-2021）、《草地估价规程》（送审稿）、《云南省草地定级和基准地价制定技术方案》等技术规范，采用样点地价平均法对草地承包经营权价格进行测算，并采用正态分布校验和F检验验证，均通过校验，结果合格，可以将样点地价平均法测算结果作为本次草地基准地价结果。现将昆明市中心城区草地基准地价结果汇总于下表：
表15 昆明市中心城区草地-其他草地、人工牧草地基准地价结果表
|
草地利用类型 |
基准地价 |
面积 |
所占比例 |
||
|
草地级别 （均质区） |
元/㎡ |
万元/亩 |
公顷 |
% |
|
|
其他草地 |
1级 |
15.15 |
1.01 |
6190.8575 |
51.04% |
|
2级 |
12.75 |
0.85 |
5937.7542 |
48.96% |
|
|
人工牧草地 |
1级 |
17.70 |
1.18 |
364.8224 |
—— |
本次昆明市中心城区草地基准地价制定过程中，根据中心城区的实际情况，在大量收集各种影响土地质量和土地利用效益资料的基础上，初步建立了草地基准地价框架体系，为草地提供价值参考，从整体价格水平来看，其中人工牧草地的价格最高，其他草地最低。
https://zrzygh.km.gov.cn/c/2024-10-22/4908631.shtml
请登录 查看或下载全文
