襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市物业服务和管理办法的通知

襄政办发〔2022〕44号

各县（市、区）人民政府、开发区管委会，市直有关部门：

《襄阳市物业服务和管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻执行。

2022年12月23日


第一章 总  则

第一条 为构建党建引领社区治理框架下的物业服务和管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业服务和管理活动，维护业主、物业服务人和其他物业管理相关主体的合法权益，保障物业依法、安全、合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区内的住宅物业服务和管理活动及其相关监督管理适用本办法。

本办法所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业服务和管理纳入社区治理体系，充分运用决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的“五共”理念，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人三方联动的治理格局。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织。

第四条 市住房和城乡建设局负责本市物业服务活动的管理工作，依法履行下列职责：制定本市物业服务和管理相关政策并组织实施；指导和监督县级住房和城乡建设主管部门开展物业服务活动的管理工作；建立全市统一的物业服务和管理信用信息系统，实行行业信用管理；指导行业协会制定和实施自律性规范；实施物业服务和管理方面的其他职能职责。

区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业服务活动的管理工作，依法履行下列职责：贯彻执行物业管理相关政策和制度；对辖区内物业服务企业和从业人员进行监督管理；指导、监督辖区内住宅专项维修资金的续筹、管理和使用；组织对辖区内社区环境和物业管理委员会、业主委员会开展培训；指导街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理；落实物业服务和管理方面的其他职能职责。

发改、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、城管执法、市场监管、民防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业服务和管理活动的相关监督管理工作，建立违法行为投诉、处理和回复制度，并在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第五条 各城区人民政府、开发区管委会应当加强对物业管理的领导，建立综合协调和保障机制，纳入对街道办事处、乡镇人民政府的考核内容。

街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理，并应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府指导社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，负责督促业主委员会（小区物业自管组织）、物业服务企业和其他管理人履行职责，调解物业服务和管理纠纷。

第六条 本市实行物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，住建、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、城管执法、市场监管等相关行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、专营单位等各方代表参加，协调解决物业服务和管理活动中的重难点问题。

第七条市物业管理协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

第二章 前期物业管理

第八条 物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

本市划分物业管理区域按下列方法执行：

（一）建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可以划分为不同的物业区域；

（二）分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。

第九条 建设单位应在办理《商品房预售许可证》或现房销售前，持自然资源和规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向物业所在地区住房和城乡建设主管部门（以下简称“所在地住建部门”）提出划分物业管理区域的备案申请。

建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

一个物业管理区域应当由一个物业服务人实施物业服务和管理。

第十条 住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经住房和城乡建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报所在地住建部门备案。前期物业服务合同示范文本由市住房和城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门拟定。

前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约示范文本由市住房和城乡建设主管部门拟定。

第十一条 新建住宅的建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：

（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米；

（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；

（三）物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

第十二条 建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向所在地住建部门备案下列资料：

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）其他与承接查验有关的资料。

物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第三章 业主及业主大会

第十三条 房屋所有权人为业主，物业的承租人和其他实际使用物业的非业主为物业使用人。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。同一物业管理区域内，交付的房屋专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付房屋套数达到总套数百分之五十或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达百分之二十的，应当召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

业主总人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十五条 符合本办法第十四条规定的，建设单位应当向所在地住建部门提出召开首次业主大会会议的书面报告，业主也可以提出书面报告，所在地住建部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到通知之日起三十日内，组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和《业主大会议事规则》的规定组织召开。下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条 业主大会决定本办法第十六条规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定其中第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十八条 业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，并接受业主大会的监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告，委员中党员比例一般应不低于50%，主任一般由党员担任。

鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。落实“双向进入、交叉任职”，健全“三方联动、多元共治”格局。

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地住建部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案，并告知属地社区居委会：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面报告备案部门。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）拟定共有部分经营方案和共有资金使用和管理办法并提请业主共同决定。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出决策权力，并公布经营所得收益和支出情况；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律法规、业主公约和管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。

鼓励有条件的住宅小区业主委员会聘请专职执行秘书，其工作职责和薪酬标准，在业主大会议事规则中约定。

第二十一条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当在终止之日起三日内向业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第二十二条 业主大会可以采用招标投标方式确定候选物业服务人，候选物业服务人确定后，提请业主大会会议表决，表决通过后由业主委员会与其签定物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报所在地住建部门备案。

第四章 物业服务

第二十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格和相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报服务项目所在地住建部门备案。

第二十四条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

（三）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；

（四）维护物业区域环境卫生，落实生活垃圾分类投放管理责任人责任，引导业主进行垃圾分类处理；

（五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；

（六）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（七）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（八）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

物业服务企业应当向住房和城乡建设主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。

第二十五条 物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：

（一）物业服务企业的项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

（五）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

第二十六条 本市实行物业管理纠纷人民调解员参与调解制度。

街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会设专兼职人民调解员，并在社区内予以公布。下列纠纷可由人民调解员依法进行调解：

（一）业主与物业服务人之间因物业服务和管理引起的纠纷；

（二）业主与业主之间的邻里纠纷以及因物业维修而产生的纠纷；

（三）业主个人需要调解物业服务和管理中出现的其他纠纷。

第二十七条 本市实行物业服务和管理重大事件报告制度。

物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当及时采取合理措施并向所在地住建部门和相应行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和专营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸、自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、物业使用人及建筑物安全的；

（三）物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活的；

（四）发生群体性的事件；

（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；

（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的事件。

物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二十八条 住宅前期物业服务收费实行政府定价，收费