益阳市地方税务局关于印发《益阳市房地产开发经营业务企业所得税管理办法》的通知

益阳市地方税务局关于印发《益阳市房地产开发经营业务企业所得税管理办法》的通知

益地税函〔2014〕44号

 

第一章  总则

第一条  为加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号)、《企业所得税汇算清缴管理办法》（国税发〔2009〕79号)、《企业所得税核定征收办法》（国税发〔2008〕30号)和有关法律、法规的相关规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。

第二条  本办法所称房地产开发企业（以下简称纳税人）是指由益阳市地方税务机关负责征收企业所得税的从事房地产开发经营业务的企业，不包括独立从事房地产管理、中介和物业管理的企业。

 

第二章  纳税管理

第三条  主管税务机关应严格执行房地产开发经营业务企业所得税政策，不得事先对纳税人确定按核定征收方式进行企业所得税的征收管理。

第四条  纳税人应依法建立财务会计机构，配备专职会计人员，并按税务机关要求，凭合法、有效凭证记账，依据企业财务、会计处理办法的规定进行核算，按期编制财务会计报表。

第五条  实行查账征收方式缴纳企业所得税的纳税人在开办之初或下列事项发生变化时，应报主管税务机关备案：

（一）财务会计制度；

（二）固定资产折旧方法、预计净残值；

（三）“五险一金”的提取比例；

（四）成本核算方法以及成本对象在开工前的合理确定；

（五）存货核算方法；

（六）会计核算软件；

（七）符合条件的资产损失扣除；

（八）税收优惠事项；

（九）主管税务机关要求备案的其他事项。

第六条  纳税人取得下列资料，应将复印资料报主管税务机关备案：

（一）建设用地规划许可证、土地成交确认书和土地使用证；

（二）建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

（三）商品房预售许可证或商品房销售许可证；

（四）经济适用房的批复文件；

（五）房屋设计图及变更设计图

（六）主管税务机关要求报送的其他资料。

第七条  纳税人进行纳税申报时，应同时报送以下资料：

（一）财务会计报表；

（二）投资性房地产明细资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他资料，如预收帐款、销售明细等。

第八条  主管税务机关对纳税人报送的财务会计报表及纳税申报表等有关纳税资料应认真进行审核，并随时掌握纳税人涉税信息变化情况，及时将信息录入征管系统，分类建立纳税档案。

                 

第三章  收入管理

第九条  主管税务机关对纳税人的收入管理，主要是对其以货币和非货币形式从各种来源取得的各项收入，包括开发产品销售收入、转让财产收入、提供劳务收入、租金收入、股息（红利）等权益性投资收益、利息收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入以及其他收入的真实性进行核实与确认。

非货币形式取得的收入，应当按照公允价值（市场价格）确定收入额。

第十条  开发产品销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益，纳税人代有关单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由纳税人开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由纳税人之外的其他收取单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第十一条  纳税人通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格的，按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，纳税人应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第十二条  转让财产收入是指纳税人转让固定资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

转让财产收入按照从财产受让方已收或应收的合同或协议的价款确定收入金额。

第十三条  租金收入是指纳税人提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

纳税人新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第十四条  股息、红利等权益性投资收益是指纳税人因权益性投资从被投资方取得的收入。

股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确认收入的实现。被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。

第十五条  利息收入是指纳税人将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本纳税人资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期，确认收入的实现。

第十六条  其他收入包括纳税人资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

第十七条  纳税人将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按该纳税人近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

 

第四章  开办及开发产品的税务处理

第一节  开办期间的税务处理

第十八条  纳税人开办期间是指从纳税人被批准筹建之日起至开业之日，开业之日即纳税人取得营业执照上标明的设立日期。开办期间不计算为亏损年度。

第十九条  开办费未明确列作长期待摊费用的，纳税人可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照长期待摊费用处理，但一经选定，不得改变。

第二十条  纳税人在筹建期间发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%在税前扣除；符合条件的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

第二节  销售未完工产品的税务处理

第二十一条  纳税人销售未完工开发产品应按规定的计税毛利率申报缴纳企业所得税。计税毛利率的标准如下：

（一）开发项目在赫山、资阳、高新区辖区内的为20%；

（二）开发项目在南县、大通湖区、沅江市、安化县、桃江县辖区内的为18%；

（三）经市、县两级政府有关部门确认为经济适用房、限价房和危改房的为10%。

第二十二条  纳税人销售未完工产品取得的收入，应先按计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（附注1）

第二十三条  纳税人在汇算清缴年度申报时应认真填制《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》和《纳税调整项目明细表》，准确、如实计算 “调增金额”。（附注2）

第二十四条 纳税人的期间费用是指纳税人本期发生的、不能直接或间接计入特定产品成本，而应直接计入当期损益的各项费用，包括管理费用、销售费用、财务费用。

（一） 管理费用

纳税人的管理费用，是指企业在开发经营过程中发生的为组织和管理生产经营活动所发生的各种共同性费用，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的各项费用，具体包括：

1、企业管理职能部门方面的费用：包括企业管理服务人员开支的职工薪酬、办公费和差旅费、房屋租赁费、水电费等。

2、企业用于直接管理之外的费用：包括董事会费、咨询顾问费、聘请中介机构费、诉讼费等。

3、提供生产技术条件的费用：包括排污费、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、长期待摊费用（含开办费）摊销等。

4、合理必要的业务招待费：是指企业所发生的所有业务招待费（包括销售、项目管理部等部门的招待费）。

5、税金和其他管理费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。

（二） 销售费用

纳税人的销售费用，是指企业销售商品房、提供劳务过程中发生的各种费用，具体包括：

1、销售机构（售楼部）发生的费用：职工薪酬、办公费、差旅费、修理费、物料消耗、租赁费、水电费等。

2、销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、业务宣传费，如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

3、合同交易费：预售合同或出售合同交易时企业所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费；另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

4、销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部商品房销售业务外包给专业销售公司等而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

（三） 财务费用

纳税人的财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

纳税人发生借款应提供借款合同、资金流动和利息支出的凭据以及接受关联方债权性投资与其权益性投资比例的说明，但开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为“财务费用”，应列入“开发间接费用”。

第三节  完工产品的税务处理

第二十五条  纳税人从事房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。纳税人建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第二十六条  开发产品完工后，纳税人应及时结算其计税成本和完工前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目和其他项目合并计算的应纳税所得额。（附注3）

第二十七条 已销售开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积：是按国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证件中的确认面积计算。（附注4）

第二十八条  纳税人在汇算清缴年度申报时应认真填制《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》和《纳税调整项目明细表》，准确、如实计算 “调减金额”。（附注5）

第二十九条  在年度纳税申报时，纳税人须出具已完工开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，或有资质的中介机构的鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途；初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积；预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本；管理费用、销售费用、财务费用的归集情况等。

第五章  计税成本的核算

第三十条   计税成本是指纳税人在开发、建造产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的、按照税收规定进行核算与计量的、应归入某项成本对象的各项费用，具体包括：

（一）土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

纳税人在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行税务处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归纳税人所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除纳税人自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

3、纳税人在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施单独核算成本，其中，由纳税人与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（六）开发间接费用：纳税人的开发间接费是指纳税人为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、利息支出、修理费、办公费、水电费、土地使用税、劳动保护费、工程预决算编制及审查费、工程监理费、前期物业管理费、房屋维修基金、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

对前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费的核算，纳税人在汇算清缴时应按照房屋设计图或变更设计图分项目提供下列资料：预算资料及调整预算情况和说明、决算资料、施工日志包括人工、机械、材料等明细、监理日志、合同、与合同内容相匹配的资金流。

第三十一条  纳税人在进行计税成本核算时，应按照下列原则确定“成本对象”（指为归集和分配产品开发、建造过程中的应承担的各项耗费的费用项目）。成本对象一经确定，不得随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

    （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

第三十二条 纳税人计税成本的核算应遵循以下规程：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用，同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销售开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象，应分为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

第三十三条   纳税人在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第三十四条  纳税人开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

第三十五条  纳税人以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定处理：

1、换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2、换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收的补价款。

第三十六条  纳税人当年度实际发生的相关成本、费用，由于多种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。汇算清缴年度发生的成本费用，在次年1月1日至企业办理企业所得税汇算清缴日（为次年5月31日）仍未取得有效凭证，则不可以税前扣除。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十七条  纳税人单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十八条  纳税人在完工结转计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十九条  开发产品完工后，纳税人可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第四十条  纳税人对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常