关于印发《湖南省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》的通知【全文废止】

2006.02.23                                              湘国税函〔2006〕86号

USHUI.NET^®提示：根据《 湖南省国家税务局关于发布规范性文件清理结果的通知》 （ 湘国税发[2008]121号）规定，全文废止
各市州国家税务局，湖南税务高等专科学校：

《湖南省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》已经全省国税系统所得税管理工作会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。如在执行中发现问题，请及时向省局反映。

湖南省国家税务局

二ΟΟ六年二月二十三日


第一条为了落实房地产税收一体化管理的要求，切实加强外商投资房地产开发经营企业(以下简称企业)所得税的征收管理，规范企业的纳税行为，根据《 中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》、《 中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》 （ 国税发[2001]142号)的有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称企业，是指在中国境内设立的，在取得土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。

第三条外商投资房地产开发经营企业所得税率为30%，地方所得税率为3%。房地产开发经营企业不属税法规定的生产性企业，不得享受减免企业所得税优惠待遇，但专门从事为开发土地、建筑房屋而进行平整土地业务的外商投资企业和1991年7月1日《涉外企业所得税法》实施之前经批准成立的中外合资房地产企业除外。

地方所得税的减免按《湖南省国家税务局关于进一步明确外商投资企业地方所得税减免有关问题的通知》 （ 湘国税函〔2005〕201号）的规定办理。即2002年12月31日以前经批准开办的房地产开发经营企业，原则上可从企业开始获利的年度起五年内免征地方所得税，并分别按如下规定处理：

一、在2004年度以前已获利的企业根据原《湖南省鼓励外商投资条例》的有关规定，经主管税务机关批准已享受或正在享受免征地方所得税优惠的，可按规定享受到期满为止，期满后按规定征税；

二、对前期处于亏损，从2005年度开始获利并申请免征地方所得税的企业，需逐年依程序报经省国税局批准后执行。

2003年1月1日（含）以后新开办的房地产开发经营企业，原则上不再减免地方所得税，但对列入《外商投资产业指导目录》国家鼓励类的项目（普通住宅的开发）以及经济适用房、高校学生公寓等开发经营项目，确需给予支持照顾的，在一定期限内，逐年经市州局审核后，报省国税局审批。

第四条企业预售房地产的，其所取得的预收款，主管税务机关应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》 （ 国税发[1995]153号)的规定按季预征企业所得税，主管税务机关可按预计利润率计算应纳所得税额。待该项房地产按本办法第六条规定确定销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，并冲减已预缴的所得税额，计算应退补税额。

预计利润率幅度，全省为6％-15％，具体执行预计利润率标准，由各市州局根据当地房地产行业的经营利润水平在上述幅度内确定，并报省国税局备案。执行预计利润率低于或高于上述利润率幅度标准的，报省国税局批准后执行。

当期预征所得税税额按下列公式计算：

应纳税额=预售款收入×预计利润率×适用税率

第五条企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额按下列公式计算：

应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率一已售房产已预征的所得税+当期预征所得税

已售房产已预征的所得税是指企业已正式销售的房地产按有关规定已预征的所得税，当期预征所得税是指企业当期预售房地产按有关规定预征的所得税。

第六条企业应以房地产管理部门出具的工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳所得税额。

第七条企业房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

一、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

二、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

三、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方之日确认为销售收入的实现。

四、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。且无论企业是否按全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款均应作为企业当期销售收入。

第八条房地产开发企业在成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确认当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费(或称土地出让金)、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；企业从事多个项目同时开发或先后滚动开发而未按项目归集或无法准确归集成本费用的，应根据配比原则，按适当的比例在各项目之间进行合理分摊。“适当的比例”指计算土地征用及拆迁费时，按各项目征地面积占总征地面积的比例计算，其他成本费用按各项目可售面积占总可售面积的比例等合理的方法计算。

第九条企业发生的绿化、道路等公共配套设施建设费用，应直接计入房屋开发成本。企业在售后发生的公共配套设施建设费用：能够提供有关部门文件及相关资料和报表，经报主管税务机关批准后，可在销售房地产时进行预提，预提比例可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行，但预提金额不得超过该房地产项目工程预算中相关项目预算额。配套设施建设全部结束后，税务机关应进行汇算，并按实际支出在当期进行调整。

企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，应以其实际发生的费用（利息以不高于一般商业银行同期贷款利率为限）配比计入开发成本。如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

第十条企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，不得计提房屋的固定资产折旧。

企业采取先租赁后又出售房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

第十一条外商投资房地产企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不超过房地产销售收入的10%。

第十二条境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十九条及其实施细则