衡阳市地方税务局关于房地产开发企业不同征收方式企业所得税政策衔接问题的公告

  为进一步规范和完善房地产企业所得税征收管理，现就房地产开发企业不同征收方式企业所得税政策衔接问题公告如下：

  一、房地产开发企业首次从事房地产开发经营，当年开发产品未完工的期间，应按“实际利润额＋预计计税毛利额”方式或者主管税务机关依法确定的其他方式，申报预缴企业所得税。当年开发产品已完工的期间，应按实际利润额方式或者主管税务机关依法确定的其他方式，申报预缴企业所得税。年度终了后，主管税务机关应及时进行征收方式鉴定，由房地产开发企业据以办理企业所得税汇算清缴。不论当年开发产品是否完工，查账征收企业应按“实际利润额＋纳税调整”方式办理企业所得税汇算清缴，核定征收企业应按“应税所得率（应纳税所得额＝按税法规定确认的收入×应税所得率，下同）”方式办理企业所得税汇算清缴。

  二、房地产开发企业继续从事房地产开发经营，上年实行查账征收的，应按第一条的规定，申报预缴企业所得税。上年实行核定征收的，当年应按“应税所得率”方式，申报预缴企业所得税。年度终了后，经税务机关鉴定，征收方式未发生变化的，房地产开发企业应按本公告第一条的规定，办理企业所得税汇算清缴。

  三、经税务机关鉴定，房地产开发企业由核定征收变更为查账征收的，在办理年度企业所得税汇算清缴时，其核定征收期间发生的账面亏损，不得用以后年度的应纳税所得额弥补。并视以下情况，分别处理：

  （一）当年已完工的开发产品，应按税法规定确认全部营业收入，减除以前年度已按“应税所得率”方式纳税的营业收入后，作为本年营业收入。扣除其对应的成本、营业税金及附加和当年发生的全部销售（营业）费用后，作为房地产经营利润，依次计算营业利润和利润总额，按规定进行纳税调整后，计算出应纳税所得额和应纳税额，据以办理企业所得税汇算清缴。应纳税所得额的具体计算公式为：

  应纳税所得额＝本年营业收入－对应营业成本－对应营业税金及附加－销售费用＋其他业务利润－管理费用－财务费用＋投资收益＋营业外收入－营业外支出＋本期纳税调整金额

  （二）当年未完工的开发产品，应以期末预收账款贷方余额，减除以前年度已按“应税所得率”方式纳税的营业收入（预收账款）后，作为本年预售收入，计算出预计计税毛利额，扣除其对应的营业税金及附加，以及当年发生的全部销售（营业）费用后，依次计算营业利润和利润总额，按规定进行纳税调整后，计算出应纳税所得额，据以办理企业所得税汇算清缴。应纳税所得额的具体计算公式为：

  应纳税所得额＝（期末预收账款贷方余额－以前年度已纳税的预收账款）×预计计税毛利率－本期预售收入对应营业税金及附加－销售费用＋其他业务利润－管理费用－财务费用＋投资收益＋营业外收入－营业外支出＋本期纳税调整金额

  （三）当年既有完工开发产品，又有未完工开发产品，分别按照本条（一）、（二）项的规定进行处理。应纳税所得额的具体计算公式为：

  应纳税所得额＝（本年完工开发产品营业收入－对应营业成本－对应营业税金及附加）＋[（未完工开发产品期末预收账款贷方余额－未完工开发产品以前年度已纳税的预收账款）×预计计税毛利率－本期预售收入对应的营业税金及附加]－销售费用＋其他业务利润－管理费用－财务费用＋投资收益＋营业外收入－营业外支出＋本期其他纳税调整金额

  四、经税务机关鉴定，房地产开发企业由查账征收变更为核定征收的，在办理年度企业所得税