湖州市住房和城乡建设局关于印发湖州市前期物业管理招标投标办法的通知

湖建发〔2019〕154号

USHUI.NET^®提示：根据《 湖州市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（湖建发〔2023〕2号）规定，继续有效
各区（县）建设局，各有关单位：

现将《湖州市前期物业管理招标投标办法》印发给你们，请认真贯彻实施。


湖州市住房和城乡建设局

2019年10月31日




第一章  总  则

第一条  为了规范前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《 湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业的活动。

第三条  本市行政区域内建设单位通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，以及物业主管部门对前期物业管理招投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

第四条  前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条  湖州市住房和城乡建设局负责全市行政区域内前期物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

各区县物业主管部门根据职责划分负责本行政区域内前期物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

第六条  任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动，不得将应进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。



第二章 招  标

第七条  本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。一个物业管理区域由多家建设单位联合开发的，由先开工的或者建设规模较大的建设单位牵头，会同其他建设单位，作为共同招标人。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

前期物业管理项目招标费用由招标人承担。

第八条  前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采用公开招标方式的，应当在依法依规指定的公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标公告的公告期不应少于5个工作日。

招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含本条第二款规定的事项。

第九条  公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、信用等级、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人，选择的方式应在招标公告中明确。

第十条  住宅物业（包括分期建设、多家建设单位联合开发）建筑面积在3万平方米以上的，一般应当通过公开招标方式，经所在地物业主管部门同意也可采用邀请招标方式选聘物业服务企业，负责前期物业管理。

住宅物业有下列情形之一的，经所在地物业主管部门批准可采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）公开招标连续两次投标人少于3个的；

（二）住宅物业建筑面积不足3万平方米的；

（三）同一物业管理区域内同一建设单位分期开发建设的物业，部分已实施物业管理，其余新建的。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标的方式，选聘物业服务企业。

第十一条  招标人应当结合招标项目的特点，在招标活动前参照《招标文件示范文本》，完成招标文件的编制，并在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，将下列材料报物业项目所在地区县物业主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批准文件；

（二）招标活动方案，包括招标组织机构等；

（三）招标公告或投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

区县物业主管部门发现报送备案的资料有违反法律、法规及本办法规定的，应当在5个工作日内责令招标人改正。报送的备案资料符合相关规定的，区县物业主管部门审核通过后予以备案。

第十二条  前期物业管理招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期、相关设施设备、物业管理用房配置）、项目可收费物业面积汇总表等基本情况；

（二）物业管理前期介入的时间、服务等级，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；

（四）交付使用后经营性物业的经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

（五）物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁〈含清运〉，垃圾分类管理、全装修管理方案、社区文化，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；

（六）财务管理，包括对物业服务费（选择收费的包干制、酬金制或其他方式）和专项维修资金的使用方案；

（七）前期物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明；

（八）评标标准和评标方法；

（九）履约保证金的缴纳及返还方式；

（十）招标人、中标人违约的责任；

（十一）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条  招标方及代理机构不得向投标人收取招标文件购买费用。

第十四条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人；澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，应当书面报送物业主管部门备案。

第十六条  招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供设计文件等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判与沟通。

第十八条  通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。



第三章  投  标

第十九条  本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与前期物业管理投标竞争的物业服务企业。

投标人应当满足招标文件要求的相应条件。

第二十条  投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十一条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）法定代表人身份证明或投标人代表授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动的适用）； 

（三）投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等；

（四）物业管理方案及其管理服务承诺；

（五）投标测算和投标报价；

（六）招标文件要求提供的其他材料。

第二十二条  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点；招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十三条  投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人；补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十二条的规定送达、签收和保管。

第二十四条  投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的专项服务业务委托专业公司实施的，可在前期物业服务合同中约定，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

第二十五条  投标人有下列行为之一的，取消投标资格，情节严重的，依法追究相应的法律责任。

（一）以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（二）投标人互相串通投标，排挤其他投标人公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益的；

（三）投标人与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益的；

（四）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标的。



第四章  开标、评标和中标

第二十六条  前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，项目所在地区县物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应派人到场进行监督，市物业主管部门随机抽查监督。

第二十七条  开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十八条  开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人代表查验投标文件密封情况，也可以由公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。

开标过程应当由招标人记录，并由投标人的法定代表人或委托代理人签字确认后存档备查。

第二十九条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由物业管理及相关专业的专家、招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家的不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市物业主管部门建立的专家名册中，于开标前24小时内采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

评标委员会成员与投标人有利害关系的，应当主动提出回避；招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会。

第三十条  评标委员会成员应当独立、认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十一条  评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

第三十二条  评标方法一般应采用综合评估法。

综合评估法一般采取分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%；分项应考虑投标人资信、项目管理、投标报价、投标答辩等因素合理确定。其中投标人资信评分权重一般应为10%～20％，项目管理评分权重一般应为30%～40%，投标报价评分权重一般应为30%～40%；投标答辩评分权重一般应为10%～20%。采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招