2003年12月05日 吉地税发〔2003〕130号
USHUI.NET®提示:根据《吉林省地方税务局关于公布全文失效废止和部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（吉林省地方税务局公告2011年第8号）规定，全文废止
各市州、县（市、区）地方税务局，省局直属征收分局、稽查局：
现将《吉林省地方税务局关于房地产开发企业所得税管理若干具体问题的暂行规定》（以下简称《规定》）印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。
由于房地产开发企业涉税情况比较复杂，各地在执行中务必精心组织，强化工作措施，注意搞好调查研究，发现问题及时妥善解决，需要由省局统一研究解决的疑难问题应及时报告。
》 （ 国税发[2003]83号，以下简称税务总局《通知》）及有关规定，现对房地产开发企业（以下简称企业）所得税管理的若干具体问题作出如下规定：
一、关于己完工开发产品销售收入确认问题确认企业已完工开发产品销售收入实现应按税务总局《通知》第一条规定执行，并遵循以下规定：
（一）企业已完工开发产品的销售收入与未完工开发产品的预售收入的确认。
1.已完工开发产品是指企业开发的产品已经完工，达到预计可使用状态，并且可独立对外销售，用户购买即可装修或入住使用的。企业开发的半成品不再开发对外销售的视同已完工产品。
企业销售的上述产品收入为已完工产品销售收入。
未完工开发产品预售收入是指企业开发的产品在未完工之前开始对外预售（包括售楼花），并向购买方（以下简称用户）收取部分预购款项（包括定金）形成的收入。
2.企业预售的开发产品已经达到预计可使用状态，并且已与用户办结入住手续或已开始向用户移交钥匙（以下简称移交时）的，为确认该开发产品销售收入实现的时点，当期按确认已完工开发产品收入的规定确认销售收入实现。对其预售期间按预售收入计算征税的预计所得，可在该开发产品转为确认销售实现的年度税前扣除。
（二）企业取得开发产品销售收入的时间与开具发票时间的确认。
企业销售的符合本条（一）项规定情形的已完工开发产品，已按购置合同明确的收款方式向用户收取了购置款项的，应按税务总局《通知》第一条规定的方法确认当期收入的实现；企业提供不出购置合同以及在合同中没有明确收款方式的，应在开发产品移交给用户的当期全部确认销售收入的实现。
对预售的开发产品确认为已完工的，企业无论是否已向用户开具售出产品发票，都应在当期按税务总局《通知》第一条规定确认开发产品销售收入实现。
企业向用户销售开发产品取得的销售收入与开具发票的时间及金额不相符的，按权责发生制原则确认销售收入实现。
（三）企业预售的开发产品在合同或协议中明确采取分期付款或银行按揭方式结算的，在该预售产品完工并确认为销售收入已实现的当期，其预售期间累计收取的预售款应全部转为销售收入。当期不再收取欠交购置款项的，以结转的全部累计预售款作为该开发产品当期应结转确认的销售收入；当期新收取一部分购置款项的，以结转的全部累计预售款加上当期收取的购置款项作为该开发产品当期应结转确认的销售收入；企业提供不出购置合同（协议）以及在合同（协议）中没有明确用户所欠款项交款方式的，对应收款项应在开发产品移交给用户的当日确认全部销售收入实现。
（四）企业采取委托方式销售开发产品的，应按照税务总局《通知》第一条（四）项规定确认销售收入，以月或季为结算期。受托方没有按照规定期限向委托方结清开发产品销售款项和提供已销开发产品清单的，地税机关可根据企业委托受托方代销的全部完工开发产品，按全年应结未结的季度数和委受托双方议定的销售价格核定委托方的销售收入，按开发产品预售收入15％预计利润率计算委托代销开发产品预计利润额，并入该企业当期应纳税所得额计征企业所得税，待委受托双方结清代销开发产品销售收入时，将代销开发产品已经计税的预计利润额，从相对应的并已确认的委托代销开发产品销售收入期间和应承担的预计利润额比例及金额，在应纳税所得额中分期予以扣除。其核定公式为：本年应结未结的季度收入核定额＝全年委托受托方代销的全部完工开发产品×委受托双方议定的销售价格×（全年应结未结的季度数÷4）
（五）企业将已完工的开发产品先出租再出售的，在认定上可暂按以下原则把握：企业与承租方签订的租赁合同或协议中明确租赁期限在三年以内的和没有明确租赁期限的，可按税务总局《通知》第一条（五）项有关“先出租再出售的”征税规定办理，否则应作为企业固定资产出租业务处理，并按税务总局《通知》第三条（一）项2款视同销售的征税规定执行。
二、关于开发产品预售收入确认问题
（一）企业在开发产品完工前，取得的用户购房定金等预售收入，应按企业会计制度规定进行会计核算，但向地税机关进行纳税申报时，应将当期取得的预收账款按税务总局《通知》第二条规定的预计利润率计算出预计应纳税所得额，与当期实现的应纳税所得额一并进行申报纳税。
（二）企业从事代建工程和提供劳务向委托方收取的预收工程款，应按照税务总局《通知》第四条关于代建工程和提供劳务确认收入的规定执行。
（三）采取委托方式预售开发产品的，在开发产品完工以前，受托方预售开发产品取得的预售收入应按照税务总局《通知》第一条（四）项规定，向委托方定期（按月或季）提供已预售开发产品清单并及时结清取得的预售收入；受托方没有按照规定向委托方按月或按季提供已预售开发产品清单并向委托方及时结清预售收入款项的，地税机关对企业委托受托方代销的全部预售开发产品，按全年应结未结的季度数和委受托双方议定的预售价格核定委托方预售收入，按照规定的15％预计利润率计算其预计应纳税所得额。其核定公式为：本年应结未结的季度预售收入核定额＝全年委托受托方代销的全部预售开发产品×委受托双方议定的预售价格×（全年应结未结的季度数÷4）
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
（一）企业开发住宅小区的配套设施，在购房合同或协议等书证中明确规定使用权归小区业主管理委员会，用于为小区住户服务为主的必要配套设施及为临时安置动迁户的周转房可不视同销售处理，在使用期间所发生的维护、维修、折旧费用和报废损失可按规定在税前扣除。
车库、车位、第三产业门市房及面向社会开放经营使用的室外封闭式体育运动场和室内各种文化、体育、娱乐场所等除外。
（二）地税机关已按“视同销售行为”征税的企业自用开发产品，在三年内对外销售的，对以前该自用产品已纳税所得额准予当期税前扣除。
（三）应按视同销售规定征税的开发产品，企业会计核算未作销售处理或未完整准确反映收入的，在向地税机关申报纳税时应按税法规定进行纳税调整。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
（一）房地产开发企业代建工程是指企业开发前在设计、技术、功能等方面事先与用户签订合同（该合同是不可撤消的），按照合同约定进行开发（包工包料）的工程项目；提供劳务是指企业在承建的项目中，只向建设单位（发包方）收取承建的劳务费用（清包），建筑材料费用及其它建设费用由建设单位承担的项目。
（二）企业代建工程和提供劳务（以下简称代建项目）应按照税务总局《通知》第四条规定的方法确认收入的实现，即工程持续时间不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同实际完工之日确认收入的实现；工程持续时间超过12个月的，应按完工百分比法按季确认收入的实现。具体计算方法如下：本季代建项目收入＝企业与建设单位签订的代建项目工程预算×本季度代建项目工程进度本季度代建项目成本费用＝施工方出具的承建项目工程价款结算帐单确定的本季度已完工程额＋企业代建项目本季度发生的允许税前扣除的其它各项费用本季度代建项目工程进度：本季度代建项目成本费用÷（企业就该项目与施工方签订的承建项目工程预算＋代建项目允许税前扣除的其它各项费用预算－规费优惠所得）
开发企业与施工方不采用定期开具工程价款结算帐单方式结算工程款，实行按预算合同中确定的“工程结点”结算工程价款的，上述公式中“施工方出具的承建项目工程价款结算帐单确定的本季度已完工程额”应换为“施工方到本季未完成的最后工程结点止本季合计完成的预算金额”。
施工方没有按季向开发企业提供承建项目工程价款结算帐单，企业也不按“工程结点”结算方式结算工程价款的，代建项目工程进度可按下列公式计算：本季度代建项目工程进度＝（施工方本季度实际施工时间÷承建项目工期×企业就该项目与施工方签订的出包（承建）项目工程预算＋企业代建项目本季度发生的允许税前扣除的其它各项费用）÷（企业就该项目与施工方签订的承建项目工程预算＋代建项目允许税前扣除的其它各项费用预算－规费优惠所得）
（三）企业开发同一建筑项目中既有代建工程又有一部分所有权归己的开发产品，企业拥有所有权的部分产品完工后自行对外销售的，确认其销售收入的实现应按本规定第一条执行；这部分开发产品的成本与代建工程开发成本的划分，属于建筑结构类型相同的应按建筑面积平均分配，属于砖混与框架建筑结构混合的应按本规定第六条（四）项2款规定计算不同建筑结构类型主体建筑工程费，其它开发费用项目按建筑面积平均分配，据此确定代建项目中企业拥有所有权部分的开发产品成本。
（四）对代建工程和提供劳务征税其它问题按税务总局《通知》第四条规定执行。
五、关于向用户收取的代收款项确认收入问题
（一）开发企业受自来水公司、煤气公司、供电局、有线电视台等公共基础设施部门（单位）委托向购买房屋的用户收取的水加压费、天然气入网费、电费储蓄、有线电视安装费等各种代收款项，全额上交相关部门（单位）的，可不并入企业损益；企业留用部分（包括有关单位付给的代收手续费），应并入已确认企业销售该房屋收入的当期所得额。
（二）地税机关对委托房地产开发企业代收款项的有关部门（单位）要加强税收管理，委托房地产开发企业所收取的代收款项按税法规定应当征税的要依法征收企业所得税。
六、关于成本和费用的扣除问题
（一）企业应加强成本和费用的财务核算管理，及时完整地核算各会计期间成本费用发生额，如实反映各会计期间经营成果，并提供真实完整的计税依据。
1.企业已发生的成本费用和未来预计将要发生的需要在当期预提的各项费用，应按照权责发生制原则、配比原则和相关性原则以及企业会计制度规定的核算办法及时进行会计核算，除不可抗拒的原因外，不得以任何理由提前或推迟会计核算期间。
对经税务机关检查确认企业提前或推迟会计核算年度而发生的成本费用额不得在当期税前扣除；企业因不可抗拒原因推迟会计核算期间的，应及时向当地主管地税机关提出申请，经主管地税机关审核同意后可重新调整计算该费用所属会计年度的损益和应纳所得税额。
2.企业发生的各项成本费用，应根据足以证明该项经济业务已经实际发生的原始凭证进行会计核算。企业因特殊情况在核算期内没有取得原始凭证的，发生的成本费用应按照权责发生制的原则，采取先下帐后追补凭证的办法，不得推迟核算年度。
3.企业不得在发票及其它原始凭证上采取多开、虚开、涂改等手段，虚增成本费用发生金额，减少应纳税所得额。地税机关一经检查发现，应依照《征管法》的规定处理。
（二）企业发生的成本费用支出，取得下列原始凭证的，在计征企业所得税时可作为税前扣除的有效凭证（以下简称有效凭证）：
1.交易活动的对方是企业或有经常性生产经营业务或收费业务的事业单位，应向其索取合法发票（包括财政统一的规费专用票据）。
2.买卖双方交易活动确实发生，卖方拒不给开具合法发票的，如买方能够向主管地税机关出具已向卖方支付该交易款项相关证据（如银行开具的付款单等），同时提供卖方所在地县以上（含县级）地税局开具的该项交易支付款项书面证明，并附有详情书面说明材料的，也可作为有效凭证。
3.企业发生同一项经济业务采取分次向对方支付款项，对方收到全部款项一次性开具合法票据的，可作为支付方分次付款的有效凭证。
4.企业与个人（个体经营者除外）发生经济往来使用自制凭证的，企业取得的自制凭证上有经手人与收款人本人签字或盖章（划押）并附有收款人身份证复印件的。
5.买卖双方发生以物易物交易，一方换人的货物或资产应取得有对方签字或双方共同签字认可并注明交易方式和交易价格的书面协议等证明资料。
6.企业发生的一些特殊性费用支出，按规定需由有关部门（单位）代开发票的，实际收款方是机关或企事业单位的（以下简称单位），该收款单位应在代开的发票背面注明“已收款”字样并加盖单位的财务公章；对方属于个人的，收款人应在代开的发票背面签字并注明家庭地址和附有个人身份证复印件，企业付款经手人也应在发票背面签字或盖章。
7.地税机关应对企业发生的成本费用支出有效凭证及其相应的款项支付形式进行真实性审查。
（三）企业当年真实发生的成本费用支出，因特殊原因在企业所得税汇算期内没有取得有效凭证的，经主管地税机关查实确认，可准予在当期税前扣除，但企业必须保证在次年内取得合法有效原始凭证。企业在保证期内仍然没有追补有效凭证的，应对上期税前已扣除的该项费用，在下期作调增应纳税所得额处理。
企业在以后年度取得该项费用有效凭证的，可从取得有效凭证的纳税年度企业应纳税所得额中予以减除。
（四）开发成本的核算管理及扣除问题
1.企业开发的房屋（含车库、地下车位）、直接对外销售的土地、用于第三产业经营或直接对外销售的配套设施以及承建的代建工程项目，应按财务会计制度的规定在开发成本科目下分类进行核算。本款所列的开发项目，当年有二项以上（含二项）
没有按要求进行分类核算的，当年应纳企业所得税可采取核定征收方式。
2.企业开发的房屋和配套设施建筑结构类别不相同的，应在开发成本一级明细科目下按砖木、砖混、框架、框架高层（超过11层以上的建筑）等类别进行核算。
对同一建筑既有砖混又有框架结构的混合建筑项目，其主体建筑工程费，企业没有进行划分或划分方法明显不合理的，可按每平方米造价7比10的比例计算确定砖混和框架结构主体建筑工程费。计算公式如下：框架结构主体建筑工程费＝框架结构建筑面积×10×[该建筑已发生应进行分配的主体建筑工程费金额÷（10×框架结构建筑面积＋7×砖混结构建筑面积）]砖混结构主体建筑工程费＝砖混结构建筑面积×7×[该建筑已发生应进行分配的主体建筑工程费金额÷（10×框架结构建筑面积＋7×砖混结构建筑面积）]以上同一建筑结构类别不同的项目，在核算开发成本环节也可采取从主核算的方法，对砖混或框架结构的开发成本统一进行核算，待结转开发产品完工成本时再按上述规定和计算方法进行划分，具体在哪个环节划分（分配）可由企业自主决定。
企业的代建工程项目有二个以上委托单位的，在开发成本一级科目下应按不同委托单位名称分别进行核算；土地开发成本应按不同的开发地点或开发名称等进行核算；企业对不同建筑结构的房屋和配套设施、不同委托单位的代建工程、不同地点开发的土地，在核算开发成本时没有按照上述要求进行核算，又提供不出类别比较准确的开发成本计算单或开发成本计算表的，当年对其企业所得税应采取核定征收方式。
3.企业应将开发项目的前期工程费、土地征用及拆迁补偿费、主体建筑安装工程费（也可分解为主体建筑工程费和主体安装工程费）、基础设施建设费（也可分解为楼外管网工程费和楼外环境工程费）、公共配套设施费、开发间接费用等做为成本项目分别进行核算。
4.企业购置的土地，分年度进行开发建设的，其发生的土地征用及拆迁补偿费等与购置全部土地相关的共同性费用，企业应按购置开发的全部土地面积平均计算分配，并根据各年度实际开发建筑产品占用土地面积，计算每一年度开发项目应承担的共同性费用。
5.企业出包的工程项目，实行由承建方按施工进度定期开具工程价款结算帐单方式结算工程价款的，应以承建方开具的工程价款结算帐单作为记录实际发生开发成本的依据。年内承建方因特殊原因没有按照实际完工进度及时为企业开具全部工程价款结算帐单，造成企业无法及时准确地核算实际发生开发成本的，年末可对企业当年应纳企业所得税按15％的应税所得率预征，待企业工程价款结算帐单及其它相关有效凭证齐全后再行清算；对企业与承建方按“工程量清单招标”方式签订工程合同并结算工程价款的，应按双方签订的工程预算合同注明的各“工程结点”确定的预算成本金额作为记录实际发生开发成本的依据。有关税前扣除的有效凭证管理应按本条（二）项规定执行。
6.企业开发为用户服务的电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息间、值班警卫室、物业管理用房等各种专用房屋及公共厕所可不作为独立的开发产品，所发生的开发费用，应做为公共配套设施费直接或分配计入相关开发产品的成本。
对企业开发用于文化、体育及餐饮娱乐等第三产业的房屋及配套设施，无偿交给独立核算的物业公司用于经营活动或为小区住户服务的，这部分固定资产不得在房地产开发企业提取折旧，其发生的维护、维修费用及报废损失也不得在房地产开发企业税前扣除。
7.企业在结转已完工开发产品时，与其开发成本项目相关的公共配套设施费、基础设施费等尚在继续发生的费用，企业可以采取按实际发生额计入开发成本的方法，也可采取预提的方法。采取预提方法的企业，发生的预提费用，应按照税务总局《通知
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