连云港市发改委连云港市住房和城乡建设局​关于贯彻落实《江苏省物业服务收费管理办法》有关问题的通知

项目

内容与标准

（一）

基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。

3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、项目负责人应有三年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每6万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在二天内给予答复。

7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和共用设施设备、场地有明显标志。

8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。

9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。

10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。

12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。

13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。

14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度85%以上。

15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。

（二）房屋共用部位、共用设施设备维修养护

1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。

2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在30分钟内到达现场，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识

齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、房屋共用部位门窗每周巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。

5、小区围墙每半月巡查1次，发现损坏及时修复，保持围墙完好。

6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。

7、共用明装给、排水设施每半年进行2次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫2次，每月对室外共用水管道进行1次检修。

8、公共照明完好率不低于90%（按规定移交相关部门的除外）。

9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。

11、其它共用设施设备每两日巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。

12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位、共用设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（包括需要应急维修的事项），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。

（三）协助维护公共秩序

1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。

2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。

3、对重点区域、重点部位每1小时巡查不少于2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

（四）保洁服务

1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运2次。

2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理2次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。

3、小区道路、广场、停车场等公共部位每日清扫2次。

4、电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。

5、共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（五）绿化养护管理

1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

项目

内容与标准

（一）

基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。

3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每8万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示12小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。

7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。

8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和季度工作计划，并按相关计划实施管理。

9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。

10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。

12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。

13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度80%以上。

15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。

（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护

1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。

2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在45分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、房屋公共部位门窗每半月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。

5、小区围墙每月巡查1次，发现损坏及时修复。

6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。

7、共用明装给、排水设施每半年进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫1次，每季度对室外共用水管道进行1次检修。

8、公共照明完好率不低于85%（按规定移交相关部门的除外）。

9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。

11、其它共用设施设备每周巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。

12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。

（三）协助维护公共秩序

1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，早晚高峰期间主出入口立岗时间应不少于4小时，并有详细交接班记录。

2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。

3、对重点区域、重点部位每2小时巡查不少于1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

（四）保洁服务

1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运不少于1次。

2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。

3、小区道路、广场、停车场等每日清扫1次。

4、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每2日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。

5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每2个月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每2年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。

7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（五）绿化养护管理

1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。