苏州市住房城乡建设局关于印发《苏州市业主大会议事规则（示范文本）》的通知

各市、区住建局，姑苏区住建委，苏州工业园区规建委，太仓市城市管理局；各相关单位：

为进一步规范业主（代表）大会活动，维护业主合法权益，我局制订了《苏州市业主大会议事规则（示范文本）》，现印发给你们，请结合实际使用。



苏州市住房和城乡建设局

2018年2月7日

目录

第一章  总则
第二章  业主大会
第一节  业主大会的职权
第二节  业主大会的组成
第三节  业主大会的工作规则
第三章  业主代表大会
第一节  业主代表大会的职权
第二节  业主代表大会的组成
第三节  业主代表大会的工作规则
第四章  业主委员会
第一节  业主委员会的职权
第二节  业主委员会的组成
第三节  业主委员会的工作规则
第五章  监事会
第一节  监事会的职权
第二节  监事会的组成
第三节  监事会的工作规则
第六章  公共收益
第七章  附则




第一章总 则


第1条  制定依据
根据《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和文件，制定本议事规则。
第2条  议事规则的效力
本议事规则经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主表决后通过，对全体业主均具有法律约束力。
第3条  议事机构
3.1根据本议事规则的规定，本物业管理区域内相关公共事务由业主（代表）大会和业主委员会议决和执行。
3.2议事机构根据法律、法规、规章规定及本议事规则作出的决议，对全体业主具有法律约束力。
第4条  监督机制
本物业管理区域内的业主对议事机构的各项工作拥有知情权和监督权。
【□本物业管理区域设监事会，根据本议事规则的规定对业主（代表）大会和业主委员会的日常工作进行监督。监事会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会的监督】/【□本物业管理区域不设监事会】。
第5条  议事宗旨
议事机构应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，营造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第6条  物业管理区域基本情况
6.1业主大会名称：                                     。
业主委员会办公地址：                                  。
6.2物业管理区域范围(四至及附图)：
东：         南：         西：         北：
6.3物业类型：                                         。
（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
6.4物业管理区域概况：
占地面积：       平方米，房屋总建筑面积：      平方米，其中住宅面积      平方米，计    套，非住宅面积      平方米，计     套。物业服务用房位于：                             ，
共      平方米。

第二章  业主大会

第一节  业主大会的职权

第7条  业主大会的地位
7.1业主大会是本物业管理区域民主议事的最高权力机构，拥有对本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。
7.2业主大会依法形成的决议对业主代表大会、业主委员会、业主监事会、业主以及非业主使用人均具有法律约束力。
第8条  业主大会的议事内容
业主大会按照本议事规则，管理本物业管理区域内物业共同事务，对全体业主负责，并决定下列事项：
8.1制定和修改业主大会议事规则；
8.2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
8.3选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
8.4调整物业服务收费标准；
8.5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
8.6改建、重建建筑物及其附属设施；
8.7授权业主代表大会、业主委员会、业主监事会特别事项；
8.8撤销业主代表大会、业主委员会、业主监事会的不当决议、决定；
8.9有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二节  业主大会的组成

第9条  大会的组成
业主大会由本物业管理区域内的全体业主共同组成。
第10条  业主身份的认定
10.1业主身份以不动产登记所记载的所有权人为基本认定原则。
10.2具有以下情形之一，权利人已合法占有本物业管理区域建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也应认定为本物业的业主：
10.2.1基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
10.2.2因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确认建筑物专有部分归属的人；
10.2.3 继承或者接受遗赠取得本物业建筑物专有部分所有权的人。

第三节  业主大会的工作规则

第11条  会议形式
业主大会以【□集体讨论】/【□书面征求意见】/【□集体讨论与书面征求意见相结合】的形式召开会议。
第12条  会议的召集
12.1业主大会由业主委员会根据本议事规则的规定进行召集。
12.2有下列情形之一的，业主委员会应当在15日内组织召开全体业主大会：
12.2.1经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名书面提议的；
12.2.2经业主代表大会决议或半数以上业主代表联名书面提议的；
12.2.3发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，包括但不限于拟调整物业服务企业、临时需要动用维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要等；
12.2.4大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第13条  召开大会的程序
13.1会议筹备工作
13.1.1业主委员会（或筹备组）做好开会前的准备工作。根据待议的议案或业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
13.1.2 ①经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。②其他重大议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。③大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再次提议召开大会会议进行表决。
13.2发布公告
业主大会召开前15日，由业主委员会（或筹备组）将本次会议的形式、时间、地点、讨论事项以书面形式及时告知社区居（村）民委员会并听取其建议。在物业管理区域内向全体业主公告，并明确业主大会的期限。
13.3征询业主书面意见表的送达与收集
13.3.1送达方式：由业主委员会（或筹备组）、监事会组织业主代表逐户发放，若业主未在发放当时作出书面表决的，应签收意见表。未采取上门发放，或上门发放业主未签收的，业主委员会（或筹备组）、监事会应当汇总业主名单，以挂号信或者邮政特快专递方式发放。
13.3.2收集方式：业主书面表决意见，可当场反馈给发放人，或在规定时间内投放至指定投票箱，也可通过挂号信或者邮政特快专递反馈给寄件人。
13.4通报业主大会表决结果
业主委员会（或筹备组）应当在大会议事期满后3 日内向全体业主公示通报征询意见或投票统计结果，并形成业主大会决议。业主大会决议应书面告知社区居（村）民委员会，并在物业管理区域内公示7天。
第14条  业主大会计票规则
14.1业主投票权数
14.1.1人数票：以业主人数为准。业主人数按照专有部分的数量计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。
14.1.2面积票：以专有部分面积为准。专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积）；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
14.2大会的有效召开
业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
14.3大会期限的延长
业主书面意见表回收时限期满后，如与会业主的总票权数未达到全体业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（或筹备组）决定是否延长投票。投票时间延长不得超过第一次投票时限，且投票时间只能延长一次。
14.4大会工作规则
14.4.1业主大会决定本规则第8.5项、第8.6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
14.4.2业主大会决定本规则第8条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
14.5业主的代理
业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：
14.5.1业主是自然人的，可书面委托物业管理区域内的其他业主参加；
14.5.2业主是单位、法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议和业主委员会，但应出具法定代表人或负责人签字并加盖公章的授权委托书。
14.6未反馈意见投票权数的认定
已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数【□直接计入已表决的多数票】/【□不计入已表决的多数票】。
14.7鉴于本物业管理区域的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：
14.7.1当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全民事行为能力的亲属或者被授权主体签收；
14.7.2按照业主提供的联系地址或其法定住址以挂号信或者邮政特快专递的方式邮寄，该文件经被送达人签收后即视为送达。

第三章  业主代表大会

第一节  业主代表大会的职权

第15条  业主代表大会的地位
15.1业主代表大会由全体业主推选业主代表组成，根据本议事规则的规定和业主大会的授权拥有对本物业管理区域公共事务的议事权和决策权。
15.2业主代表大会对业主大会和全体业主负责，业主代表大会根据本议事规则形成的决议对业主委员会、监事会、业主及非业主使用人均具有法律约束力。
第16条  业主代表大会的议事内容
业主大会授权业主代表大会决定下列事项：
16.1选举（调整、换届）业主委员会或者更换（补选）业主委员会委员；
16.2审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
16.3审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
16.4决定续聘物业服务企业；
16.5审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
16.6审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
16.7改正和撤销业主委员会的不当决定；
16.8决定全体业主共同诉讼事宜；
16.9决定对业主委员会财务进行审计事宜；
16.10选举监事会监事或者更换监事会监事；
16.11根据本议事规则的规定以及业主大会的决议（或授权）讨论、议决有关共同事务；
16.12决定本物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重要事项。

第二节业主代表大会的组成

第17条  业主代表大会的组成
业主代表大会由全体业主根据本议事规则推选的业主代表组成。
第18条  业主代表的资格条件
18.1具有业主身份和完全民事行为能力；
18.2遵守国家有关法律、法规；
18.3遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，按时交纳物业服务费；
18.4热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力；
18.5拥有一定的工作时间，能履行业主代表的职责；
18.6本人、配偶及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作或参与经营的情况；
18.7有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形但限期改正的；
18.8                                                  。
第19条  业主代表的职责
19.1业主代表应自觉学习物业管理相关法律法规和本议事规则，掌握物业管理和业主自治的必要专业知识；
19.2业主代表应始终保持与其所代表区域业主的联系和沟通，并及时向业主委员会和业主代表大会反馈有关信息；
19.3业主代表应积极主动地向其所代表区域的业主宣传业主大会、业主代表大会和业主委员会的相关决议、决定；
19.4就特定的待议事项，业主代表应根据本议事规则的规定及时向其所代表区域的业主征询意见，并向业主代表大会如实反映；
19.5业主代表应根据业主代表大会召集人的要求按时参加大会，并根据本议事规则的规定行使表决权；
19.6                                                  。
第20条  业主代表的数量（一般不少于30人）
根据本物业管理区域的规模及业主委员会（或筹备组）相关规定，选举产生业主代表   名（单数）。业主代表的产生应充分考虑其所代表选区的业主户数和所代表的建筑面积数，以保证业主代表的均衡性。
第21条  业主代表的选举
21.1业主代表候选人由业主推荐或自荐产生，由业主委员会（或筹备组）核实其业主身份后确定，必要时可向业主代表候选人所代表区域的业主进行了解和询问。
21.2业主代表候选人确定后，由业主委员会（或筹备组）在各楼道单元前公布，公示的内容包括候选人姓名、性别、年龄、职业、所在幢数、政治面貌等情况。
21.3业主代表的选举采用等额或差额选举办法。
21.4业主代表选举产生后，代表名单应在本物业管理区域内进行公示。
21.5在规定时限内未能选出业主代表的处理方式：
21.5.1未能选出代表数少于应选总代表数五分之一（不含）的，可以按照程序成立业主代表大会，但决策事务时应按照应有代表数计算票权；
21.5.2未能选出代表数多于应选总代表数五分之一（含）的，应当按照程序组织相关区域业主选举业主代表。
第22条  业主代表资格终止
22.1有下列情形之一的，业主代表资格立即自行终止：
22.1.1不再是本物业管理区域业主的；
22.1.2提出书面辞呈的；
22.1.3丧失民事行为能力的；
22.1.4依法被限制人身自由的。
22.2有下列情形之一的，经业主代表大会决定，业主代表资格终止：
22.2.1丧失履行职责能力的；
22.2.2索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；
22.2.3不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
22.2.4损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的；
22.2.5无故欠交物业服务费或专项维修资金的；
22.2.6违法出租房屋的；
22.2.7无正当理由连续三次缺席业主代表大会会议的；
22.2.8其他原因不宜继续担任业主代表的。
第23条  业主代表的任期与改选、补选
23.1业主代表每届任期   年（同业主委员会任期），业主代表可连选连任。任期内经占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出书面异议，可以在业主委员会的组织监督下改选。
23.2业主代表缺额时，在业主委员会的组织监督下进行补选。

第三节  业主代表大会的工作规则

第24条  会议形式
业主代表大会可以选择【□集体讨论】/【□书面征求意见】/【□集体讨论与书面征求意见相结合】形式召开会议，具体会议形式由业主委员会（或筹备组）确定。
第25条  召开的条件
25.1业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。
25.2业主代表大会每   个月召开一次定期会议。
25.3有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主代表大会临时会议：
25.3.1经业主委员会决议召开的；
25.3.2经三分之一以上代表联名书面提议的；
25.3.3符合法律法规规定情形的。
第26条  大会的召开程序
26.1会议筹备工作
业主委员会（或筹备组）做好开会前的准备工作，根据大会拟讨论的事项和业主提出的临时提案制作表决选票。
26.2发布公告
业主代表大会召开会议前15日，由业主委员会（或筹备组）将会议的形式、时间、地点、讨论事项以书面形式及时告知社区居（村）民委员会并听取其建议。在物业管理区域内向全体业主公告，并明确业主代表大会的期限。
26.3听取意见
在业主代表大会召开前，业主代表应听取其所代表的区域业主的意见，并将业主的反馈情况提交大会讨论。
26.4大会表决
26.4.1采用集体讨论形式召开业主代表大会会议的，会议决议事项需经参加会议的业主代表逐一进行投票表决；
26.4.2采用书面征求意见的形式召开业主代表大会会议的，业主书面意见表应当由业主委员会向业主代表发放并回收。
26.5通报业主大会表决结果
业主委员会（或筹备组）应当在大会议事期满后3日内向全体业主公示通报征询意见或投票统计结果，并形成业主代表大会决议。业主代表大会决议应书面告知社区居（村）民委员会，并在物业管理区域内公示7天。
第27条  大会工作规则
27.1业主代表投票权数
每一名业主代表拥有一个投票权数。表决前业主代表应当充分考虑所代表区域大多数业主的意愿。
27.2业主代表大会的有效召开
业主代表大会应当有全体业主代表半数以上的业主代表人数参加。
27.3大会的表决规则
27.3.1业主代表大会决定本议事规则第16条第16.1项、第16.2项、第16.4项规定的事务，应当经全体业主代表表决权三分之二以上的票数同意；
27.3.2业主代表大会决定本议事规则第16条规定的其他事务，应当经全体业主代表表决权半数以上的票数同意。

第四章  业主委员会

第一节  业主委员会的职权

第28条  业主委员会的地位
业主委员会是业主（代表）大会的执行机构，根据本议事规则的规定以及业主（代表）大会的决议（或授权）执行管理事务。
第29条  业主委员会的职责
业主（代表）大会授权业主委员会行使下列职权：
29.1召集业主（代表）大会，并主持会议；
29.2 执行业主（代表）大会会议的决议、决定；
29.3签订物业服务合同，督促全体业主及物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守管理规约、按时交纳物业服务费；
29.4制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;
29.5监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
29.6审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；
29.7听取业主及监事会的意见和建议，对监事会提出的书面质询应予以书面答复；
29.8受理业主对物业服务企业违反物业服务合同行为的投诉，协调解决物业管理中的矛盾、纠纷，督促物业服务企业改正存在的问题；
29.9接受业主、业主（代表）大会、监事会和有关部门的监督。
29.10 拟定以下工作制度：
29.10.1印章管理制度；
29.10.2财务管理制度；
29.10.3会议制度；
29.10.4档案管理制度；
29.10.5值班接待制度；
29.10.6公示、公告制度。
29.11 拟定以下工作方案：
29.11.1拟订选聘物业服务企业的方案；
29.11.2拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；
29.11.3拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案；
29.11.4拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度的方案；
29.11.5拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
29.11.6拟订专项维修资金使用、续筹方案。
29.12对违反管理规约的行为进行疏导、教育、劝诫；
29.13向监事会、业主（代表）大会、物业所在地的社区居（村）民委员会及街道办事处（镇人民政府）报告年度工作；
29.14履行法律法规、议事规则和业主（代表）大会赋予的其他职责。

第二节  业主委员会的组成

第30条  业主委员会委员条件
30.1具有业主身份和完全民事行为能力；
30.2遵守国家有关法律、法规；
30.3遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，按时交纳物业服务费；
30.4热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力；
30.5具有一定组织能力，具备必要的工作时间；
30.6本人、配偶及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作或参与经营的情况；
30.7有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形但限期改正的；
30.8                                                 。
第31条  业主委员会组成和任期
31.1业主委员会设委员   名(5至11人的单数)，其中主任1名，副主任    名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
31.2业主委员会每届任期   年（3至5年），委员可以连选连任。
第32条  业主委员会委员的选举
32.1成立业主代表大会的，业主委员会委员候选人由业主代表自荐或推荐产生。
32.2业主委员会委员候选人（新一届）确定后，由业主委员会（或筹备组）在各楼道单元前公布，公示的内容包括候选人姓名、性别、年龄、职业、所在幢数、政治面貌等情况。
32.3 业主委员会实行【□差额选举】/【□等额选举】。
32.4业主委员会委员按照议事规则规定实行差额选举的，差额比例不高于   %。
32.5选举得票票数超过半数的，按得票从高到低顺序当选委员、候补委员，候补委员不超过正式委员总数的50%。
第33条  业主委员会委员的缺额补选
33.1当业主委员会出现缺额时，首先应由候补委员按照得票高低顺序依次进行补足，但候补委员拒绝的除外。若候补委员无法补足全部委员名额时，业主委员会应当在   个月内召开临时业主代表大会，按照本议事规则的规定补选缺额的委员。
33.2根据议事规则的规定，当业主委员会缺额人数超过50%的，应当在   天内召开临时业主代表大会，按照议事规则的规定重新选举业主委员会。
第34条  业主委员会委员、候补委员的资格终止
34.1有下列情形之一的，业主委员会委员、候补委员资格立即自行终止：
34.1.1不再是本物业管理区域业主的；
34.1.2提出书面辞呈的；
34.1.3丧失民事行为能力的；
34.1.4依法被限制人身自由的。
34.2有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员、候补委员资格中止：
34.2.1丧失履行职责能力的；
34.2.2索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；
34.2.3不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
34.2.4损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的；
34.2.5无故欠交物业服务费或专项维修资金的；
34.2.6违法出租房屋的；
34.2.7无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；
34.2.8其他原因不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的。
出现委员、候补委员资格中止情形的，业主委员会应当在   月内提请业主代表大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之