国家税务总局朝阳市税务局关于朝阳市房产税征收管理办法的公告

为进一步明确房产税征纳双方权利和义务，实现房产税征收管理工作的规范化、制度化、科学化，现对我市房产税的征收管理有关问题公告如下。

第一章  总则

第一条  根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）及其有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条  本办法适用于全市各级税务机关房产税的征收管理工作。



第二章  征税对象和征税范围的认定

第三条  房产税以房屋为征税对象，对构成房屋的财产征收房产税。

第四条  税务机关在认定纳税人的财产是否具备房屋标准时，应依照下列条件：

（一）有屋面、围护结构（墙或柱）、屋顶和门窗；

（二）能够遮风避雨；

（三）可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资等。

对不具备上述条件，不构成房屋财产，不能征收房产税。

第五条  房产税在规定的范围内征收。其具体征税范围是：

（一）城市，包括城市市区和郊区中设有街道办事处、居民委员会的地区；

城市市区是指城市行政辖区内已按城市建设规划完成的非农业生产建设地域。它是被建筑物和市政公用基础设施连续覆盖、集中连片的区域，即建有住宅、公共建筑、工厂、仓库、站场等各种建筑物和为市政道路、园林绿地（包括小片水面）、广场等公共设施所占据并且具备给排水、电力、通讯等基础设施的城市用地范围。

（二）县城，是指县人民政府驻地所在的镇，不包括农村；

（三）建制镇，是指镇人民政府所在地；

（四）工矿区。

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省人民政府批准。其征税的具体范围由市人民政府划定。

第六条  对于不在规定范围内的房产不应征收房产税。

第七条  对于征税对象和征税范围难以确定的，由市税务局确认。



第三章  纳税人（代扣代缴义务人）的认定

第八条  房产税的纳税人由主管税务机关按照有关规定认定。具体为：

（一）房屋产权属于法人或自然人所有的，其拥有房屋产权的法人和自然人为纳税人，其中包括外资企业及外籍个人；

（二）符合法人条件的单位其房屋产权属于国有或其他所有制形式的，其经营管理单位为纳税人；

（三）房屋产权出典的，其承典人为房产税的纳税义务人。

第九条  发生下列情况的，应确定房产代管人或者实际使用人为纳税义务人：

（一）房屋的产权所有人、承典人不在房产所在地的；

（二）产权未确定的；

（三）租典纠纷未解决的。

第十条  主管税务机关有权根据《条例》及其有关规定，对一些特殊情况的纳税人、代扣代缴义务人进行认定：

（一）对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管税务机关申报纳税，主管税务机关在清理检查时又找不到出租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人；

（二）纳税单位和个人无租使用免税单位及其他纳税单位的房产，房屋的实际使用人为纳税义务人；

（三）融资租赁的房屋，在租赁期内，由出租方（即金融性公司）依据该房屋的价值缴纳房产税；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。

（四）对利用其他企业或所属独立核算的分厂的厂房、车间、场地、设备和生产工艺进行生产经营的，凡在双方签订的租赁协议中明确租赁费中含有应纳房产税数额的，则房屋产权所有人为房产税纳税义务人；否则，应根据《条例》及其有关规定，暂由实际使用人缴纳房产税。

（五）对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，由购房者缴纳房产税；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，应由使用人缴纳房产税。

（六）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。



第四章  计税依据的认定

第十一条  主管税务机关有权依据有关规定对纳税人的计税依据进行认定。

第十二条  对按房产的计税价值征收房产税的，其计税依据可按下列程序确定：

（一）房产的计税价值是指依照房产原值一次减除30%后的余值。

（二）房产原值是指纳税人按照有关会计制度规定进行核算，不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（三）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。附属设备或配套设施具体包括下列内容：

1．暖气、卫生、通风、照明、煤气、中央空调等设备；

2．各种管线，包括蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；

3．电梯、升降机、过道、晒台等。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

第十三条  属于房屋附属设备的管线，应按下列方法计算：

（一）水管、下水道、暖气管等从最近的探视井或三通管算起；

（二）电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

第十四条  对于出现下列情况的，房产的计税价值由主管税务机关根据实际情况分别确定：

（一）纳税人未按会计制度规定在“固定资产”科目内记载房屋原价的，主管税务机关有权按规定核定其房产原值；

（二）对纳税人提供的房产原值明显不合理的，主管税务机关有权要求其重新予以评估；

（三）对没有房产原值作为依据的，主管税务机关有权比照同类结构、同等新旧程度的房产价值进行核定。

第十五条  对按租金收入征收房产税的，应以出租人实际取得的全部租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对按照物价部门规定的标准收取，并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除。

第十六条  对房屋出租人不申报租金收入或申报不实的，主管税务机关可以核定其租金标准。其具体方法是：

以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入，据以计征房产税。租金标准由主管税务机关调查测定。

第十七条  房屋的租金标准由税务机关按下列程序进行核定：

（一）核定房屋所在地段等级、类别租金标准的依据：

1．房屋座落地的繁华程度；

2．房屋结构；

3．房屋用途；

4．房屋新旧程度。

（二）县（市）行政辖区内房屋的租金标准和地段等级由主管税务机关核定。

（三）市区内房屋的租金标准由市税务机关进行统一调整。各县（市）税务机关核定的租金标准和地段等级可在一定的期限内自行调整。

（四）各县（市）税务机关要将本地区核定的租金标准、地段等级等情况报市税务机关备案。

第十八条  市区的地段等级和房屋的租金最低标准按以下几种情况进行核定：

（一）双塔区行政辖区内

1．一等一级，（朝阳大街、新华路两侧）以朝阳老转盘街为中心，东至华星大厦以西，商业城（肯德基）以西，南至丽都名品广场以北，政府小花园以北，西至军分区家属楼以东，北至鑫源秋墅东区住宅楼以南。年租金标准为每平方米300元。

2．一等二级，（临街地段）东至大凌河堤坝，南至文化路，西至锦铁路线，北至长江路围成的地段。年租金标准为每平方米200元。

3．一等三级，（非临街地段）除临街以外的非临街地段。年租金标准为每平方米100元。

4．二等一级，（临街地段）东起大凌河东岸至凤凰山，南至珠江路，西至中山大街，北至黄河路围成的地段。年租金标准为每平方米100元。

5．二等二级，（非临街地段）除临街以外的非临街地段。年租金标准为每平方米50元。

6．三等一级，（临街地段）除一等二等以外的临街地段。年租金标准为每平方米50元。

7．三等二级，（非临街地段）除临街以外的非临街地段。年租金标准为每平方米30元。

（二）龙城区行政辖区内

1．一等一级，新华街道、海龙街道的临街地段。年租金标准为每平方米50元。

2．一等二级，新华街道、海龙街道的非临街地段。年租金标准为每平方米30元。

3．二等一级，向阳街道、马山街道、半拉山街道的临街地段。年租金标准为每平方米20元。

4．二等二级，向阳街道、马山街道、半拉山街道的非临街地段。年租金标准为每平方米15元。

5．三等一级，召都巴镇、七道泉子镇、西大营子镇、大平房镇的临街地段。年租金标准为每平方米15元。

6．三等二级，召都巴镇、七道泉子镇、西大营子镇、大平房镇的非临街地段。年租金标准为每平方米10元。

（三）开发区行政辖区内

1．一等，长江路沿街两侧。年租金标准为每平方米50元。

2．二等，龙泉大街沿街两侧。年租金标准为每平方米40元。

3．三等，开发区除以上两条街路外的其他街路。年租金标准为每平方米30元。

（四）朝阳县行政辖区内

1．盘龙市场

（1）一等，年租金标准为每平方米100元。

（2）二等，年租金标准为每平方米80元。

（3）三等，年租金标准为每平方米60元。

2．大世界市场

（1）一等（门面），年租金标准为每平方米200元。

（2）二等（大厅），年租金标准为每平方米150元。

（3）三等（侧面），年租金标准为每平方米140元。

（五）豪德贸易广场

1．一等一级，东区临街门点。年租金标准为每平方米80元。

2．一等二级，东区其它。年租金标准为每平方米60元。

3．二等一级，西区靠东临街门点。年租金标准为每平方米60元。

4．二等二级，西区其它。年租金标准为每平方米40元。

总之，市区内各征收局的业户在其他局管辖范围内的，遵循属地原则，按其他局租金标准执行，不允许同一地段出现多个租金标准。例如，直属分局在双塔区、龙城区境内的业户，执行双塔区、龙城区的租金标准，豪德贸易广场、大世界市场及盘龙市场除外。

第十九条  对居民个人利用私有房屋从事生产经营活动的，凡其“三证”（即营业执照、房屋产权证、户口簿）的姓名一致（可以是本人及夫妻、父母、子女或投资房产的合伙人）的，按房产原值计算缴纳房产税；对不能提供“三证”或“三证”姓名不一致的，按核定租金计算缴纳房产税。

第二十条  对居民个人将公有住房改为生产、经营用房的，经市税务局批准，可按核定的租金收入扣除其实际支付给产权单位的租金差额征税。

第二十一条  主管税务机关对房产税计税依据的特殊情形，按下列规定办理：

（一）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，按增加后的房屋原值计征房产税。

对房屋装饰装修后增值的部分，凡记入账簿“固定资产”科目的，要按增值后的房产原值计征房产税。

（二）工程尚未决算入账但已经投入使用的新建房产，要依照基建计划价值减除30%后的余值计税；没有基建计划价值的，由房产所在地的主管税务机关核定价值计税。工程决算入账后，依照入账的价值计税；已按基建计划价值或核定价值缴纳税款的不再退补。

（三）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，要按房产计税余值计缴房产税；对于以房产投资为名义，收取固定收入，不承担联营风险的，其取得的固定收入视为租金收入按规定计征房产税。

（四）对纳税人将房屋出租后在一个纳税年度内未收取租金收入的，应由纳税人先按房产计税余值计算缴纳房产税；待实际取得租金收入后再按租金收入计算应缴纳的房产税，已缴纳的税款多退少补。

（五）对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。

（六）对单位和个人出租房屋取得的租金收入中含有房屋附属设备以外的其他设备（设施）租赁费的，凡能合理、准确划分的，可由市税务局审批，报省税务局备案；对不能准确划分的，应按租金收入总额计征房产税。

（七）对各单位联建的房产，以各单位分得的面积，分别按规定确定计税依据。

（八）纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租，应分别按其占用的建筑面积比例划分，按计税余值和租金收入分别计税。

（九）对各类商品交易市场出租房屋的，按租金收入计征房产税；出租摊位、柜台等的，按房产原值计征房产税。

（十）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习娱乐、居住或储藏物资的场所。

1．在自用的地下房产建筑计税时，工业用途房产要以房屋原价的60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产要以房屋原价的80%作为应税房产原值。

2．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

3．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（十一）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，若是自营的，依照房产原值一次减除30%后的余值计征房产税；没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；若是出租的，依照租金收入计征房产税。

（十二）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值缴纳房产税。

（十三）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。



第五章  纳税地点、纳税期限

和纳税义务发生及截止时间的确定

第二十二条  房产税由纳税人向房产所在地的主管税务机关缴纳。其纳税地点按下列程序进行确定：

（一）房产所在地按纳税人应税房产座落的行政区划来确定；

（二）应税房产不在一地的，纳税人应按房产的座落地点，分别向房产所在地的主管税务机关缴纳房产税；

（三）对纳税地点有争议的，由上一级税务机关裁定。

第二十三条  房产税的纳税期限为按年计算，分月份申报缴纳。

第二十四条  纳税人的纳税义务发生时间为：

（一）纳税人自建（含委托施工）的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。

（二）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

（三）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

（四）纳税人在办理验收手续前已投入使用的新建房产，从投入使用之次月起缴纳房产税。

（五）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

（六）工程尚未决算入账但已经投入使用的新建房产租给其他单位或个人使用的，应自出租之月起按租金收入缴纳房产税；无租借给纳税单位或个人使用的，从使用之次月起由使用单位或个人纳税。