百色市人民政府关于百色重点开发开放试验区（右江区城西片）城乡融合土地综合开发的实施意见

百色市人民政府关于百色重点开发开放试验区（右江区城西片）城乡融合土地综合开发的实施意见

百政发〔2020〕15号

各县（市、区）人民政府，市人民政府各工作部门：

根据中共中央、国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和国家发展改革委印发的《广西百色重点开发开放试验区建设实施方案》等文件精神，为了提升百色市城市功能、完善配套设施、改善环境品质，市委、市人民政府决定将右江区城西片（以下简称城区片）列为百色重点开发开放试验区进行开发建设。通过城乡融合发展，探索建立健全多元投入保障机制，引导市场主体积极投入城市建设，进一步盘活低效及存量可利用土地，补足城乡基础设施和公共服务短板。现就深入推进城西片城乡融合土地综合开发，提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党中央、国务院和自治区党委、政府以及市委、市政府的决策部署，坚持解放思想，改革创新，鼓励先行先试，充分激发市场活力，加快城市更新，推进产城融合发展，促进开发开放格局进一步优化、土地集约节约利用水平明显提高、城乡融合发展协调推进、城镇基础设施和公共服务设施明显改善、城市功能和品质有效提升，为加快百色市经济转型升级、推动经济社会高质量发展提供坚实的用地保障。

（二）基本思路。

在百色重点开发开放试验区的政策指导下，创新土地综合开发模式。通过采用招标等公开竞争性方式选择市场主体作为城西片的总开发人、合作开发人，以市场化的措施开展城西片土地整理、公共服务设施、基础设施建设，推进产业导入及推动城市增长，由市场主体筹措土地及房屋的征收补偿资金，以推动城西片高质量发展。

二、基本原则

（一）坚持规划引领，分步实施。按照城市总体规划和土地利用总体规划，科学编制城西片城乡融合土地综合开发规划，合理制定分区分步实施计划，推动片区建设滚动开发。

（二）坚持产城融合，分类施策。按照“以城带产、城乡一体”的发展思路，不断深化开放合作、改革创新，促进产城融合发展；可灵活运用旧城改造、集体经营性建设用地入市等相关政策，加快推进城西片城乡融合土地综合开发。

（三）坚持政府主导，市场运作。在市人民政府统筹指导下公开招标择优选择总开发人，建立符合市场经济要求的契约精神，确保土地综合开发规范有序、公平、公开。

（四）坚持利益共享，平衡发展。承担公益属性项目建设的总开发人、合作开发人，政府可据实给予政策奖励；因用地和规划条件受限无法实现盈亏平衡的，政府给予补助资金或调剂一定面积地块纳入开发范围统筹建设，以实现开发资金总体平衡。

三、综合开发范围及内容

城西片城乡融合土地综合开发实施范围根据国土空间规划和区域发展需要确定，最终以主管部门审定的规划范围为准。

城西片土地综合开发是指总开发人在城西片规划范围内负责开展土地整理、公共服务设施建设、基础设施建设、产业导入及推动区域城市增长和功能完善，并负责筹措土地及房屋的征收补偿资金等工作。

四、主要实施步骤

城西片城乡融合土地综合开发应依据总体要求和基本原则，按照以下步骤实施：

（一）开发主体的确定。由市自然资源局联合右江区土地征收中心，采用招标等竞争性方式公开选择符合条件的市场主体作为总开发人负责城西片城乡融合土地综合开发规划编制及统筹土地综合开发工作。市住房城乡建设局负责土地综合开发公开招标相关手续办理。

总开发人可根据主管部门审定的城西片城乡融合土地综合开发规划，结合区域实际，制定分区土地综合开发方案，通过招标引入合作开发人共同负责分区土地综合开发。土地综合开发为“净地”后，总开发人可参与相关地块的土地出让活动，并在土地出让后，按协议收回土地综合开发投资成本，获得合理投资收益。

（二）规划编制及审批。总开发人在市自然资源局的监督指导下，负责委托有资质的机构编制城西片城乡融合土地综合开发规划；市林业局负责林地规划审批、林地指标保障；市生态环境局负责规划环评审核；市自然资源局负责用地指标保障及规划编制的审定；其他相关部门全力配合做好组织保障及服务。

（三）组织开发实施。总开发人与市自然资源局及右江区土地征收中心签订综合开发协议。总开发人负责牵头制定城西片城乡融合土地综合开发规划范围内的土地综合开发项目库和年度实施计划，依法取得相关手续后组织开发实施。右江区土地征收中心依法对土地、房屋、电力设施等地上附着物进行征收、补偿。市自然资源局、右江区土地征收中心按照综合开发协议约定履行相关权利与义务。市城西开发领导小组做好协调统筹，督促市财政局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市土地储备中心、右江区人民政府、右江区土地征收中心、总开发人各司其职，合力推进城西片土地综合开发。

（四）土地出让及供地。出让土地定价时，由市自然资源局依据土地评估结果、土地取得及综合开发成本、供地政策，结合土地市场行情，充分考虑城西片土地综合开发投入、产出盈余，综合确定土地出让起始价，制定国有建设用地使用权公开出让方案，报市人民政府同意。

涉及公共服务设施建设、基础设施及配套设施建设、公益事业等公益性项目建设的用地，经市人民政府同意，可以协议或划拨等方式供应给总开发人。

（五）收益分配。土地成交后，土地出让收入扣除土地报批费用、压覆重要矿产资源报批及补偿费用，按规定计提各类专项资金后的收益，由市财政按核定成本划拨至市自然资源局。市自然资源局按照综合开发协议书履行对总开发人的相关义务，保障区域土地综合开发平衡。剩余收益全部归市人民政府所有，优先用于城西片公共项目建设。

五、开发主体资格

（一）总开发人资格。参与土地综合开发的总开发人或其实际控制人须具备较强的财务与融资能力，近三年经营业务持续盈利，具有城市基础设施建设、片区土地综合开发经验。并按要求参与竞争，同时缴纳保证金（具体比例根据项目确定）。

（二）开发人未履行协议的处理。总开发人未按协议约定履行相关义务的，终止其开发人资格，该区域土地综合开发可重新选择开发人。

六、成本管理

（一）土地综合开发成本包括总开发人投入总成本和投资回报。总开发人投入总成本包括实际投入成本和财务成本。财务成本按实际发生成本计算。总开发人投资回报按实际投入成本的18%计算。总开发人投入总成本及投资回报可一次性支付，亦可按年度分期支付，具体按项目协议书确定。

（二）总开发人负责组织编制城西片土地综合开发项目投资成本资料，报市财政局、市自然资源局（市土地储备中心）审核。

（三）右江区土地征收中心负责组织编制土地及房屋征收补偿相关成本资料，报市财政局、市自然资源局审核。

七、政策支持

（一）优化建设用地规模调节机制。因不符合城市规划或土地利用总体规划而无法纳入土地综合开发的地块，可依据国家、自治区相关文件要求按程序和权限对现行“两规”矛盾图斑进行一致性处理。

（二）土地综合开发的建设用地须符合控制性详细规划和相关专项规划要求，同时为保持规划的完整性，推进土地集约节约利用，可通过相邻土地合宗等方式优化地块范围。

（三）鼓励集中成片开发。开发地块周边的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，应进行统一规划、一体化开发，涉及新增用地计划指标的，给予专项保障。在符合规划、权属清晰、价值相当、双方自愿的前提下，允许开发地块与其他存量建设用地进行空间位置互换，实现开发地块规则和连片。

（四）符合条件的旧城改造安置用房，按照财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号