德阳市人民政府办公室关于印发《德阳市城镇老旧小区改造工作实施方案》的通知

德办发〔2021〕2号

各区（市、县）人民政府，德阳经开区管委会，德阳高新区管委会，各重点产业功能区，市级有关部门（单位）：

《德阳市城镇老旧小区改造工作实施方案》已经市政府同意，现印发你们，请结合实际抓好贯彻落实。



德阳市人民政府办公室

2021年1月26日






为深入贯彻落实党中央国务院、省委省政府关于城镇老旧小区改造工作相关决策部署，按照《 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 （ 国办发〔2020〕23号）和《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见）等文件精神，为加快推进我市城镇老旧小区改造，改善老旧小区居民生活环境和居住条件，提升城市文明形象和宜居环境，经市政府同意，结合我市实际情况，制定本实施方案。

一、总体要求
（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届五中全会、省委十一届八次全会以及市委八届十三次全会精神，深化“不忘初心、牢记使命”主题教育活动成果，坚持以人民为中心的发展思想，着力解决群众最关心、最直接、最现实的问题，加快推进我市老旧小区综合整治，切实提升我市老旧小区宜居环境，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

（二）基本原则
1.坚持以人为本、重点突出。坚持“先自治、后整治”的原则，做到“一区（片）一案”，充分征求小区居民意愿，凝聚业主共识，优先保障居住小区的基础功能，努力拓展公共空间和配套服务功能，推动安全健康、设施完善、生活宜居、管理有序的完整居住社区建设。

2.坚持因地制宜、精准施策。坚持“先整体规划设计、后分批推动实施”，精细化编制改造方案，品质化实施改造项目，将老旧小区改造与棚户区改造、人居环境改善有效衔接，既尽力而为又量力而行，杜绝政绩工程、形象工程。

3.坚持统筹推进、共同缔造。统筹推进城镇老旧小区改造工作，认真落实“市级统筹指导、县级负责、街道实施”的责任分工，加强政府引导，明确部门职责，坚持部门协同、居民参与、社会力量支持的模式，充分发挥街道、社区的沟通协调作用，激发小区居民主人翁意识，扎实开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。

4.坚持保护优先、传承历史。兼顾传承历史、完善功能和保护利用，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，加强古树名木保护。在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。

5.坚持共治共管、长效管理。积极构建“共建、共治、共享”的联动机制，以加强基层党建为统领，大力推进小区党组织覆盖，依托小区业主委员会、物业管理公司设立党组织，相关管养单位提前介入，引导多方参与确定长效改造管理方案，确保一次改造、长期保持。

6.强化片区统筹、区域改造。合理拓展改造实施单元，进一步强化片区统筹理念，推进相邻小区及周边地区联动改造，结合后续片区规划和更新改造统一实施，与片区功能完善、城市整体发展充分对接，实现片区服务设施、公共空间的共建共享。

（三）工作目标
2021年新开工改造城镇老旧小区608个，涉及居民3.79万余户；到2022年，全市基本形成城镇老旧小区改造的制度框架、政策体系和工作机制；到2025年，基本改造完成2000年底前建成的2310个老旧小区和部分2001年至2005年建成需改造的270个老旧小区。

（四）组织机构。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导任组长，市政府分管领导任副组长，市级相关部门和各区（市、县）政府、德阳经开区管委会、德阳高新区管委会主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作。各地应根据实际情况成立相应工作机构。

二、改造主要任务
（一）改造范围。重点改造2000年以前建成、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；2001年至2005年建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的小区也可纳入改造范围。

对已纳入棚户区改造范围、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造，以及居民自建住房为主的区域和城中村，不纳入老旧小区改造范围。

（二）改造内容。根据改造需求不同，改造内容大致分为：基础类、完善类、提升类。具体改造内容由各小区实施主体在充分征求居民意见基础上，结合小区实际情况合理确定。

基础类为满足居民安全和基本生活需求的内容，立足群众意愿、应改尽改，包括小区内建筑物公共部位维修、小区及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类为满足居民生活便利和改善生活需求的内容，尊重群众意愿、能改则改，包括拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信箱包、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施及结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，立足小区及周边实际积极推进，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

支持对符合规划要求且具备建设条件的零星用地和既有用房实施改（扩）建，可通过置换、转让、腾退、收购等方式，增加社区服务设施用房；鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。老旧小区改造要结合历史建筑、历史文化街区保护修缮要求，加强名木古树保护，体现城市历史文化。

（三）编制专项改造规划和年度计划。各区（市、县）人民政府、德阳经开区管委会、德阳高新区管委会要对辖区内老旧小区进行全面摸底，建立城镇老旧小区改造项目储备库，实行数据化、台账化管理。按照国土空间规划要求，科学编制城镇老旧小区专项改造规划，明确改造重点、实施措施等内容。切实评估论证财政承受能力，制定年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。涉及城镇老旧小区改造的养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防等相关公共服务设施增设，以及电力、通信、广电、供水、排水、供气等相关管线改造计划应主动与老旧小区改造工作有效对接。

各区（市、县）人民政府、德阳经开区管委会、德阳高新区管委会要坚持“小区自主申报、竞争入围”“成熟一个、推动一个”的原则，实事求是、科学有序制定城镇老旧小区改造年度计划，并按程序报审。

三、组织实施流程
（一）明确改造实施主体。以居民或原产权单位出资为主的项目（包括既有住宅增设电梯等），实施主体应为居民或原产权单位；以财政资金为主的项目，应当由属地政府及属地有关部门作为实施主体。

（二）小区自治自主申报。按照自主申报的要求，将业主建立自治组织作为老旧小区改造前提，同步建立健全小区维修基金，建立小区管理规约、业主议事规则、物业管理等后续管理机制。同时充分尊重业主意愿，业主全程参与老旧小区改造。

（三）科学编制改造方案。依据年度计划，实施主体组织街道办、社区、设计等单位充分征求居民意见，加强规划引导，合理划分改造区域，优化资源配置，综合安排改造内容，因地制宜编制项目改造方案。强化设计引领，鼓励设计师、建筑师、工程师进社区（小区），做到“一区（片）一案”，因地制宜制定小区改造方案。老旧小区改造要确定改造内容、资金来源，努力拓展公共空间和配套服务功能，优化小区内部及周边区域的空间资源利用，鼓励住户较少、有条件的小区“拆墙并院”进行连片改造和管理，共建宜居家园。在符合规划的前提下建设“完整社区”，以完善社区服务功能，挖掘小区公共空间为重点，对老旧小区周边具备建设条件的零星用地整合利用，通过插花式征迁或收购等方式，充分利用闲置空间。

改造方案须在小区内进行公示，公示时间不少于10个工作日，原则上小区业主三分之二以上同意。

（四）依法优化项目审批。老旧小区改造实行联合审查制度。项目改造方案编制后，实施主体向当地城镇老旧小区改造工作领导小组办公室（以下简称“旧改办”）提出申请。旧改办组织相关部门和街道办（乡镇政府）、社区、业委会（或居民代表），以及供电、供水、供气、通信、广电等专业管线运营单位，对项目改造方案进行联合审查，形成审查意见。审查意见中可以明确优化简化审批程序、材料的具体要求，作为改造项目审批及事中事后监管的依据。

对无需办理产权登记的老旧小区改造项目（含建设完善基础配套设施），无需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。改造项目涉及相应规范标准的，考虑到老旧小区建设年代久远的特殊性，对确实无法满足现有标准的，可以在不低于改造项目原竣工验收合格时有关标准的前提下进行审查。

根据方案联审情况，旧改办出具方案审定结果。其中，联合审查无异议的，直接出具方案审定结果；联合审查无重大分歧、仅需局部修改完善的，项目实施主体、设计单位根据审查意见进行修改完善后，报旧改办审核后出具方案审定结果；联合审查存在重大分歧的，报市政府专题会议审定。经审查批准的改造方案，由有关部门直接办理立项、用地、规划、施工许可等审批。

不涉及建筑主体结构变动的低风险改造项目的施工图可免予审查，建设单位可以用承诺书替代施工图审查合格书等证明文件，作为申请办理施工许可证的材料。住房城乡建设部门对改造项目施工图进行事后抽查，发现工程设计违反法律、