防城港市人民政府关于印发《防城港市引导和规范房地产市场工作实施方案》的通知

各县（市、区）人民政府，市人民政府各工作部门，市人民政府各直属企事业单位、驻港各单位：
《防城港市引导和规范房地产市场工作实施方案》已于2019年经市六届人民政府第48次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

2019年8月30日




为贯彻落实好习近平总书记对全国住房城乡建设工作的重要批示精神和自治区党委鹿心社书记、陈武主席的批示要求，有效防范化解房地产市场风险，引导和规范房地产市场秩序，妥善处理各类市场纠纷，构建房地产市场健康发展长效机制，根据国家、自治区相关文件精神和市委、市人民政府的工作部署，结合我市实际，制定如下实施方案。
一、指导思想和工作目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以群众普遍关注的房地产市场问题为导向，坚持标本兼治、堵疏结合、惩防并举、分类施策的原则，依法依规引导市场从业主体规范经营行为，增强各相关职能部门工作合力，有效稳定市场预期和遏制各类违法违规行为的新增和蔓延，防范化解房地产市场风险，着力构建房地产市场健康发展的长效机制。
二、主要措施
（一）健全监管体系。一要切实完善市房产纠纷化解平台建设。根据《市信访工作联席会议关于印发<关于建立矛盾纠纷排查化解工作平台的实施意见>的通知》（防综委通〔2018〕6号）精神，住建、市场监管、公安、税务、城市管理、发改、司法等部门要明确专门机构和人员负责房产纠纷调处工作，发挥行业管理优势，密切配合，健全平台工作制度，建立常态化的会商协调机制，增强工作合力。二要优化纠纷调处机制。建立投诉信访分流制度，统一受理和分解调处任务，加强信息共享。同时，积极引入仲裁机制，推动防城港仲裁委员会作为房地产纠纷解决的专门仲裁机构，引导当事人优先选择仲裁方式调解房地产纠纷。研究引入律师调解工作室和司法调解程序，将行政调解协议转变为司法调解协议，从而解决行政调解协议“执行难”的问题。及时公示仲裁、法院相关司法处理流程与信息。三要增强市场调控能力。推动房产纠纷化解平台升级成为促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组，完善部门联席会议制度，加快构建多部门参与的事中事后监管体系。结合我市社会发展水平、住房供应状况、人口变化情况等，制定房地产市场中长期发展目标和年度工作目标。强化市场监测分析功能，及时发现和解决苗头性、倾向性的问题，适时发出预警信号，引导市场理性运行。联合深入开展风险隐患的防范和化解工作，研究建立风险评估机制，建立房地产市场风险隐患台账，制定风险防控预案，实行分级、分类管理，妥善处理各类风险隐患，严格防范大规模群体性上访事件的发生。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局、市自然资源局、市公安局、市税务局、市城市管理局、市发展改革委、市司法局、市财政局（金融办）〕
（二）完善主体管理。住建、自然资源、发改、市场监管等部门，要把好房地产开发企业、中介机构的准入关，严格各类企业的登记注册、业务范围、资质等级管理和从业人员的资格认证管理。同时，加快行业诚信体系建设，住建部门牵头，市场监管、自然资源、公安、税务、城市管理、金融等部门配合对有资质的企业、中介和从业人员进行逐一清理，建立经营和从业情况档案库，实行动态监控和信誉等级评定制度，不断完善诚信典型“红名单”制度和严重失信主体“黑名单”制度，并定期向发改部门推送和更新相关诚信记录，向社会公示。发改部门要牵头落实好《国家发改委等多部门关于印发《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》的通知》（发改财金〔2017〕1206号）要求，加快完善全市统一的信用平台建设，建立部门间信息互信互通机制，对失信主体实施联合惩戒。扶持和培育规范经营、诚信守法的企业和中介机构做大做强，设立绿色通道，加快办理其申请事项。在日常检查、专项检查中优化检查频次。及时依法研究解决其合理诉求，特别是影响项目推进以及与群众切身利益相关的土地、不动产登记等相关重大问题。〔牵头单位：市住建局、市发展改革委，责任单位：市市场监管局、市自然资源局、市公安局、市税务局、市城市管理局、市财政局（市金融办）〕
（三）规范交易行为。
1.规范企业销售行为。一是规范预售委托。房地产企业申请预售时，凡是实行代理销售商品房的，必须书面委托在住建部门备案且没有违规现象等不良记录的房地产中介机构代理并经过审核，其他一律不得从事商品房销售活动、不得进行佣金结算。二是规范交易过程。对取得预售许可的商品房项目，在规定的时间内一次性公开全部准售房源及每套房屋面积、价格，公示预售许可、资金监管账号、代理销售情况、中介机构从业人员的情况；必须严格按照房申报价格，明码标价对外销售；必须严格遵守商品住房买卖合同网签和备案制度；必须严格实行签约和购房实名制，不允许进行虚假交易。（牵头单位：市住建局，责任单位：市税务局）
2.规范中介从业行为。一要规范中介备案行为。中介机构及其分支机构要按规定到住建部门备案，逐步提高中介入市门槛。通过互联网提供房地产中介服务的机构，应当到相应通信主管部门办理网站备案，并到服务覆盖地住建部门备案。住建、通信、市场监管主管部门要建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。（牵头单位：市住建局、市市场监管局、市工信局）
二要规范从业人员实名和认证制度。中介机构备案时，要提供本机构所有从事经纪业务的人员信息。住建部门要对中介从业人员实名登记。住建部门要积极落实房地产经纪专业人员职业资格制度，鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续教育和培训，不断提升职业能力和服务水平。（牵头单位：市住建局）
三要规范房源发布行为。中介机构发布的房源信息应当内容真实、全面、准确，在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产中介从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。（牵头单位：市住建局）
四要规范服务价格行为。中介机构必须在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价，提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。中介机构不得实施违反相关法律法规的价格违法行为。（牵头单位：市市场监管局）
五要规范佣金支付行为。指导制定本市房地产中介佣金的标准，逐步规范计佣方式，引导限定在合理区间，实现最高限额管理，防止胡乱提高佣金，哄抬房价。购房款一律写入合同，由房地产企业统一收取，向购房者出具全额发票。合同中应优先选定仲裁作为纠纷解决方式。中介机构不得以各种名义在合同外收取购房款项，收取佣金后必须向房地产企业出具佣金发票。（牵头单位：市住建局，责任单位：市税务局、市房地产业协会）
六要规范金融合作行为。中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在住建部门备案的中介机构合作提供金融服务。金融服务合同中应优先选定仲裁作为纠纷解决方式。〔牵头单位：市财政局（金融办），责任单位：人民银行防城港市中心支行、防城港银保监分局，市司法局〕
七要规范涉税服务行为。中介机构和从业人员在协助房地产交易当事人办理纳税申报等涉税事项时，应当如实告知税收规定和优惠政策，协助交易当事人依法诚信纳税。税务机关对在住建部门备案的中介机构和取得职业资格的从业人员，其协助房地产交易当事人办理申报纳税事项诚信记录良好的，应当提供方便快捷的服务。中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”，低报成交价格；不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠；不得倒卖纳税预约号码。（牵头单位：市税务局）
3.规范交易资金监管。建立新建商品房预售资金监管平台，确保购房款专项用于项目建设，严格按进度拨付使用，有效防范项目停工风险。大力推行二手房交易资金监管，优化监管机制，提供便民高效的服务，切实引导买卖双方通过平台交易，规避不法中介侵占和挪用资金风险。（牵头单位：市住建局）
4.创新监管和服务方式。加快建立透明公正的房产透明交易中心，实现线上线下融合发展，逐步完善交易服务、资金监管、房产信息和房屋质量公示、经营主体信用公示、项目宣传展示、法律救济援助等功能，为购房者构建权威、便捷、高效的一站式购房平台。从源头降低交易风险，规范销售行为，防范侵害群众利益的违法违规行为的发生。（牵头单位：市住建局，责任单位：市自然资源局、市税务局、市司法局，市房地产业协会）
（四）加大惩处力度。住建部门牵头，宣传、市场监管、发改、公安、司法、税务、金融、公积金中心等部门组成工作组，组建活跃于一线的专业稽查队伍，建立常态化的巡查和专项整治相结合的机制，定期开展“拉网式”清查和重点抽查，及时摸清底数，保持高压严查态势，坚决打击和遏制违法违规行为。
一要明确惩处重点和分工。
1.投机炒房行为。
（1）垄断房源，操纵房价、房租。（牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局）
（2）捂盘惜售或者变相囤积房源。（牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局）
（3）通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。（牵头单位：市住建局，责任单位：市委宣传部、市市场监管局、市公安局、市司法局）
（4）通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。（牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局、市税务局）
（5）通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为购房人垫付或者变相垫付首付款。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市财政局（市金融办）、市公安局，人民银行防城港市中心支行、防城港银保监分局〕
2.房地产中介机构违法违规行为。
（1）未取得营业执照或者取得营业执照后未在房地产主管部门备案，擅自从事房地产中介服务。（牵头单位：市市场监管局，责任单位：市住建局）
（2）采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣保证金和预定金，涉嫌非法集资、涉及黑恶势力等。〔牵头单位：市公安局、市财政局（市金融办），责任单位：市司法局、市检察院、市市场监管局、市住建局〕
（3）为不符合交易条件的房屋提供中介服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。（牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局）
（4）为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费。（牵头单位：市住建局，责任单位：市公安局、市税务局、市市场监管局）
（5）非法侵占、挪用房地产交易资金或擅自划转客户交易结算资金。（牵头单位：市公安局，责任单位：市住建局）
（6）未按规定明码标价，未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务，或者以捆绑服务方式额外收费。（牵头单位：市市场监管局，责任单位：市公安局、市司法局、市住建局）
（7）与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局、市公安局、市司法局、市财政局（市金融办）〕
（8）变相从事传销活动。（牵头单位：市打传办，责任单位：市公安局、市市场监管局及相关打击传销成员单位）
3.房地产开发企业违法违规行为。
（1）在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。（牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局）
（2）未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价。（牵头单位：市住建局，责任单位：市市场监管局、市税务局）
（3）未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。（牵头单位：市市场监管局，责任单位：市住建局）
（4）一房多卖，损害购房人合法权益。（牵头单位：市公安局，责任单位：市司法局、市住建局、市市场监管局）
（5）未按规定将预售资金存入监管账户、违法违规使用预售监管资金、变相逃避预售资金监管。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市财政局（市金融办），人民银行防城港市中心支行、防城港银保监分局〕
（6）利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。（牵头单位：市市场监管局，责任单位：市公安局、市司法局）
（7）限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。（牵头单位：市住建局，责任单位：市住房公积金管理中心）
（8）擅