安徽省地方税务局关于印发安徽省房地产税收管理暂行办法的通知【全文废止】

皖地税〔2005〕76号

USHUI.NET^®提示：根据《安徽省地方税务局关于印发安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知》（皖地税〔2006〕146号）规定，第四十一条第三款“房产税按差额征收”的有关规定废止

USHUI.NET^®提示：根据《安徽省地方税务局关于发布现行有效、全文废止失效以及部分废止失效的税收规范性文件和涉税文件目录的通知》（皖地税[2007]66号）规定，现行有效

USHUI.NET^®提示：根据《安徽省地方税务局关于公布安徽省地方税务局税收规范性文件清理结果的通知》（皖地税函〔2012〕230号）规定，第十、二十、二十二、二十三、二十六、二十八、三十条，第三十二第3款、第四十一条废止

USHUI.NET^®提示：根据《安徽省地方税务局关于公布全文失效废止和部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（安徽省地方税务局公告2016年第14号）规定，全文废止

各市地方税务局、省地方税务局直属局：
为加强全省房地产税收征管，提高房地产税收的科学化、精细化、规范化管理水平，促进房地产业健康发展，省地税局制定了《安徽省房地产税收管理暂行办法》（以下简称《办法》），《办法》以营业税为主线，对房地产各环节涉及的所有税种的政策、征管进行归纳整理，以便基层实际操作。现将《办法》印发给你们，请依照执行。执行中有何问题，请及时向省地税局反馈，以便进一步修改和完善。

安徽省房地产税收管理暂行办法

第一章总则
第一条为加强我省房地产税收征管，以营业税为主线，实现对房地产税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国

营业税暂行条例

》及其实施细则

，以及相关税收法律法规规章的规定，制定本办法。
第二条凡在我省境见风使舵取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用部、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，适用本办法。
第三条从事本办法第二条规定行为的单位和个人，为本办法所称的房地产纳税义务人（以下简称纳税人）。
第四条从事房地产开发的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内，向生产经营地或者纳税义务发生所在地主管地税机关申报办理税务登记。
外出经营的，应按规定向土地及不动产所在地主管地税机关申报办理报验登记或税务登记手续。
主管地税机关收到纳税人的登记申请后，应及时办理登记。
第五条从事房地产开发的纳税人应当在法律、行政法规或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内向机构所在地主管地税机关申报纳税。纳税人到外县（市），从事房地产开发的，应当在法律、行政法规或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内向上地及不动产所在地主管地税机关申报纳税。
第六条纳税人应按照税务机关的规定，领购、开具、保管和取得税务机关统一监印制的发票。
第二章土地使用权取得
第七条纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税；
纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。
纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。
第八条纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。
第九条纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。
主管地税机关应及时将土地使用税的相关信息录入征管资料，并更新城镇土地使用税数据库资料。
各级地税机关应主动与上地管理部门进行信息交流，利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解和掌握城镇土地使用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理。
第三章房地产开发
第十条房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。
第十一条房地产开发企业在开发过程中采取各种合作方式共同开发房地产的，以项目立项人（土地使用权权利主体）确定不动产所有权人为纳税义务人。
第十二条房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收“服务业一代理业”营业税。受托建房应同时满足下列条件：
（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
（二）委托建房单位具有土地使用证；
（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费”；
（四）受托方不垫付资金。
受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按“销售不动产”征收营业税。
第十三条单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。
（一）集资者为未参加房改的职工；
（二）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；
（三）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；
（四）持有房管部门或房改办集资建房的批文。
第十四条房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。
第十五条纳税人应在项目获得批准后将项目计划批准证书和立项报告报送主管地税机关，并在项目开工后及时将建筑安装合同、工程预算报告报送主管地税机关，工程竣工后将工程决算报告报送主管地税机关。
纳税人支付建安工程款时必须取得地税机关认可的合法凭证。
第十六条主管地税机关应实行房地产项目管理制度，根据每一个房地产项目设置管理台账，建立健全项目管理资料，并实施跟踪管理。
房地产项目管理台账内容应包括：纳税人名称、项目名称、房地产地址、建筑面积、可售面积、容积率等。
主管地税机关应积极借助计算机信息技术，加强对房地产项目登记信息的管理，建立健全项目管理数据库，规范信息录入，及时更新内容，提高对房地产项目的税源监控水平。
第十七条各级地税机关应主动与规划部门联系，获取上地规划用途信息；与计委部门联系，获取开发项目的项目名称、计划投资情况、建筑面积等信息；与房管部门联系，获取商品房预售许可证发放时间等信息；与建委等部门联系，获取施工单位、出包合同或协议以及工程预（决）算、建设施工进度等信息，掌握房地产建设过程中有关税源情况，加强税收征收管理。
第四章房地产转让
第十八条房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。
房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。
第十九条单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
（一）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
（二）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
第二十条销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。
全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。
价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
第二十一条以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。
第二十二条单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额为营业额征收营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额为营业额征收营业税。
第二十三条营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
第二十四条房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价格核定或按当地政府规定的成本价格标准计征“销售不动产”营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征“销售不动产”营业税。
第二十五条房地产纳税人纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第二十六条房地产纳税人开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）时，确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间：
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现；包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间：
1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。
第二十七条凡是转让房地产并取得收入（以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为除外）的单位和个人，应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定缴纳土地增值税。
房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应预征土地增值税。具体预征方法按照《安徽省土地增值税预征暂行办法

》的规定执行。