沈阳市人民政府办公厅关于印发《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》的通知

各区、县（市）人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：

  经市政府同意，现将《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

  沈阳市人民政府办公厅

  2024年9月20日

  （此件公开发布）


第一章  总  则

  第一条 为提高我市住宅区物业服务质量，依法维护居民、物业企业等各方的合法权益，将加强和改进物业服务融入基层社会治理体系，提升居民幸福指数，根据《中华人民共和国民法典》和物业管理的相关规定，结合我市实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于沈阳市行政区域内的住宅区物业服务活动的指导、监督、管理。

  第三条 坚持以人民为中心的发展思想，坚持党建引领，以市场化理念创新住宅区物业服务，建立和完善物业服务监管体系，构建组织有力、监管有序、责任明晰、服务规范、行业自律、优胜劣汰的具有沈阳特色的住宅区物业管理新格局。

  第四条 市房产主管部门负责我市行政区域内物业服务活动的监督管理工作。区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。街道办事处（乡镇政府）负责做好辖区内住宅区物业服务的日常管理工作。居（村）民委员会在街道办事处（乡镇政府）指导下开展具体工作。

  第五条 物业行业协会应在规范行业行为和行业自律方面发挥积极作用，引导、促进物业企业依法经营、诚信服务，积极配合房产主管部门加大对物业行业的规范管理。

第二章 规范业主大会和业主委员会行为

  第六条 在组建业主大会、业主委员会工作中，市、区县（市）房产主管部门及有关部门应依据有关法律法规，强化业务指导，切实履行工作职责，加强对街道办事处（乡镇政府）组建首次业主大会、选举业主委员会工作的全过程指导。街道办事处（乡镇政府）要积极推动业主大会和业主委员会的组建，并加强日常管理，建立信息沟通机制，加强对业主委员会成员的法律法规和业务培训，不断增强业主委员会依法履职能力。

  第七条 建立业主委员会委员人选联审机制。在确定业主委员会委员候选人名单前，街道办事处（乡镇政府）应依据国家和省、市关于业主委员会委员候选人参选条件的有关规定，围绕政治素质、思想品德、工作能力、群众威信等方面，会同有关部门对业主委员会委员候选人进行资格联审。提倡中共党员积极参选业主委员会委员，提高业主委员会成员中的中共党员比例。业主委员会每届任期不超过5年。

  第八条 业主委员会应定期向业主公布下列情况和资料：

  （一）管理规约、业主大会议事规则；

  （二）业主大会和业主委员会的决定；

  （三）物业服务合同；

  （四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

  （五）物业共有部分的使用和收益情况；

  （六）占用居民共有的道路或其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

  （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

  （八）其他应向居民公开的情况和资料。

  第九条 建立和完善业主委员会报告制度。业主委员会每年应向所在街道办事处（乡镇政府）进行工作报告，主要内容包括业主委员会作用发挥、物业共有部分经营和收益、维修资金使用等情况。业主大会（业主委员会）在作出选（续）聘、解聘物业企业和施划停车位等涉及群众切身利益的重大事项决定前，应报告所在街道办事处（乡镇政府），认真听取街道办事处（乡镇政府）建议并做好研判。建立业主大会、业主委员会指导规则，探索业主委员会经费收支及业主委员会主任离任审计制度。

  第十条 街道办事处（乡镇政府）应加强对业主大会（业主委员会）履职情况的日常监管。业主大会（业主委员会）作出的决定，违反法律法规的，街道办事处（乡镇政府）应责令其限期整改或依法依规撤销其决定，并通告全体居民。业主委员会未依法履行职责，损害居民权益的，街道办事处（乡镇政府）应指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。对业主委员会委员出现违法违规行为、涉嫌犯罪的，一经发现，街道办事处（乡镇政府）应及时向有关部门报告，并积极配合调查。

  第十一条 未选举产生业主委员会的住宅区，属地街道办事处（乡镇政府）应依据相关法律法规，积极组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。在组建物业管理委员会过程中，应充分调动住宅区内中共党员、劳动模范等的积极性，引导和发动各方力量积极参与物业管理委员会组建。暂不具备成立物业管理委员会条件的，街道办事处（乡镇政府）应指导住宅区属地居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。

第三章 规范物业企业服务行为

  第十二条 建立全市住宅区物业服务标准体系。标准体系应涵盖住宅区物业服务和安全管理、共用部位及共用设施设备日常管理和维护、公共秩序维护、清洁卫生、绿化养护等内容。物业企业应按照服务标准，认真履行工作职责。同时，以物业服务标准积极引导居民树立等价有偿的消费观念，客观准确地评判物业服务质量。积极探索建立第三方对物业服务质量和住宅区环境的评价机制。

  第十三条 物业企业应按照国家和省、市物业管理相关规定，认真履行法定职责，发现住宅区内违法违规行为，要及时进行劝阻、制止、报告，自觉维护好居民权益。在此基础上，重点加强以下工作：

  （一）安全管理方面，重点做好清理楼道杂物、畅通消防通道、室内装饰装修申报登记工作，建立突发事项应急预案并配合有关部门做好救援工作等；

  （二）共用部位及共用设施设备维护方面，重点做好电梯维护、消防设施设备管理，配合供电、供水、供气、供热、通信等部门（单位）开展工作等；

  （三）环境卫生方面，重点做好住宅区日常清扫保洁、冬季除运雪、合理设置垃圾分类设施、垃圾容器管理、定期清理化粪池等；

  （四）公共秩序维护方面，重点做好住宅区内机动车和非机动车的有序停放、规范充电，做好电动自行车集中充电设施和电梯阻拦系统配置等；

  （五）绿化养护方面，重点做好修剪树木、绿植维护、制止侵占毁坏绿地行为等；

  （六）其他需要配合有关部门落实的职责。

  第十四条 物业企业应严格落实公示制度，在住宅区显著位置公示以下内容：

  （一）服务合同，包括服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等；

  （二）有偿服务事项及收费标准；

  （三）利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益和支出情况；

  （四）物业服务的相关信息，包括物业企业营业执照，项目经理及各服务专业负责人信息、联系方式，客服及投诉电话等；

  （五）物业项目基础信息，包括园区平面图，电梯、消防等安全设施设备维保信息等；

  （六）法律法规规定的其他应向居民公布公开的事项。

第四章 加强对物业企业的服务和监管

  第十五条 住宅区物业服务的方式及选（续）聘、解聘物业企业，应由业主委员会依法依规组织召开业主大会进行确定；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村）民委员会组织召开业主大会确定。

  第十六条 在住宅区选（续）聘物业企业过程中，街道办事处（乡镇政府）要切实发挥引导和监督作用，在引入方式、资格条件、选聘流程等方面严格把关，全过程监督业主委员会在引入物业企业过程中的履职情况，依法依规引入物业企业。提倡通过公开招投标方式选聘物业企业。

  第十七条 区、县（市）房产主管部门应定期向街道办事处（乡镇政府）推送辖区内物业企业信用情况，作为选（续）聘、解聘物业企业的重要参考。

  第十八条 《物业服务合同》签订后，实行属地街道和区、县（市）房产主管部门同时备案制度。组建业主委员会的，由业主委员会报备；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村）民委员会报备。

  第十九条 街道办事处（乡镇政府）和区、县（市）房产主管部门应加强对物业管理交接工作的指导、协调、监管。对于不配合移交、不撤离或故意扰乱住宅区秩序的物业企业，房产主管部门应责令其限期撤离；逾期不撤离的，将其行为记入信用档案，并报送市信用信息共享平台；违反治安管理法律法规的，由公安机关依法给予治安处罚。

  第二十条 严格执行《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》，加强物业信用监管。坚持将物业信用监管与12345政务服务便民热线诉求办理充分结合，重点围绕物业企业因违反服务合同，导致居民投诉及对居民合理诉求置之不理、态度冷漠等问题，予以信用监管。区、县（市）房产主管部门应对全年信用监管情况进行汇总，评定等级纳入信用档案。

  第二十一条 建立物业服务质量考评体系。街道办事处（乡镇政府）要根据日常考评、居民满意度调查、12345政务服务便民热线诉求处置、信用监管情况等，每季度对辖区内物业服务质量进行考评；由区、县（市）房产主管部门进行汇总，形成本辖区住宅区物业服务质量“红黑榜”；市房产主管部门依据各区、县（市）考评结果，形成全市住宅区物业服务质量“红黑榜”，定期在行业网站和相关媒体上公布。

  第二十二条 强化对考评体系的结果运用。对于“红榜”企业，积极总结经验，树立典型，加强宣传。对于“黑榜”企业，建立约谈-曝光-处罚-退出的处置机制。街道办事处（乡镇政府）要会同区、县（市）房产等部门对“黑榜”企业加强约谈，限期整改，整改不合格的进行曝光；对存在违法违规行为的，会同城市管理行政执法等部门进行处罚；对服务质量差、居民反映强烈、态度消极的，指导召开业主大会对物业企业依法履行解聘程序，切实畅通退出机制。

第五章 落实部门职责

  第二十三条 建立职能部门进住宅区责任清单，全面提升基层社会治理能力。建立市、区县（市）两级住宅区物业管理工作专班，明确有关部门在住宅区内的工作职责