海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知 【部分条款失效】

琼地税函〔2007〕356号

USHUI.NET^®提示：根据《海南省地方税务局关于公布废止修改和继续有效的税收规范性文件目录的公告》 （海南省地方税务局公告2010年第6号）规定，第一条、第五条、第六条废止；

USHUI.NET^®提示：根据《 海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》 （ 琼地税发〔2009〕104号 ）规定，2009年6月29日第一条、第五条废止，

USHUI.NET^®提示：根据《海南省地方税务局关于普通住宅执行标准有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕9号）及《 海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》 （ 琼府〔2008〕74号 ）规定，第六条废止

USHUI.NET^®提示：根据《 海南省地方税务局关于公布废止 修改和现行有效的税收规范性文件目录的公告》 （ 海南省地方税务局公告2014年第2号）规定，废止第一条、第五条、第六条

各直属地方税务局、省局稽查局：
为了加强土地增值税的征收管理，现将土地增值税的有关政策问题明确如下：
一、关于利息支出的扣除问题
房地产开发企业为建造房地产项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本予以扣除;属于房地产项目完工后发生的，应计入财务费用按规定予以扣除。
二、关于土地使用税的扣除问题
房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。
三、关于改扩建房地产项目的土地增值税问题
房地产开发企业购进整栋楼或整层楼(已取得房产证)，进行重新改建或扩建后再销售的，若能同时提供规划和建设主管部门核发的“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”，证明该项目属改建或扩建的房地产项目的，视同房地产开发企业从事房地产开发，适用有关的土地增值税政策。
四、关于司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项目问题
经法院裁定(判决)取得的房地产，再转让计算土地增值税时，根据法院裁定(判决)书确定的金额，确认房地产的购置成本。
经行政确权取得的房地产，受让方凭税务机关出具的房地产项目转让税收专用证明和契税、印花税完税证明到房产土地管理部门办理了产权转移手续的，由于转让方的原因，受让方未取得房地产的购置发票，受让方再转让该房地产计算土地增值税时，根据房地产项目转让税收专用证明、契税、印花税完税证明和行政确权通知书，确认房地产的购置成本。
五、普通住宅的征免税问题
纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，应分别核算土地增值额计算土地增值税。不分别核算增值额的，其建造的普通住宅不得适用“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十免征土地增值税”的规定。
纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。