浙江省地方税务局关于印发《浙江省房地产业营业税征收管理办法》的通知【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 浙江省地方税务局关于发布已失效或废止的税收规范性文件目录的通知》 （ 浙地税发[2007]69号）规定，全文废止



各市、地、县地方税务局（不发宁波），省地方税务局直属一分局、二分局、外税分局、稽查局：

现将《浙江省房地产业营业税征收管理办法》印发给你们，请遵照执行。

第一条  为了加强对房地产业中的销售不动产、转让土地使用权营业税（以下简称房地产业营业税）的征收管理，防止税收流失，促进房地产业健康发展，根据《 中华人民共和国营业税暂行条例》、《 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及有关规定，结合我省实际，特制定本办法。

第二条  房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人）。凡在浙江省内销售不动产、转让土地使用权的单位和个人，为房地产业营业税的纳税人，均应依照税法规定履行纳税义务。

所称的在浙江省内（以下简称省内）销售不动产、转让土地使用权，是指所销售的不动产在省内、所转让的土地使用权在省内使用。

所称的销售不动产、转让土地使用权，是指有偿转让不动产所有权、有偿转让土地使用权的行为。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

所称的有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。

所称的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。具体是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

所称的个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。

第三条  房地产业营业税的扣缴义务人。中华人民共和国境外单位或者个人在省内销售不动产、转让土地使用权，但在省内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

第四条  房地产业营业税的征税范围。是指销售不动产、转让土地使用权。

一、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

销售不动产包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

（一）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

（二）销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产征收营业税。

二、转让土地使用权

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

以土地使用权投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应接转让无形资产一转让土地使用权征收营业税。

第五条  对单位和个人不到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或将不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，经主管地税部门审核认定后，按转让土地使用权或销售不动产征收营业税。

第六条  对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按服务业一代理业征收营业税。这里所称“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：

一、由委托方自行立项；

二、不发生土地使用权或产权转移；

三、委托方不垫付资金；

四、事先与委托方订有委托代建合同。

凡不同时符合上述四个条件的“代建房屋”行为，对受托方应按销售不动产征收营业税。

第七条  企业整体产权转移过程中（包括合并、兼并、破产企业拍卖等）所涉及的不动产所有权、土地使用权转移，不征收营业税；但对专项销售不动产、转让土地使用权的行为，应按销售不动产、转让无形资产一转让土地使用权征收营业税。

第八条  房地产业营业税的税目、税率。分别适用“销售不动产”、“转让无形资产一转让土地使用权”税目。销售不动产适用税率为5％，转让土地使用权适用税率为5％。

第九条  纳税人销售不动产、转让土地使用权时兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。

第十条  房地产业计征营业税的营业额。纳税人的营业额为纳税人销售不动产、转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。但对个人购买并居住不足一年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额为营业额。

所称的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

所称的购买并居住时间从房屋买卖合同（协议）签订的日期起计算。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

对纳税人销售不动产、转让土地使用权时发生的退回，经主管地税部门核实后，就其已纳税申报的营业额部分可以从当期的营业额中抵减，当期抵减不足的，可以从下期的营业额中抵减。

第十一条  纳税人销售不动产或转让土地使用权价格明显偏低而无正当理由的，主管地税机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）接纳税人当月销售的同类不动产或土地使用权的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产或土地使用权的平均价格核定；

（三）按下列公式核定计税价格；

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（l－营业税税率）

上列公式中成本利润率为30％，如个别纳税人情况特殊，经县、市地税局批准，可适当上下浮动，但最低不得低于15%。

第十二条  单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本办法第十一条的规定确定。

第十三条  房地产业营业税应纳税额的计算。纳税人销售不动产、转让土地使用权，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：