福建省国家税务局关于加强外商投资企业从事房地产开发经营所得税的征收管理的通知【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 福建省国家税务局关于公布全文失效废止或部分条款失效废止的税收规范性文件目录（第五批）的公告》 （ 福建省国家税务局公告2011年第2号）规定，全文废止 
各地、市、县（区）国家税务局，省、地（市）局外税局（不发厦门）：

  为加强外商投资企业从事房地产开发经营（以下简称外商房地产企业）所得税的征收管理，提高外商房地产企业的纳税意识。根据《外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）及《实施细则》和《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》 （ 国税发[1995]153号）文件精神，现就我省外商房地产企业所得税的有关问题通知如下，各地在实施过程中若有什么问题，应及时报告省局。

  一、外商房地产企业所得税的征税办法

  根据外商房地产企业建设周期长，成本结算复杂；在开发经营中既有只开发一个项目或一个项目完工后再开发另一个项目（以下简称单项目），也有同时开发两个或两个以上项目（以下简称多项目）；在产品销售上既有期房销售，也有现房销售，或两种销售方式同时并存等特点，为便于外商房地产企业所得税管理，对外商房地产企业所得税的征收按下列办法分别处理。

  （一）外商房地产企业不能提供完整、准确的成本、费用或收入凭证，不能正确计算应纳税所得额的，其所得税由各地税务机关根据税法实施细则第十六条规定，核定利润率征收。

  （二）外商房地产企业财务、会计核算资料健全的，根据企业开发项目和销售方式等具体情况，其所得税按下列规定征收：

  1、对单项目外商房地产企业，根据其销售方式采取下列办法征收所得税：

  （1）对采取预售期房方式，取得的预收款收入，按国税发[1995]153号规定核定利润率预征所得税，企业应于季度终了后十五日内向主管税务机关申报纳税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳所得税税额，多退少补。

  企业应纳所得税＝当期预收款收入×利润率×税率

  企业开发项目产权转移、销售收入实现后，应补（退）所得税按下列公式计算：

  应补（退）税＝（已实现销售利润十其他业务利润＋营业外收支净额）×税率－企业已预缴所得税

  已实现销售利润＝企业已实现的营业收入－已实现销售商品成本－管理费用－财务费用－销售费用－营业税金及附加

  （2）对采取现房销售方式的企业，其所得税据实征收。企业应根据收入与成本、费用相配比的原则，及时结转已售房的成本和费用。

  企业应纳所得税＝［（当期营业收入－当期销售商品成本－当期管理费用－当期财务费用-当期销售费用－营业税金及附加）＋其他业务利润＋营业外收支净额］×税率

  （3）对既有期房销售，又有现房销售的企业按本通知规定多项目外商房地产企业的征税办法征收所得税

  2、对多项目外商房地产企业的征税办法

  （1）对多项目的外商房地产企业预售期房，取得的预收款收入，采取核定毛利率的办法，计算出毛利润后，并入企业当期应纳税所得额计算缴纳所得税。待该项房地产产权转移、销售收入实现，再依照税法有关规定计算实际应纳所得税税额和计算应补（退）税款。

  上述所称毛利率，由主管税务机关根据房地产企业提供的开发项目可行性报告或其他合理办法测算确定。计算公式如下：

  毛利率＝（开发项目预计营业收入－预计开发项目成本）／开发项目预计营业收入×100%

  企业应纳税所得额＝（当期预收款收入×毛利率－管理费用－财务费用－销售费用－营业税金及附加）＋其他业务利润＋营业外收支净额。

  （2）多项目的外商房地产企业既有期房销售，又有现房销售或只有现房销售的应纳税所得额计算。

  企业应纳税所得额＝（当期预收款收入×毛利率＋当期营业收入－当期销售商品成本－管理费用－财务费用－销售费用－营业税金及附加）＋其他业务利润＋营业外收支净额

  当期销售商品开发成本＝商品开发单位成本×当期销售面积

  当期营业收入和销售商品开发成本应扣除以前年度已按核定毛利率征税的预收款收入在当期结转销售的营业收入和成本。

  商品开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费6项。

  企业应纳税所得额按上述两点所列公式计算为亏损的，可按税法规定结转弥补。

  （3）多项目外商房地产企业期房销售开发项目产权转移、销售收入实现后，应补（退）税款的计算

  应补（退）税＝营业收入×（该项目实际毛利率-预计毛利率）×税率

  该项目实际毛利率＝（营业收入－已实现销售商品实际成本）／已实现销售商品实际成本

  （4）多项目外商房地产企业应按上述规定准确计算应纳税所得额，于季度终了后十五日内将季度财务报表和季度所得税申报表报送主管税务机关申报纳税；年度终了后四个月内将年度财务报表和年度所得税申报表报送主管税务机关，进行年度所得税汇算清缴。

  二、根据上述第一条（一）款和（二）款（1）项规定，对账务不健全外商房地产企业和只销售期房的单项目外商房地产企业的预收款收入按核定利润率征收所得税的，其利润率水平由各地市国家税务局根据房地产开发项目的土地使用权取得方式、地理位置、用途等进行核定，报省局备案。但核定的利润率最低不得低于5%。

  对部分单项目房地产企业期房销售按核定利润率预征所得税有困难的，经各地市国家税务局批准可暂缓征收，具体缓征办法由各地市国家税务局制定，报省局备案。

  三、现房、期房的划分标准

  现房、期房有划分应以是否取得建筑质量监督部门出示的竣工险收报告为划分标准，企业在未竣工验收前预售的房地产为期房，竣工验收后销售的房地产为现房。

  四、交际应酬费的列支标准

  从事房地产