舟山市人民政府办公室关于印发舟山市“三改一拆”行动违法建筑处理实施细则的通知

舟政办发〔2013〕76号

USHUI.NET^®提示：根据《 舟山市人民政府关于公布市政府行政规范性文件清理结果的通知》 （ 舟政发〔2018〕42号）规定，保留

USHUI.NET^®提示：根据《 舟山市人民政府关于公布市政府规章、行政规范性文件清理结果的通知》 （ 舟政发〔2020〕33号）规定，保留。

USHUI.NET^®提示：根据《 舟山市人民政府办公室关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》（舟政办发〔2023〕81号》规定，继续有效。

各县（区）人民政府，市政府直属各单位：

《舟山市“三改一拆”行动违法建筑处理实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

舟山市人民政府办公室

2013年5月27日



为保障全市“三改一拆”行动深入推进，规范违法建筑处理，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本实施细则。

一、违法建筑的调查认定

未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证的规定建设的建筑物、构筑物（以下简称“建筑”）为违法建筑。各县（区）政府、具有县级经济社会管理权限的功能区管委会（以下简称“管委会”）应当组织城管执法、城乡规划、国土资源、交通运输等有关部门和乡镇政府、街道办事处对本行政区域内的违法建筑进行调查。具有下列情形之一的建筑，认定为违法建筑：

（一）未经依法批准非法占用土地建设的建筑；

（二）城市、镇规划区内未依法取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证（或者2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后核发的临时建设用地规划许可证，下同）中的任一许可证或者未按照许可证建设的建筑，乡、村庄规划区内未依法取得建设许可证、村镇建设规划许可证、乡村建设规划许可证中的任一许可证或者未按照许可证建设的建筑；

（三）超过批准期限的临时用地上的建筑或者超过临时建设工程规划许可证批准期限的建筑；

（四）河道、湖泊、水库管理范围内与河道、湖泊、水库保护和水工程运行管理无关的建筑；

（五）公路建筑控制区内除公路防护、养护需要以外的建筑；

（六）批地建房中按规定应予拆除的原有建筑；

（七）其他违反法律、法规建设的建筑。

认定违法建筑的起算时间和具体标准，由各县（区）政府、管委会依据有关法律、法规和本地实际情况确定。宗教场所违法建筑的认定和处理，由市民宗局提出处理办法报市政府同意后实施。

属于上述情形但已经有关执法部门依法处理完毕的，不作为违法建筑。

二、违法建筑的分类处理

非法占用土地建设的违法建筑，不符合土地利用总体规划的，由国土资源部门责令当事人限期拆除、恢复土地原状；符合土地利用总体规划的，由国土资源部门予以没收，交由市、县（区）政府确定的部门管理。

违反公路管理等有关法律、法规建设的违法建筑，由交通运输部门责令当事人限期拆除。

其他在合法用地范围内（包括局部在合法用地范围外），未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证的规定建设的违法建筑由城管执法部门（岱山、嵊泗县为城乡规划主管部门，以下称城管执法部门）或者乡镇政府按照下列原则处理：

（一）城市、镇规划区内的违法建筑具有下列情形之一的，予以拆除：

1.未取得建设工程规划许可证且不符合控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的；

2.超过建设工程规划许可证确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度超出规定误差范围的；

3.侵占道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；

4.在主要街道、重点区域临街两侧或者建筑物共有部分擅自新建、搭建建筑物的；

5.妨碍相邻合法建筑物的安全或者导致相邻合法建筑物的采光和日照无法满足国家和省有关强制性标准，且无法取得相邻方书面谅解的；

6.临时建筑未取得临时建设工程（或临时用地）规划许可证、不按照许可内容建设或者超过批准期限不拆除的；

7.法律、法规规定应当拆除的其他情形。

未取得相关规划许可证进行建设的，拆除全部建筑；未按照相关规划许可证的规定进行建设的，拆除存在未按照规定建设情形的单体建筑物；未按照规定建设部分与单体建筑物其他部分能够明确区分，且拆除该部分不会严重影响单体建筑物建筑结构安全的，也可只拆除未按照规定建设部分。

拆除违法建筑可能严重影响相邻合法建筑的建筑结构安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的，可以视作不能拆除，没收违法收入或者没收实物。没收实物的，交由市、县（区）政府或管委会确定的部门管理。

（二）同时具备以下情形的现存私人住宅和工业用房，经当事人申请，城管执法部门可以作出没收违法所得的行政处罚决定：

1.建筑面积或者建筑高度超出许可合理误差，建筑面积未超过规划许可面积20%，且住宅超建面积不超过50平方米，工业用房超建面积不超过500平方米；

2.违法建设部分与合法批准的整体建筑物难以分割，拆除超建部分会严重影响合法建筑物结构安全；

3.未妨碍相邻合法建筑物的安全或者未导致相邻合法建筑物的采光和日照无法满足国家和省有关强制性标准，或虽有妨碍但取得相邻方书面谅解的；

4.不影响相关控制性详细规划的实施。

国有土地上私人住宅违法所得按照违法建筑所在县（区）上一年度“二手”商品住宅均价的60%与超建面积的乘积确定；集体土地上私人住宅违法所得按照违法建筑所在县（区）上一年度“二手”商品住宅均价的30%与超建面积的乘积确定。

因超建筑高度导致建筑面积增加的，违法所得按前款的三分之一确定；建筑高度超出许可规定，建筑面积未超出许可规定的，违法所得按上一年度“二手房”均价的60%（集体土地上为30%）与超高部分占地面积乘积的十分之一确定。因擅自建造架空层导致建筑高度超出许可高度的，依照本款处理。

工业用房超高、超面积违法所得的折算依照前二款执行。其每平方米违法所得按照实际土地出让金折算楼面地价加上工程造价计算。

（三）属于下列情形的现存建筑，可以认定为尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，责令当事人限期申请补办、变更相关规划许可证，或者采取改建、回填等改正措施：

1.未按照相关规划许可规定进行建设，但是可以通过改建、回填等措施达到与许可内容一致或者恢复到违法建设前状态的；

2.已进入规划审批程序，符合审批条件，并取得前期审核同意的规划审批文件，但尚未取得工程规划许可的；

3.房屋因灾灭失，未经批准而按原高度、原面积建设的；

4.以危房改建或房屋维修名义实施整体拆建，未改变原高度、原面积的；

5.因公共利益需要，整体拆迁安置尚未完成规划审批手续的；

6.根据新渔农村建设政策，统一实施渔农村改造的；

7.本细则施行前，未取得相关规划许可但是建设时符合市、县（区）政府、管委会有关规定，经各级人民政府、管委会批准建设的；

8.其它按照市、县（区）政府、管委会的规定可以补办或变更相关规划许可证的。

符合本项情形，但是未在合理期限内按城管执法部门的要求整改的，可认定为无法采取改正措施消除对规划实施的影响，按本条（一）至（二）项规定处理。

（四）乡、村庄规划区内的违法建筑，由乡镇政府责令限期改正，逾期不改正的予以拆除。

（五）以下情形属于合理误差，不予处罚：

1.建筑面积的合理误差按以下规定累进计算：

（1）1000平方米以内（含1000平方米）部分为许可面积的3%；

（2）1000—5000平方米（含5000平方米）之间部分为许可面积的2%；

（3）5000—10000平方米（含10000平方米）之间部分为许可面积的1.5%；

（4）10000平方米以上部分为许可面积的0.5%；

累进计算的建筑面积合理误差不得超过500平方米。

建设单位或者个人按规定补缴土地出让金和相关规费后，由城乡规划主管部门出具建设工程规划核实确认书。建设工程建筑面积误差在合理误差范围内但属于增建单体建筑物的，仍认定为无法采取改正措施消除影响的情形，拆除增建的单体建筑物。

2.建筑高度的合理误差按以下规定累进计算：

（1）20米以内（含20米）