衢州市住房和城乡建设局关于印发《衢州市区国有土地上房屋征收评估技术指导意见》的通知

衢住建办〔2018〕291号

USHUI.NET^®提示：根据《 衢州市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》 （ 衢住建〔2021〕59号）规定，继续有效

USHUI.NET^®提示：根据《 衢州市住房和城乡建设局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》 （ 衢住建〔2023〕81号）规定，继续有效。

市、区各相关单位：



现将调整后的《衢州市区国有土地上房屋征收评估技术指导意见》予以印发，请参考实施。《衢州市市区城市房屋拆迁评估指导意见》（衢建法〔2007〕114号）同时废止。



衢州市住房和城乡建设局

2018年12月7日

（此件公开发布）

衢州市住房和城乡建设局办公室          2018年12月7日印发






第一章  总则

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保护征收当事人的合法权益, 保障建设项目的顺利进行,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（省人大常委会公告第14号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。

第二条 市区国有土地上房屋征收评估活动以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，参照本指导意见实施。

第三条 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条   被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第六条  房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第七条  被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第八条 委托房屋征收评估的，委托人应当提供被征收房屋性质、用途和面积等凭证材料。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、区级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第九条  评估方法的选择应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十三条，以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4章规定相应方法和要求的执行。

第十条 房地产价格评估机构应按下列程序进行征收评估：

（一）根据委托要求，明确评估时点、评估范围和评估对象的基本情况；

（二）收集评估所需的资料，包括委托方提供的评估对象权属、面积、用途、房屋结构、建筑年限等资料；

（三）拟定评估方案，包括拟采用的评估方法、技术路线，拟定整体评估和分户评估的步骤和进度安排。

（四）委托方应当协助房地产价格评估机构进行实地踏勘。被征收房屋实地踏勘应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条规定执行。

（五）选定评估方法，测算确定评估结果。采用市场法评估的，确定评估比准价格。

（六）房地产价格评估机构提供被征收房屋和用于产权调换房屋的分户初步评估结果，由房屋征收部门向被征收人公示。分户的初步评估结果和公示应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十六条规定执行。

（七）房地产价格评估机构向房屋征收部门提供被征收房屋整体评估报告和分户评估报告。房屋征收评估报告应当告知“如果对此评估结果有异议的，可自收到该评估报告之日起10日内向本评估机构提出书面复核评估申请”，同时告知联系人、联系地址和联系方式。

被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，房地产价格评估机构应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第二十一条规定执行。

（八）评估机构在评估工作结束后，应当将下列资料与整体评估报告和分户评估报告共同整理存档：评估委托合同；房屋征收决定；评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；评估对象的实地查勘记录、照片等资料；确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；其它涉及评估项目的必要资料。

评估报告及有关资料至少应保留十年。

第二章  住宅房屋评估技术路线

第十一条  住宅房屋一般采用市场法评估，房地产价格评估机构应按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4章规定的比较法原理和技术进行评估。

第十二条 采用市场法评估住宅房屋的，房地产价格评估机构根据比准价格，结合该房屋的具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、朝向等因素评估确定。

（一）评估步骤：

1.按照住宅房屋的具体区位、建筑结构、房屋类型等主要因素划分房屋类别；

2.确定可比实例；

3.运用市场法确定比准价格；

4.确定层次、朝向及其他修正系数；

5.运用本办法计算公式确定房屋的评估价格。

（二）房地产价格评估机构选取可比实例应符合下列规定：

1.可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；

2.可比实例的交易方式应适合估价目的；

3.可比实例房地产应与估价对象房地产相似；

4.可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；

5.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；

6.在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。

房地产价格评估机构选取可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比