湖州市物业管理条例

目  录



  第一章  总  则

  第二章  业主和业主组织

  第三章  前期物业管理

  第四章  物业管理服务

  第五章  物业使用与维护

  第六章  法律责任

  第七章  附  则



第一章  总  则



第一条  为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，营造美好宜居环境，推进社区治理现代化，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市行政区域内的物业管理、使用及其监督活动适用本条例。

第三条  物业管理遵循党建引领、以人为本、权责统一，以及业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。

第四条  市、区县人民政府应当将物业管理纳入基层治理体系，加强对物业服务行业的培育，推进物业管理市场化、规范化、标准化。

南太湖新区管理委员会根据授权、委托，在所辖区域内履行区县人民政府职责。

第五条  市住房和城乡建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市区域内物业管理活动的指导和监督管理，制定物业管理相关政策和示范文本，发布物业服务等级标准，指导物业服务行业协会开展行业自律等工作。
 
区县住房和城乡建设行政主管部门（以下称区县物业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理，指导街道办事处、乡镇人民政府开展相关工作，并会同街道办事处、乡镇人民政府定期开展业主委员会成员培训。
  
发展改革、公安、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、应急管理、市场监督管理、人民防空、大数据、综合行政执法等部门应当按照各自职责，做好相关的监督管理工作。

第六条  街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理作为基层治理的重要内容，负责指导业主大会成立、业主委员会选举等工作，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调处化解物业管理矛盾纠纷。
  
居（村）民委员会应当对业主自治进行指导和监督，协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的监督管理工作，推进社区治理。

第七条  建立健全社区、村党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人议事协调机制，发挥所在社区的企业事业单位、社会组织、联系社区的有关部门等参与物业管理活动的积极性，促进和谐社区建设。
  
国家公职人员、人大代表、政协委员、先进模范等应当带头遵守物业管理相关规定，充分发挥示范引领作用。

第八条  物业服务行业协会应当加强行业自律，规范服务行为，促进物业服务企业诚信经营，开展行业守信激励和失信惩戒，推动行业健康有序发展。

第九条  业主委员会、物业服务人、业主以及有关组织和个人参与基层治理、文明建设等活动表现突出的，市、区县人民政府应当给予表扬奖励。
  
物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的，区县人民政府给予必要的物资和资金支持。

第十条  鼓励开发、采用新技术、新方法，促进互联网、物联网等技术与物业管理的融合，提高物业管理、服务的智能化水平，并依法保护个人信息安全。

市物业主管部门应当建设统一的物业管理数字化信息平台。


第二章  业主和业主组织



第十一条  业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

第十二条  物业管理区域具备业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇人民政府指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。区县物业主管部门应当对筹备召开首次业主大会会议给予业务指导。
  
筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的人员组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的人员担任。
  
筹备组由五至十一人单数组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐产生。具有本条例第十七条所列情形之一的业主，不得参加筹备组。

筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日，可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。


第十三条  筹备组负责下列工作：


  （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积；

  （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

  （三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

  （四）确定首次业主大会会议表决规则；

  （五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

  （六）制定业主委员会选举办法；

  （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

 

筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主。业主有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业主大会会议。业主大会成立后，筹备组自动解散。


第十四条  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照市、区县人民政府制定的标准承担，在建设单位办理竣工验收备案前，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。筹备经费应当专户储存，专款专用。


第十五条  下列事项由业主共同决定：


  （一）制定和修改业主大会议事规则；

  （二）制定和修改管理规约；

  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

  （四）设立业主委员会候补委员制度；

  （五）聘请执行秘书、财务人员等；

  （六）确定有关人员的报酬或者补贴；

  （七）选聘和解聘物业服务人；

  （八）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

  （九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

  （十）改建、重建建筑物及其附属设施；

  （十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

  （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 



业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


成立业主大会的，可以由业主大会依法决定物业管理事项；未成立业主大会的，可以由居（村）民委员会组织业主依法共同决定物业管理事项。


第十六条  业主委员会是业主大会的执行机构，由五至十一人单数组成，每届任期三年至五年，履行下列职责：


  （一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施情况；

  （二）拟定物业服务人选聘方案；

  （三）根据业主大会决定，代表业主与物业服务人签订物业服务合同；

  （四）及时了解业主对物业服务的意见、建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

  （五）督促业主、非业主使用人遵守管理规约，督促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修资金；

  （六）协助居（村）民委员会调解业主、非业主使用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

  （七）根据业主大会决定，组织、监督物业共有部分的经营、使用；

  （八）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案；

  （九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

  （十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

 

业主委员会应当于会议召开三日前，将业主委员会会议的内容和议程在物业管理区域内显著位置公示，听取业主的意见。召开会议时可以邀请物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会派员列席，也可以邀请业主列席。

第十七条  业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：


  （一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；

  （二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；

  （三）违反约定拒交物业费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；

  （四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

  （五）业主大会决定的其他情形。

  

区县物业主管部门应当会同有关部门建立业主委员会成员候选人资格信息查询服务机制。


第十八条  业主委员会成员应当认真履行职责、承担业主委员会安排的工作任务，不得有下列行为：


  （一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职或者投资入股；

  （二）擅自动用建筑物及其附属设施的维修资金、公共收益，或者侵占、挪用业主共有财物；

  （三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业服务人、有利害关系的单位或者个人提供的利益，接受减免物业费或者其他费用；

  （四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

  （五）违规使用业主大会或者业主委员会印章；

  （六）隐匿、篡改、毁弃或者拖延、拒绝提供有关资料；

  （七）其他损害业主共同利益或者妨碍公正履职的行为。



第十九条  业主委员会应当将下列事项在物业管理区域内显著位置公布，可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主：


  （一）业主大会议事规则、管理规约；

  （二）物业服务合同；

  （三）业主大会和业主委员会经费收支情况；

  （四）业主大会和业主委员会的决定；

  （五）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

  （六）物业共有部分的收益、使用；

  （七）接受经济责任审计情况；

  （八）其他应当向业主公开的事项。



第二十条  业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定，有下列情形之一的，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告：


  （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

  （二）有本条例第十七条规定不得担任业主委员会成员情形的；

  （三）因疾病或者其他原因难以履行职责的；

  （四）因故意犯罪被依法追究刑事责任的；

  （五）违反本条例第十八条禁止性规定的；

  （六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

  （七）一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数的。

  

业主委员会成员自职务终止之日起三日内应当将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交业主委员会。



第二十一条  业主委员会候补委员应当符合担任业主委员会成员的条件，由业主大会选举产生，人数不超过业主委员会成员人数的二分之一。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。

业主委员会成员出现空缺时，从候补委员中按照得票顺序依次递补为业主委员会成员并由业主委员会予以公告。

业主委员会候补委员职务终止，参照本条例第二十条执行。

第二十二条  业主委员会任期届满六十日前，应当按照有关规定组织换届选举。
  
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其限期组织换届选举，居（村）民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。
  
新一届业主委员会履职之日起十日内，原业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，将保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交新一届业主委员会。
  
业主委员会任期届满和业主委员会主任离任时，经业主共同决定，可以进行经济责任审计。街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当予以指导和协助。

第二十三条  业主委员会人数不足二分之一或者有其他原因不能正常履职的，街道办事处、乡镇人民政府应当通知业主委员会终止履行职责并指导改选。
  
在新一届业主委员会产生前，由居（村）民委员会代行业主委员会职责并予以公告。居（村）民委员会应当在三个月内组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。新一届业主委员会产生后，居（村）民委员会履职自动终止。

第二十四条  业主共同决定事项采用电子投票表决的，可以通过市物业主管部门建立或者认定的电子投票系统进行。


第三章  前期物业管理



第二十五条  住宅物业的建设单位应当依照法律、法规规定，通过招投标方式或者协议方式选聘前期物业服务人。

建设单位应当将前期物业服务合同、临时管理规约报送区县物业主管部门备案。备案机关应当及时将前期物业服务合同和临时管理规约转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。

第二十六条  物业服务用房的配置应当在建设用地出让条件中明确。地下部分作为商业等经营用途的，其建筑面积应当计入地上总建筑面积计算基数。

物业服务用房应当相对独立、集中配置，所在楼层为地面以上不超过二层。物业管理区域建筑物总面积在十五万平方米以下的，物业服务用房不得超过两处；建筑物总面积超过十五万平方米的，物业服务用房不得超过三处。

物业服务用房用于经营的，应当以可对外经营为原则，位于底层的建筑面积不得少于二分之一。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排。

第二十七条  物业服务人应当在接管物业项目时对物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等进行承接查验。承接查验发现问题的，建设单位应当在物业交付前整改并经验收合格。

物业承接查验双方不得恶意串通，伪造有关文件、资料，隐瞒共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定情形，损害业主利益。

物业承接查验应当在区县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府监督下进行，邀请部分业主参加。

第二十八条  物业服务人应当与建设单位签订物业承接查验协议，明确物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等事项，报送区县物业主管部门备案。备案机关应当及时将物业承接查验协议转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。



第四章  物业管理服务



第二十九条  鼓励业主大会通过公开招投标方式选聘物业服务人。

物业服务人选聘方案应当包括拟选聘物业服务人的信用状况、服务实绩、服务内容要求及收费标准、人员配备、合同期限和选聘方式等内容。
  
物业服务人应当在物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报送区县物业主管部门备案。备案机关应当及时将物业服务合同转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。

第三十条  物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务;不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。
  
市、区县物业主管部门应当加强对物业服务人的考核、管理，提高物业服务质量。

第三十一条  物业服务人应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主：
（一）物业服务人的营业执照、信用信息和服务咨询投诉电话，项目负责人的基本情况和联系方式；
（二）物业服务内容、标准，收费项目、标准、方式等；
（三）物业承接查验情况和物业承接查验协议；
（四）电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养记录和应急处置方案等；
（五）涉及维修、更新、改造项目资金使用情况的明细；
（六）水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；
（七）由物业服务人受托经营的业主共有部分收益情况；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定应当公示的其他信息。
  
前款第一项至第四项应当持续公示并及时更新；第五项、第六项每年公示不少于一次，第七项每半年公示一次，公示期不少于三十日。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

第三十二条  物业主管部门应当动态发布物业服务等级标准。物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和市场价格信息。
  
物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，由业主和物业服务人按照国家、省有关规定，在物业服务合同中约定。

第三十三条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
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