丽水市自然资源和规划局关于印发《关于妥善处理市区国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》的通知

丽自然资规发〔2021〕3号

USHUI.NET^®提示：根据《 丽水市自然资源和规划局关于公布规范性文件清理结果的通知》 （ 丽自然资规发〔2022〕16号）规定，继续有效。
市局各处（室、局）,各直属单位:

《关于妥善处理市区国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见(试行)》已经市自然资源和规划局局长办公会议、局党委会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 
 
丽水市自然资源和规划局

2021年1月27日
 

为进一步优化营商环境，妥善解决国有建设用地上因房、地分散登记等原因带来的不动产历史遗留问题，切实打通不动产登记“中梗阻”，进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，保障权利人合法权益，维护社会稳定，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号)、《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）、《浙江省国土资源厅关于推进全省不动产登记存量数据整合工作的通知》（浙土资厅函〔2017〕344号）、《浙江省自然资源厅关于结合“不忘初心、牢记使命”主题教育加快推动不动产登记历史遗留问题化解工作的通知》（浙自然厅函〔2019〕499号）、《浙江省自然资源厅办公室关于印发2020年全省自然资源和不动产确权登记工作要点的通知》（浙自然资办〔2020〕8号）等有关法规政策，结合市区实际，提出如下意见：

一、商品房项目中部分未办理房屋所有权首次登记的问题

对市区执行商品房权属初始登记 (2007年7月1日）（丽建办抄〔2007〕4号）之前已竣工验收且部分权属单元已登记的商品房项目，剩余部分购房人能提供购房合同及发票的，可由购房人作为申请人单方申请办理不动产首次登记。

办理登记时，由登记机构在其门户网站公告15个工作日。

二、商品房、安置房项目中部分未办理房屋所有权转移登记的问题

对在《房屋登记办法》废止（2019年9月6日)之前，市区已办理房屋初始登记或首次登记的商品房、安置房项目，部分权属单元已按购房人或被安置户单方申请办理了转移登记，剩余部分办理不动产转移登记时可参照执行。

三、有房屋所有权证无土地使用权证的问题

当事人申请办理不动产登记，仅具有房屋所有权证但无土地使用权证的，由当事人提供有关权属资料并由市不动产登记中心核查，分以下情形进行办理：

(一)土地权属来源合法(含需行政审批的相关手续已办理完成)直接予以办理首次登记。

(二)对无法核实土地权属来源的，需补办土地权属有关手续后办理。

四、有土地使用权证无房屋所有权证的问题

当事人申请办理不动产登记，仅具有土地使用权证但无房屋所有权证的，分以下情形办理不动产登记：

(一)房屋建造报批手续齐全的且不存在违法建筑的，2003年1月1日（丽政发〔2003〕2号）之前出让的项目参照本意见第五点办理；2003年之后出让的项目直接予以办理首次登记。

(二)房屋建造报批手续不全的，应经行政执法部门处理并补办相关手续后办理。

五、房产登记面积超出让合同中土地使用条件规定的建设项目规模问题

在原国土和建设部门建立联合工作机制前（即2003年1月1日前）出让的且已办理土地使用权证和房产证的项目，对已登记房屋建筑面积超过土地使用权出让合同中土地使用条件规定的建设项目规模的（即超容积率），区分是否超原规划许可面积（含建设工程许可面积），按照市政府抄告单（丽办抄〔2013〕72号）规定办理补交土地出让金手续后，再按原房产证记载事项办理不动产登记。

六、房屋所有权证书对应土地使用权证书数量不等问题

权利人拥有多本房屋所有权证书，但土地使用权证书与房屋所有权证书数量不等，申请按房屋所有权证书本数办理不动产权证书的，除工业用房、土地出让文件及政府文件中有限制建筑物分割条件之外，经权籍调查后，符合不动产单元条件的，可予直接办理；对不符合不动产单元条件的，合并办理不动产权证书。

七、房地登记信息不一致的问题

房地均已办理登记，但房屋所有权证和土地使用权证信息不完全一致的，可直接办理不动产权注销登记，其他登记分以下情形处理：

(一)坐落不一致的

登记档案资料不清楚的，根据地名证明或文件办理变更登记。

 (二)房地范围不一致

对房屋超出宗地界址线的，分以下情况办理：

1、在办理不动产登记需要核发或换发不动产权证书的业务时：

（1）本宗地与被占用宗地的土地使用权类型、用途相同的

所占用合法土地使用权人为同一主体的，应合并宗地。其中土地使用权类型均为国有出让，但宗地的土地使用权终止时间不一致的，可由当事人申请补办延长土地使用年限的用地手续，按现时点的评估确认价补缴土地出让金，将两宗地的终止时间保持一致；也可由当事人出具自愿同意按土地使用权到期在前的进行登记的具结书，直接办理不动产登记。

所占用合法土地使用权人为不同主体的，如房屋竣工时间在《国务院关于促进节约集约用地的通知》 （ 国发〔2008〕3号）执行土地复核验收制度（2008年1月3日）之前的，按当事人与被占用主体的协商结果直接办理分割转移登记；如房屋竣工时间在实施土地复核验收制度之后的，按有关规定执行。

（2）本宗地与被占用宗地的土地使用权类型或用途不同的

应先完善用地手续，若确实无法完善的，可维持登记现状，但应在不动产权证书和登记簿的附记中注明“房屋跨宗”。如权利主体不一致的，在完善用地手续中一并办理。

2、在办理抵押权登记时，抵押物应不包含超宗地的房屋(以幢为单位)。

（三）用途不一致

已登记的不动产，房地用途不匹配的，在申请登记时，继续按原用途登记，有证据证明原用途登记错误或市政府有明确规定的除外。如土地登记用途与《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》二级类不对应的，应按照最接近的二级类重新确定归属地类进行登记，对于不能确定的另行研究确定，土地使用权年限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

八、2004年10月21日（国发〔2004〕28号颁布之日）之前办理的土地使用权登记相关问题

（一）土地证记载的土地使用权年限与出让合同不符的，区分不同土地用途对应的年限，其中用途与最高使用年限一致的，不再进行变更；不一致的，原则上按证书用途对应的最高使用年限办理变更，涉及土地补交出让金的，须补办相关手续。

（二）土地证记载土地用途不明确的，需另行研究明确土地用途后，再办理相应的不动产登记。仍难以明确的，提交市区土地市场遗留问题联审会议研究确定。

九、土地性质为国有划拨的不动产抵押登记问题

以国有划拨土地使用权申请抵押登记的，市不动产登记中心与市资产交易中心应建立业务联系单制度，由市资产交易中心审查划拨土地抵押物在实现抵押权时是否涉及限制性条件。对存在限制性条件、影响抵押物处置的，应明确不予办理抵押登记。市不动产登记中心办理该类业务时，应作风险提示，即告知抵押权人实现抵押权时应优先缴纳土地出让金。

十、已竣工的项目中原房屋设计平面图与房屋现状对应问题

（一）在市区实行不动产统一登记（2016年3月10日）之前，已完成房屋初始登记，市城建档案馆存档的规划审批房屋设计平面图与房屋现状不一致的，可以房产登记存档图纸或平面图作为登记依据。未办理房屋初始登记的，参照本条第二款第一点执行。

（二）在市区实行不动产统一登记（2016年3月10日）之后发现原房屋设计平面图与房屋现状不一致，但外立面未改变的，分以下情形处理：

1.对未办理不动产首次登记的，独立宗地的住宅楼以“幢”为不动产单元登记，登记后不再办理分割登记。跨宗地联建住宅的，不动产登记宗地按混合宗登记，产权按混合宗内规划审批或确认的建筑面积比例办理按份共有登记。项目批件中未具体明确用途的需经市区补缴土地出让金联审会议研究后办理。

2.对已登记的房屋权属单元分割、合并的，符合以下情况时可以办理：（1）房产登记存档图纸或平面图与房屋现状相符的，可作为分割、合并的依据。其中，原登记时以“层”为登记单元并已分别为不同权利人所有，共有面积按所在层次登记在证载建筑面积内的，权利人应对共有面积的合理使用作出具结；（2）在本办法实施之前跨宗地联建住宅已成事实的，按事实情况结合相关权利人的产权分割、合并协议办理。（3）市区补缴土地出让金第十七次联审会议前议定同意改变用途或依据《丽水市人民政府关于印发丽水市区补缴土地出让金暂行规定的通知》（丽政发〔2007〕7号）规定认定原批准用途属商住综合用地（商住综合楼）且建设部门装修备案时间在莲都区建设局停止行使规划管理职能（2019年8月31日）前的项目，申请人需提供房屋使用安全鉴定报告、经图审并经建设部门装修备案的与房屋现状相符的设计图纸等材料；（4）另行研究同意办理的。

十一、未经登记的土地、房屋用途不明确问题

（一）土地出让合同中土地用途不明确的，按以下情况区别处理：

1.参照丽政发〔2007〕7号文件有关规定执行。

2.出让合同记载的土地用途为商住综合的，房屋现状与市城建档案馆存档的规划审批图纸一致且住宅部分具备独立使用条件的，土地用途原则上按底层为零售商业用地（住宅通道除外）、二层以上为城镇住宅用地登记;房产用途按底层为商业用房（住宅通道除外），二层以上为住宅或办公登记，特殊情况另行研究确定。

（二）房屋用途不明确

建筑工程规划许可证中建设项目名称用途不明确的，房屋用途可以市城建档案馆存档的规划审批图纸上的注记用途文字作为房屋用途登记。仍不明确的，另行研究确定。

十二、无房屋已经竣工证明的问题

以项目名义审批的建筑工程，竣工时间在《房屋登记办法》实施（2008年7月1日）之前，确实不能提供房屋已经竣工证明的，可提供有资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。

个人自建低层住宅可由申请人出具房屋已竣工的书面说明。

十三、建设主体缺失或不具备资格问题

在市政府文件《关于对以虚拟企业名称形式批准建造房屋权属登记问题的批复》（丽政函〔2004〕98号）印发之日（2004年11月 30日）前对于以虚拟主体申报土地、建设（规划）审批手续，造成建设主体缺失或不具备资格这一历史遗留问题，继续参照丽政函〔2004〕98号文件办理。因企业注销造成申请主体不存在的，继续参照《被吊销营业执照的企业房产办理权属登记、交易的若干处理意见》（丽建发〔2004〕120号）及精神办理。

十四、房地分散登记时期颁发的权属证书效力问题

不动产登记遵循“不变不换”原则，即统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效。结合市区房、地登记历史沿革状况，原房产证、土地证记载事项与相关登记档案中的权属来源证明材料不冲突、无证据证实确有登记错误的均予认可。

十五、其他

（一）本意见由丽水市自然资源和规划局负责解释。

（二）本意见自印发之日起30日后施行。