大连市地方税务局关于印发《加强房地产开发企业企业所得税征收管理的若干规定》的通知【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《大连市地方税务局关于公布第三批废止或失效的税收规范性文件及条款的通知》大地税函〔2006〕148号）规定，全文废止
各基层局：
现将《加强房地产开发企业企业所得税征收管理的若干规定》印发执行。
二○○二年九月三日
为进一步规范房地产开发企业企业所得税的管理工作，根据《 中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国税收征收管理法》和《关于核定征收企业所得税暂行办法》（国税发[2000]38号文件）等有关规定，参照现行财务会计制度并结合我市实际情况，特制定本规定。
一、关于规范房地产开发企业的收入、成本费用支出核算的有关规定各房地产开发企业应按照有关法律、行政法规、财政、税务部门的规定设置帐簿，根据合法、合规、有效的凭证记帐，并准确核算。
（一）经营收入及时间的确认
1.对于房地产开发企业开具房地产销售结算专用发票，以房地产销售结算专用发票的开具时间和金额为经营收入的实现；
2.对在银行以按揭方式销售商品房的，以交付使用、并开具销售结算发票的时间和金额为经营收入的实现；
3.对于房地产开发企业开发的商品房已经完工并具备交付使用条件的，若没有开具销售结算专用发票，应以合同约定的交付使用期限和合同约定的金额为经营收入的实现；若合同规定以分期收款方式销售商品房的，以合同约定的收款时间和金额按次确定经营收入的实现；
4.对于合作联建、委托代建的房屋和其他工程的被合作、被委托的房地产开发公司，若房屋或其他工程已经完工并具备交付使用条件，已开具价款结算发票的，按结算发票的时间和金额确定经营收入的实现；没有开具结算发票的，按合同约定的结清价款时间和金额确定经营收入的实现；对于房地产开发企业以房抵材料款、工程款、关联方之间的房地产商品销售以及非公益性捐赠等，均应视同销售，以销售、转让同期、同质、同类商品房的市场价值或近期市场价值或公允价值及合同约定的结清价款时间确定经营收入的实现。
（二）经营成本、期间费用的确认
1.经营成本。房地产开发企业的经营成本包括：土地转让成本、商品销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等。
期间费用。房地产开发企业的期间费用包括：管理费用、财务费用、销售费用等。
房地产开发企业的经营成本和期间费用按权责发生制原则和与收入相配比原则来确认。
2.借款费用。房地产开发企业为开发房地产所发生的借款费用，在房地产完工之前，计入开发成本；房地产完工之后，计入财务费用。对于同时开发多个项目的房地产开发企业，应明确核算每个项目的借款费用。如果核算不清，应按不同开发项目的开发面积、投资比重或其他合理的方法对借款费用进行分配，以确定应计入开发成本和财务费用的数额。
3.预提的配套设施费（指绿化、道路建设、学校、医院等）。房地产开发企业预提的配套设施费，应按规划部门批准的相关方案（文件）和国家规定预算定额确定的标准和该项目已完工建筑面积的比例来提取，年终时可保留余额。对该项目提取的配套设施费，在项目完工2年内没有用来配套设施建设的，其影响应纳税所得额的部分，应予以纳税调整。
4.房地产开发企业按预收售房款缴纳的营业税金及附加、土地增值税等应按相配比原则，在结转销售收入的同时结转相对应的税金及附加。
5.对房地产开发企业没有销售的商品房（含自用、出租），其开发成本不得结转到商品房的销售成本中。
6.房地产开发企业的成本、费用的核算、结转、分配等财务处理方法，不得随意改变，如确需改变的，应当在下一个开发项目开工之前，将新的财务会计处理方法报主管税务机关备案。
（三）房地产开发企业企业所得税的征收管理
1.房地产开发企业应按上述规定准确核算经营收入、经营成本和期间费用，并按月或季申报预缴企业所得税，年终进行汇算清缴。对按季或按月不能正确核算出经营成果的，可以按上一年度应纳税所得额的1/4或1/12或经主管税务机关认可的其他方法分期（季或月）预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。
2.房地产开发企业应按开发项目分别核算经营收入、经营成本、间接费用，不允许不同的开发项目间的经营成本和间接费用混合核算。对不能准确划分的开发项目间的经营成本和间接费用，在计算应纳税所得额时，税务机关有权按开发面积结合实际情况合理进行划分。

二、关于规范对房地产开发企业实行核定征收企业所得税的有关规定

（一）房地产开发企业具有下列情形之一的，应采取核定征收的方式征收企业所得税：

1.税收法律、法规规定应设置但未设置帐簿的；
2.只能准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用开支不能准确核算或查实的；
3.只能准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算或查实的；
4.收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，难以查实的；
5.帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；
6.发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
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