山东省物业管理条例【2021年修订版】

2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过  根据2018年9月21日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈山东省民用建筑节能条例〉等十件地方性法规的决定》第一次修正  根据2021年12月3日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改<山东省动物防疫条例>等七件地方性法规的决定》第二次修正

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目  录

第一章  总  则

第二章  新建物业与前期物业管理

第一节  物业服务区域

第二节  配套建筑与设施设备

第三节  前期物业管理与物业交付

第三章  业主大会与业主委员会

第一节  业主大会筹备组

第二节  业主大会

第三节  业主委员会

第四章  物业的使用与业主自治管理

第一节  一般规定

第二节  住宅物业的装饰装修

第三节  车库与车位的使用

第四节  业主自治管理

第五章  物业服务人

第一节  物业服务人

第二节  行业自律

第六章  物业服务

第一节  物业服务内容与合同

第二节  物业服务收费

第七章  物业的维护

第一节  建设单位的保修责任

第二节  专有部分的维护

第三节  共用部位及共用设施设备的维护

第四节  专业经营设施设备的维护

第八章  社区物业管理与旧住宅区物业管理

第一节 社区物业管理

第二节 旧住宅区物业管理

第九章  法律责任

第十章  附  则

第一章  总  则

第一条  为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐宜居社区建设，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条  本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条  物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条  省人民政府住房城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门或者设区的市、县（市、区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、综合执法、财政、民政、发展改革、公安、自然资源、生态环境、市场监督管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条  街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条  县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章  新建物业与前期物业管理

第一节  物业服务区域

第八条  物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域。

第九条  建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向物业主管部门申请划分物业服务区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。

第十条  物业服务区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，并应当经相关物业服务区域内业主依法共同决定。

第二节  配套建筑与设施设备

第十一条  物业服务区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业服务区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第十二条  物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第十三条  住宅小区内综合执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

第三节  前期物业管理与物业交付

第十四条  住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。

第十五条  鼓励前期物业服务人提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

物业服务人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第十六条  建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第十七条  建设单位应当按照规定，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第十八条  建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务人应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第十九条  建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务人移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章  业主大会与业主委员会

第一节  业主大会筹备组

第二十条  房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

第二十一条  符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务人、业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

第二十二条  筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节  业主大会

第二十三条  一个物业服务区域成立一个业主大会。

物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第二十四条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十五条  业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第二十六条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。

第二十七条  物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第二十八条  业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。

第三节  业主委员会

第二十九条  业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第三十条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成。业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，主任、副主任可以兼任执行成员。

执行成员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第三十一条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单和基本情况；

（五）法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第三十二条  业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出决定时应当经全体成员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业服务区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第三十三条  业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其移交。

第三十四条  业主委员会成员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行成员职责的；

（三）业主委员会过半数成员或者百分之二十以上业主提议撤销其成员资格的；

（四）违章搭建建筑物和构筑物等违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

第三十五条  业主大会与业主委员会的活动经费及执行成员、成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

第四章  物业的使用与业主自治管理

第一节  一般规定

第三十六条  业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）从建筑物中抛掷物品的行为；

（十）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

业主大会或者业主委员会发现有前款规定行为的，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人发现有前款规定行为的，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第三十七条  业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务人应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第三十八条  业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务人。

第二节  住宅物业的装饰装修

第三十九条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

第四十条  物业服务人应当提示业主或者物业使用人在装饰装修住宅时注意下列事项：

（一）允许施工的时间；

（二）废弃物的清运与处置；

（三）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

（四）禁止行为；

（五）按照管理规约、临时管理规约的规定交纳装修保证金；

（六）需要注意的其他事项。

第四十一条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务人对住宅装饰装修活动进行必要的现场检查时，业主或者物业使用人应当配合。

第三节  车库与车位的使用

第四十二条  车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业服务区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业服务区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第四十三条  占用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。

第四十四条  鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和自然资源主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

第四十五条  业主需要在物业服务区域内停放汽车的，应当事先与物业服务人商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务人另行约定。

第四节  业主自治管理

第四十六条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第四十七条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第四十八条  管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业服务区域内的显著位置予以公示。

第四十九条  提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务人；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务人应当予以协助。

建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后产生的收益，属于业主共有。共有部分收益的分配，由业主大会决定。

第五十条  业主委员会应当定期在物业服务区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章  物业服务人

第一节  物业服务人

第五十一条  物业服务人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第五十二条  物业主管部门应当加强对物业服务人的监督管理，开展物业服务人信用评价，促进物业服务人提高服务水平。

第五十三条  物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展环境卫生、文明创建、志愿服务等相关工作。

物业服务人的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得违规强制物业服务人代收有关费用和提供无偿服务。

第二节 行业自律

第五十四条  支持物业服务人建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务人的合法权益。

第五十五条  物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业