滨州市住房和城乡建设局等部门关于印发《滨州市发展保障性租赁住房实施意见》的通知

滨建房字〔2022〕15号

各县（市、区）住房城乡建设局、发展改革局、财政局、自然资源主管部门、行政审批服务局、税务局、人民银行支行，各市属开发区相关单位、部门：

为解决新市民、青年人的住房困难问题，现将市住建局等七个部门《滨州市发展保障性租赁住房实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

滨州市住房和城乡建设局

滨州市发展和改革委员会

滨州市财政局

滨州市行政审批服务局

滨州市自然资源和规划局

国家税务总局滨州市税务局

中国人民银行滨州市中心支行



2022年7月5日




为加快推进住房保障工作，规范保障性租赁住房管理，完善住房保障体系，解决好城市新市民、青年人住房困难，根据《 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》 （ 国办发〔2021〕22号）、《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》 （ 鲁政办发〔2021〕17号）精神，经市政府同意，结合我市实际，提出如下实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，因地制宜，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式，扩大保障性租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，实现住有所居、住有优居。

二、适用范围

本意见适用于本市行政区域内保障性租赁住房的规划、改建、供应、监督管理和住房租赁补贴发放。

三、工作目标

（一）大力发展租赁补贴。根据我市实际，以新就业无房职工、公共服务人员为重点，放宽准入条件，简化审核流程，加大政策宣传。

（二）适度建设保障性租赁住房。“十四五”期间，采取盘活市场存量住房，利用非居住存量闲置房屋改建方式发展保障性租赁住房。对确有需要的，逐级申报纳入省政府确定城市，享受相关土地政策。

四、基础制度

（一）明确发展方式及保障对象

以新就业无房职工、公共服务人员为重点,以租赁补贴为主,盘活市场存量住房,利用非居住存量闲置房屋改建方式,发展保障性租赁住房。对需要利用国办发〔2021〕22号文件中土地政策的（通过闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的政策除外），应逐级报请省政府同意，列入省政府确定的城市后，享受相关土地支持政策。

租赁补贴发放按照《 关于做好对新就业无房职工发放住房租赁补贴工作的实施办法》 （ 滨建房字〔2021〕6号）、《滨州市城镇住房保障家庭租赁补贴实施方案》 （ 滨建房字〔2019〕23号）执行。

保障性租赁住房建设以改建方式发展。本市行政区域内合法建设的，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地、土地剩余使用年限低于六年、房屋已列入征收范围及经认定不符合相关规定的非居住房屋，不得改建为保障性租赁住房。（牵头单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）

（二）改建对象标准

企事业单位利用自有非居住存量闲置房屋以建筑面积在70平方米以下的小户型为主；为促进重点人才引进，可改建建筑面积超过70平方米的保障性租赁住房，最大不得超过120平方米。（牵头单位：市住房城乡建设局）

（三）明确准入条件

1.权属清晰。改建项目应当为依法取得不动产权属证书的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情况。房屋存在抵押权、地役权登记的，申请改建前须取得抵押权人、地役权人的书面同意。改建项目运营期间不得分割登记、分割转让、分割抵押、分割销售，不得以租代售。（牵头单位：市自然资源规划局）

2.主体明确。改建项目的实施主体应当为房屋的不动产权利人，或受不动产权利人委托的代建单位，或受不动产权利人委托实际开展租赁运营、具有企业法人主体资格的住房租赁企业。不动产权利人为自然人的应当委托相关单位实施。（牵头单位：市住房城乡建设局）

3.规模合理。改建项目规模原则上不少于30套或建筑面积不少于1500平方米。其中，商业办公类房屋应以整幢、整栋或整层为改建单元，厂房、仓储类房屋应以整幢或整栋为改建单元，旅馆、科研教育类房屋应以整幢为改建单元。（牵头单位：市住房城乡建设局）

4.功能齐全。保障性租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，适当增加相应服务功能。（牵头单位：市住房城乡建设局）

5.结构安全。改建项目的房屋结构应当符合安全牢固要求，改建前应当由改建实施主体委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全性能鉴定，鉴定结果需符合安全标准，确保房屋结构安全。（牵头单位：市住房城乡建设局）

6.适用标准。改建项目按照使用对象和使用功能，分为改建宿舍型租赁住房和改建住宅型租赁住房，其类型、适用标准和服务功能配置参照现有人才公寓建设标准执行。（牵头单位：市住房城乡建设局）

7.面积合规。按照本市关于人均租住使用面积的规定，改建后租赁住房的人均租住使用面积不得低于5平方米；涉及参照宿舍标准改建的，人均租住使用面积应当满足国家和本市宿舍建筑设计规范要求。（牵头单位：市住房城乡建设局）

8.环保卫生。改建项目应当符合国家和本市关于室内空气质量的相关要求，改造和装修所使用材料和设备应当符合国家和本市技术标准和规范。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，并符合给排水、供电等相关要求。（牵头单位：市住房城乡建设局）

五、改建程序

（一）制定计划（牵头单位：市住房城乡建设局）

各县（市、区）住房城乡建设部门组织改建项目的实施主体进行项目申报，将符合条件的改建项目纳入年度改建计划，上报县（市、区）政府批准后报送市住房城乡建设局。

（二）改建申请（牵头单位：市住房城乡建设局）

符合计划的改建项目，由实施主体向项目所在地的县（市、区）住房城乡建设部门提出改建申请，并提交下列材料：

1.改建项目的书面申请。

2.不动产权属证书或其他合法权属证明（复印件）：涉及委托实施的，提交房屋产权人委托实施改建的授权委托书；涉及抵押权、地役权登记的，提交相关权利人同意改建租赁住房的书面意见。

3.改建实施主体的营业执照及法定代表人身份证复印件。

4.项目改建方案，包括拟改建项目现状、建设周期、运营期限、运营主体情况、设计方案、改建套数、户型设计、租赁管理方案及可行性综合分析等内容。

5.房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。

6.其他需要提供的材料。

（三）审查认定（牵头单位：市住房城乡建设局）

县（市、区）住房城乡建设部门在受理申请材料后3个工作日内组织行政审批服务、发展改革、自然资源规划等部门对改建项目进行联合审查，对符合改建要求的，提出联合审查认定意见，并在官方网站公示5个工作日。公示期满无异议的，县（市、区）住房城乡建设部门上报县（市、区）政府批准同意并出具保障性租赁住房项目认定书，明确改建项目实施主体、投资规模、房源总量、运营期限、资金来源等指标，将保障性租赁住房项目认定书报送市住房城乡建设局，按规定纳入全市统一管理。

（四）组织实施（市发展改革委、市自然资源规划局、市住房城乡建设局和市行政审批服务局按照职责分工负责）

1.立项手续。由项目审批部门进行审批或备案。

2.规划用地手续。对于改建工程不涉及建筑整体风格改变的，可免于办理建设工程规划许可手续；确需办理的可按照本市控制性详细规划的规划执行要求办理自有土地规划条件和建设工程规划许可证。改建项目不涉及土地权属变化，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

3.施工许可手续。改建项目实施主体应当依法选择具备资质的施工、监理等参建单位，依法取得施工图设计文件审查合格书，依法办理工程施工许可手续，住房城乡建设综合行政执法机构依法对取得施工许可的项目进行质量监督。

4.消防设计审查、验收和备案。改建项目属于特殊建设工程的，改建实施主体应当向县（市、区）行政审批服务部门申请消防设计审查，向县（市、区）住房城乡建设部门申请消防验收。其他建设工程，改建实施主体在竣工验收合格之日起5个工作日内应当报县（市、区）住房城乡建设部门申请消防验收备案，县（市、区）住房城乡建设部门应当按照有关规定进行抽查。

5.联合验收。改建项目完工并竣工验收合格后，实施主体应当将测绘成果报送县（市、区）住房城乡建设部门，由县（市、区）住房城乡建设部门录入本市住房租赁服务监管平台。

六、支持政策

（一）财政支持政策。完善常态化财政资金直达机制，强化对资金分配使用的跟踪监控，确保合规、高效使用补助资金。各县（市、区）应加强预算资金管理，足额保障列入年度计划的保障性租赁住房租赁补贴资金。（牵头单位：市财政局）

（二）税收支持政策。各县（市、区）住房城乡建设部门定期将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门。纳税人享受政策规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。由税务机关按规定落实税收优惠政策。（牵头单位：市税务局）

（三）水电气热价格优惠政策。供水、供电、供气、供热部门对取得保障性租赁住房项目认定书的项目，在项目运营期内水电气热收费价格按照居民标准执行。（牵头单位：市发展改革委）

七、运营和使用管理

（一）改建项目的运营主体应当为依法办理市场主体登记的住房租赁企业，项目开业运营前，应当通过本市住房租赁服务监管平台推送开业信息，并办理住房租赁合同网签备案。改建项目应落实本市保障性租赁住房有关要求，主要面向新就业无房职工、从事公共服务人员等群体提供租住服务。（牵头单位：市住房城乡建设局）

（二）各县（市、区）住房城乡建设部门应加强对改建项目出租、运营等的监管，建立日常巡查检查机制，原则上各县（市、区）住房城乡建设部门应当每年对本区改建项目进行不少于一次的全覆盖检查，每两年进行一次集中核查，对违反我市租赁住房有关规定的依法依规予以查处。（牵头单位：市住房城乡建设局）

（三）保障性租赁住房产权或者运营管理单位应当委托有关机构按年度或适时公布保障性租赁住房周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金，保障性租赁住房的优惠租金标准按不高于评估租金的八折确定。（牵头单位：市住房城乡建设局）

八、退出管理

（一）改建项目运营年限期满前1年，县（市、区）住房城乡建设部门将改建项目运营年限情况向产权人、运营主体等作出提示。改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前6个月，向县（市、区）住房城乡建设部门提出续期申请，由县（市、区）政府重新组织认定。未提出申请或未获批准的，产权人、实施主体和运营主体应积极协商退出工作，确保承租人有序退出。产权人应当于运营年限期满后30个工作日内，向县（市、区）住房城乡建设部门提出恢复原有用途的申请。（牵头单位：市住房城乡建设局）

（二）改建运营年限未满时提出退出申请的，产权人、实施主体和运营主体应与承租人积极协商并达成一致意见后方可向县（市、区）住房城乡建设部门申请退出。经同意退出后，县（市、区）住房城乡建设部门在10个工作日内将退出项目情况抄送发展改革、规划资源等部门，由相应部门将项目房屋及水电气热价格等纳入原用途管理。（牵头单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市发展改革委）

（三）改建项目审批后，县（市、区）政府应当组织自然资源规划、住房城乡建设等部门加强改建项目后续监管，发现问题依法处置。改建项目运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期申请退出的，视为擅自改变房屋用途、非法改变土地用途，由县（市、区）政府组织相关部门依法查处。（牵头单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）

（四）对存在提供虚假资料、未落实本市保障性租赁住房管理政策、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法违规行为的，县（市、区）有关部门可采取限期改正、终止改建行为、纳入信用监管、取消水电气热价格和税收优惠等处置措施；涉嫌违法的，由相应主管部门立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。（牵头单位：市住房城乡建设局）

九、保障措施

（一）加强组织领导。成立领导小组，负责统筹推进保障性租赁住房工作，研究保障性租赁住房工作推进中的重大事项，拟定保障性租赁住房政策措施及发展规划，研究确定年度改建计划及改建项目。市发展改革、财政、自然资源规划、住房城乡建设、行政审批服务、税务等相关部门（单位）按照职责分工加强协作，形成合力，确保保障性租赁住房发展工作有序推进。

（二）明确细化发展目标。各县（市、区）制定住房租赁补贴宣传、发放计划并纳入年度考核；制定保障性租赁住房改建进度实施计划，完成“十四五”规划目标。

（三）落实安全责任。改建项目不动产权利人应当承担房屋使用安全主体责任，改建项目实施主体和运营主体依法承担相应安全责任。改建项目运营主体应当建立完善的房屋安全使用管理和突发事件应急预警处置制度，定期对房屋安全进行检查，确保租赁住房符合运营维护管理相关要求；落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查，确保房屋住用安全。

（四）做好项目衔接。本意见印发前，利用非居住存量房屋改建的租赁住房项目，应当提供符合要求的房屋安全鉴定报告、消防验收手续，由项目所在地的县（市、区）住房城乡建设部门集中组织行政审批服务、规划资源、发展改革等部门进行联合评估审查，经审查符合条件的，出具联合认定意见，认定为保障性租赁住房项目；经审查不符合条件的已改建项目，由县（市、区）政府督促相关主体在本意见印发后3个月内进行改造，无法达到要求的依法依规予以处置。对符合保障性租赁住房改建项目进行梳理纳入保障性租赁住房管理范畴，并予以落实国家对保障性租赁住房的相关支持政策。认定为滨州市人才公寓的利用非居住存量房屋改建项目，可不再重复进行评估审查，直接出具保障性租赁住房项目认定书，按规定纳入全市统一管理。

本实施意见自印发之日起施行。



附件：1.保障性租赁住房项目改建申请书

2.保障性租赁住房项目认定书

3.保障性租赁住房项目退出申请书

4.各参与部门主要职责

一、政策背景

随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些困难群体的基本需求。大力发展保障性租赁住房是完善住房保障体系的重要举措。实践证明，多年来推动大规模棚户区改造等保障性住房举措，不仅改善了住房困难群众的住房条件，而且对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。加快发展保障性租赁住房，将有力支撑城镇化进程健康发展。

按照国家、省出台的关于保障性租赁住房指导意见，市住建局分别于2021年9月、12月两次组织各县（市、区）重点选取规模大、职工数量多的企业及学校、医院等事业单位，采取实地走访、座谈交流等形式，深入开展新市民、青年人住房情况调研，根据实际需求，制定“以发放租赁补贴为主，通过改建闲置房屋发展保障性租赁住房”的具体实施方案。

二、决策依据

1.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见