天津市住房城乡建设委等十二部门关于加强和改进我市住宅物业管理工作的指导意见

 
各有关单位：

为贯彻落实住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）要求，进一步推动我市物业服务行业健康发展，提升全市物业服务水平，结合我市实际，现提出如下意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，认真落实市委十一届九次、十次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持党建引领，将物业管理融入基层社会治理，全面推进物业管理工作上水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

二、工作目标

在市委市政府领导下，进一步加强和改进住宅物业管理工作，坚持问题导向，严格规范物业管理行为，促进物业服务向高品质和多样化升级，不断提升物业服务质量，充分调动社会各方力量，推动物业管理融入基层社会治理，努力开创共建共治共享新局面。

三、主要任务

（一）推动物业管理融入基层社会治理

1.强化党建引领社区物业管理。充分发挥社区党组织基层治理的轴心作用，加强对业主委员会和物业服务企业的领导，对社区物业管理重大事项作出决策。通过推行交叉任职实现社区党组织对业主委员会、物业服务企业工作的领导。具备条件的物业服务企业通过成立基层党组织接受社区党组织领导，配合开展工作。进一步健全完善党建领导下的共商共建、共治共享的基层治理工作机制，推进社会治理现代化，促进基层党建与基层治理深度融合。

2.落实街道（乡镇）属地管理责任。街道（乡镇）应当依法组织和指导辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会、办理业主大会备案，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集物业管理联席会议，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，支持物业服务企业依法开展工作，协调相关部门解决物业管理工作中出现的问题，规范物业管理活动。指导开展物业承接查验并公开结果，监督项目有序交接。委托物业服务企业承担社区公共服务事项的，应当采取购买服务的方式支付相关费用。

3.推进城市管理服务向社区下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，相关部门和单位要压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、不履行生活垃圾分类投放、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电以及占用堵塞封闭疏散通道、安全出口和消防车通道的违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

4.做好物业管理矛盾纠纷调处工作。健全完善街道（乡镇）、社区两级物业管理工作联席会议制度，负责协调解决本辖区社区物业管理工作中出现的重大问题，街镇物业管理工作联席会议由街道（乡镇）主要负责人或者分管负责人召集，社区物业管理工作联席会议由居民委员会召集。对不履行会议议定事项的单位和组织，由街道（乡镇）上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。

（二）指导业主委员会充分发挥作用

5.加强对业主委员会指导监督。街道（乡镇）加强对业主委员会人选的推荐和审核把关，规范业主代表推选和业主委员会选举，把好业主委员会成员人选的政治关、作风关、品行关、廉洁关。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表和业主委员会成员，实现业主代表和业主委员会成员中党员双过半。社区党组织要对业主委员会开展工作进行监督，定期组织对本辖区业主委员会履行物业管理职责进行检查考核。对拒不执行社区党组织部署要求、侵害业主利益、徇私舞弊、居民满意度低的业主委员会成员，可以通过业主委员会督促其主动辞职；拒不辞职的，通过法定程序予以罢免。社区党组织可以将业主委员会成员履职情况向其工作单位或原工作单位通报。

6.规范发挥业主委员会作用。业主委员会应当在社区物业管理中履行相应职责，召集业主大会会议，定期报告有关决定执行情况、提出物业管理建议，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳，监督管理规约的实施等事项。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主大会或者社区党组织在业主委员会换届前引入第三方机构进行换届审计制度。

（三）推动物业管理服务上水平

7.逐步扩大住宅小区管理服务覆盖范围。街道（乡镇）积极推动小区业主成立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。结合我市老旧小区改造工作，不断完善旧楼区长效管理机制，引导居民协商确定老旧小区的管理方式，鼓励街道（乡镇）、社区引进服务优质、信誉良好的物业服务企业为改造后的老旧小区提供物业服务。对暂未实行专业化物业服务的住宅小区，采取社区居民委员会代管、社会组织代管、居民自管等方式做好管理服务。

8.逐步完善物业服务价格形成机制。按照合理、公开以及质价相符的原则，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，引导业主与物业服务企业通过合同约定方式确定物业服务收费标准和价格调整方式。提倡引导具备条件的小区推行酬金制收费模式，实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

9.提升物业服务行业人员素质。支持和鼓励高等学校、职业院校加强物业服务业相关学科专业建设，培育一批专业型人才。深化产教融合，鼓励高等学校、职业院校和物业服务企业合作创新物业服务人才培养模式。支持物业服务企业参与职业技能培训、职业技能竞赛，积极推动物业服务人员职业技能等级认定。开展“最美物业人”评选，增强从业人员荣誉感和归属感。

10.提高维修资金使用管理水平。落实“简政放权、放管结合、优化服务”要求，本着发挥区域优势、强化属地监管责任、更加便民利民、提高专项维修资金使用效率的基本思路，探索推动全市专项维修资金使用监管事权属地化，更快、更准、更安全地使用资金，要让“房屋养老金”真正发挥作用，切实提升专项维修资金使用效率和服务水平。探索推动利用维修资金购买电梯维修保险，引入电梯“保险+服务”管理新模式，研究拓展维修资金交存新渠道，切实提升维修资金归集管理水平。

（四）规范物业管理行为

11.推进物业服务信息公开公示。物业服务企业应当在街道（乡镇）指导监督下，做好物业管理住宅小区的“两箱三栏”建设。要在小区内显著位置悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务联系方式等；设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进工作措施；设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主宣传党的路线方针政策和国家法律法规，公开公示物业服务事项、机动车场地占用费、利用共用部位共用设施经营收益等信息，进一步增加物业服务透明度，规范物业服务企业严格履行合同约定做好服务。物业服务企业不得收取公示收费项目