宁波市人民政府办公厅关于推动企业投融资建设农村住房集中改建项目的指导意见

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文件有效性：有效
规范性文件登记号：ZJBC01－2009－0023
各县（市）区人民政府，市级有关部门、有关单位：

为贯彻落实省委、省政府《关于加快农村住房改造建设的若干意见》（浙委〔2009〕56号）和市委、市政府《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党〔2009〕7号）精神，创新农村住房建设投融资体制，推进市场化、企业化、项目化运作，加快农村住房集中改建步伐，现就推动企业投融资建设农村住房集中改建项目（以下简称“农村住房”）提出如下指导意见：

一、推动企业投融资建设农村住房的重要性

（一）推动企业投融资建设农村住房，是通过引入市场化、社会化机制，创新投融资体制和建设形式，解决农村住房集中改建面临的资金难等问题的重要举措，有利于加快农村住房改建步伐，推进城市化和城乡一体化，有利于加强农村住房建设管理，提高农村住房建设质量水平，也有利于企业通过参与农村住房建设，实现企业转型升级和做大做强，提升企业素质和形象。各地要充分认识企业投融资建设农村住房的重要意义，积极加以引导和推动。

二、创新投融资建设形式

（二）坚持因地制宜原则，各地、各项目可结合各自实际，合理确定企业投融资建设农村住房的具体形式。可以选择采取以下形式：

1.建设——转让（BT）模式。即选择企业作为农村住房项目的投融资单位，由投融资单位负责筹措建设资金，按要求进行项目建设，建成后由项目业主单位向投融资单位支付回购价款回购房屋。

2.商品房项目拼盘建设模式。即在商品房开发项目土地出让时，约定由开发建设单位连带建设一部分住房，建成后无偿移交给农房改造部门或单位（以下简称“农房改造部门”）或由农房改造部门按约定的回购价格进行回购，专项用于村民安置。

3.房地产企业竞价开发模式。即农村住房建设项目委托由房地产开发企业组织建设，建成后房屋由农房改造部门组织回购。在设定建设标准的前提下，通过企业公开竞争房屋的回购价格，价低者确定为建设单位。

（三）鼓励各地积极探索企业作为投融资主体参与农村住房建设的其他形式，有条件的地方可成立县级专门负责农村住房投资建设的国有企业或政府性平台，以提高农村住房开发建设的筹资能力与资金统筹能力，进一步完善农村住房建设投融资体制。

三、合理设定投融资人条件

（四）采用BT模式建设农村住房，投融资单位应具备以下条件：

1.具有独立法人资格、注册资金达到2000万元以上、管理水平先进、专业技术力量雄厚、业绩突出、信誉良好。

2.以自有资金和中长期融资能力作为项目建设保障，不得搞项目反担保。

3.投融资单位能用于拟投标项目的自筹资金必须为项目所需融资资金的1倍以上、单位净资产必须是项目所需融资资金的1倍以上。

（五）拼盘建设农村住房的商品房开发项目、以竞价开发模式建设以及以其他开发形式建设农村住房的开发建设单位，应具备与项目建设规模相应的房地产开发企业资质和项目资本金。

四、规范投融资建设程序

（六）企业投融资建设农村住房的程序一般包括：确定投融资项目——审批确定投融资建设方案——确定投融资单位——签订建设合同（或土地出让合同）——建设与验收——回购（或移交，下同）。

（七）确定投融资项目。

企业投融资建设的农村住房集中改建项目，由镇人民政府（或街道办事处）提出申请，报县（市）区人民政府批准。镇人民政府（或街道办事处）可以根据需要组建或确定项目法人单位，也可以由县（市）区人民政府成立或确定专门的单位作为辖区内农村住房集中改建项目的法人单位。

（八）审批确定投融资建设方案。

项目确定后，镇人民政府（或街道办事处）或项目法人单位应编制项目投融资建设方案，由县（市）区农村住房改建主管部门会同发改、建设、规划、国土资源、财政等部门提出审查意见后，报县（市）区人民政府审批。

投融资建设方案应明确回购方案及回购资金筹措渠道（或资金平衡方案）和担保方案。

（九）确定投融资单位。

投融资单位应通过招标（或土地公开出让）选择确定，若采取其他方式确定投融资单位，应报县（市）区人民政府批准。

在确定投融资单位时，应择优选择具有较强投资能力、建设能力、管理能力和具有健全质量保证体系的企业。在同等条件下，可优先选择大型国有企业。

采用BT模式建设农村住房的投融资单位可以单独投标，也可两个以上法人或其他组织组成联合体以一个投标人的身份共同投标，但须以主要出资单位为投标主体。

（十）签订建设合同或土地合同。

投融资单位确定以后，镇人民政府（或街道办事处）或项目法人与投融资单位就建设农村住房项目签订建设合同。合同中应明确建设标准和要求、投资（含投资收益）结算办法或回购价格、支付方式、回购条件和程序、回购期限、工程质量保修、建设期建筑主要材料价格变动和设计变更等引起投资变化的具体处理方式、合同双方的责任、权利和义务以及违约责任等。

实行商品房项目拼盘建设的，在土地出让时应设置附加条件，明确搭车建设村民安置房的建设标准和要求、回购房屋范围、回购价格、回购主体、授权镇人民政府（或街道办事处）对建设实施管理以及违约责任等内容；土地出让后，由国土资源部门与开发建设单位签订土地出让合同，并将土地出让时设置的附加条件列入土地出让合同条款。安置房同商品房的建设标准应基本一致。

按照略低于建设工程平均利润率的原则，合理确定房屋回购价格，控制投融资单位的赢利水平，降低农村住房建设成本。

（十一）回购和移交。

投融资单位完成建设合同的建设任务并经工程竣工验收合格、完成竣工验收备案后，经组织验收，符合回购条件的，签订回购备忘录，按约定启动回购程序。

五、加强投融资建设管理

（十二）项目前期工作及征地、拆迁等项目的实施，由镇人民政府（或街道办事处）或项目法人负责。镇人民政