关于印发《绍兴市区深化住房制度改革实施意见》和《绍兴市区出售公有住房实施细则》的通知

绍市府发〔1995〕49号

USHUI.NET^®提示：根据《 绍兴市人民政府办公室关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》 （ 绍政办发〔2016〕88号）规定，继续有效。

USHUI.NET^®提示：根据《 绍兴市人民政府办公室关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》 （ 绍政办发〔2019〕34号）规定，继续有效。

USHUI.NET^®提示：根据《 绍兴市人民政府办公室关于公布市政府及市政府办公室文件清理结果的通知》 （ 绍政办发〔2023〕3号）规定，继续有效。

绍兴县人民政府，市政府各部门：

《绍兴市区深化住房制度改革实施意见》和《绍兴市区出售公有住房实施细则》已分别经省人民政府和省住房制度改革领导小组批准，于一九九五年六月起正式实施。

深化住房制度改革是加快建立社会主义市场经济体制的需要，是深化经济体制改革的一项重要内容，是一件利国利民的大事。这项改革，涉及面广，政策性强，任务艰巨，特别是要注意处理好新老政策之间的衔接。各级政府、各部门要切实加强领导、统一认识、精心组织、缜密安排，确保深化住房制度改革实施意见和各项配套政策顺利实施。



城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民人口不断增长的住房需求。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》，结合绍兴市区住房制度改革的实际情况，提出本实施意见。

一、完善住房公积金制度

1.所有机关、团体、事业单位和企业（包括全民、集体、私营和外商投资企业）及其在职职工（外商投资企业的中方职工），均应按“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴交住房公积金，并纳入职工个人住房基金。

2.1995年7月1日起，职工个人和单位住房公积金的缴交率各为1994年6月份职工工资的5%，外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率各为7%。

3.计算缴交公积金的工资基数按省房改领导小组《关于颁发〔浙江省缴提公积金、发放住房补贴计算工资基数和购房工龄的暂行规定〕的通知》（浙房改〔1994〕13号）执行。

单位和职工个人缴提住房公积金的工资基数上限为1500元。

二、积极推进租金改革

1.在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度住房租金到1998年原则上达到双职工家庭平均工资的10%，到2000年达到15%。逐步取消住房补贴。

2.自1995年7月1日起，市区公有住房租金由目前的平均每平方米使用面积0.36元调整为1.00元，提租后不增发住房补贴，保留原住房补贴。今后，凡因各种原因调入或参加市区单位工作的职工，不再享受住房补贴。

3.在提高租金的同时，对已租住公房面积在规定标准之内的离退休职工、社会救济户、特等和一等伤残军人、非在职优抚户、低收入户，每户给予提租后减去原住房补贴的净增支部分相应的减、免、补助。

减免补的具体办法按《绍兴市区公有住房租金改革实施细则》中有关规定执行。

4.在租金水平达到成本租金前，新分配到住房的（包括腾空旧房）仍须认购住房建设债券。具体标准和缴存办法仍按《绍兴市区新房新制度办法》执行。

三、稳步出售公有住房

1.向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。1994年度（1994年的7月1日至1995年6月30日）新建砖混成套住房每平方米建筑面积成本价630元，1995年度（1995年7月1日至1996年6月30日）成本价为700元，旧房的成本价按新房的成本价成新折扣计算，折旧年限为50年，年折旧率为2，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修、设备更新的旧房，其成新按有关规定评估确定。

公有住房的实际售价应根据所处地段、层次、朝向、设施和装修标准等增减因素区别计价。

2.对按成本价购房者给予以下折扣：

（1）按购房人夫妇两人建立住房公积金制度前的工龄之和计算，每一年工龄给予0.6%的折扣。职工工龄一律按人事、劳动部门有关实际工龄计算规定执行。离退休职工购房工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

（2）购买现已租住的公有住房，至1995年6月底前给予5%的现住房折扣。今后每年递减，到2000年取消。

3.按成本价购买公有住房，购房者按规定免缴房产税和一次性契税，缓缴土地使用税。

4.职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。购房面积超过控制标准的部分实行市场价。

5.职工购买公有住房可以一次付款，也可以分期付款或抵押贷款。一次付款的，售房单位应按有关规定给予一次付款折扣;分期付款或抵押贷款的，首期付款不得低于实际售价的30%，超过部分给予适当折扣。具体办法按《绍兴市区出售公有住房实施细则》规定执行。分期付款和抵押贷款的期限最长不超过10年。

6.职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关的税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般使用5年后可依法进入市场出售或出租，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

7.公有住房出售后，室内维修由购房者负责，费用自理;共用部位和共用设施的维修养护，由原产权单位或受其委托的其他单位负责。公有住房出售后，售房单位从售房款中提取15%。购房人按每平方米建筑面积成本价的1%缴付给原产权单位或受委托单位，作为建立共用部位和共用设施的维修基金，实行专户储存，专项使用，本金不动，利息用于共用部位、共用设施的维修开支。

改革现行住房管理体制，发展各种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。

8.加强售房款的管理。国有住房出售收入根据住房产权关系按一定比例上交同级财政和留归单位，同时分别纳入我市和单位住房基金。其他公有住房出售收入归单位所有纳入单位住房基金。出售公有住房必须使用省财政厅统一印制的出售公有住房专用票据。国有住房出售收入征收管理办法按国务院、省政府有关规定另行制定。

售房款应全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。

9.市区已出售的公有住房，所执行的综合价与现行成本价基本一致，原则上不作变更。购房人要求按新政策衔接的，可准予按1994年度的成本价和新政策进行衔接。

10.今后出售公有住房按《绍兴市区出售公有住房实施细则》执行。

四、加快经济适用住房的开发建设

1.加快经济适用住房的建设，解决中低收入家庭的住房问题，是住房制度改革的一项十分重要任务。经济适用住房的建设用地经批准采取行政划拨方式供应经济适用住房住宅小区内经营性公建配套设施费用由经营者负担、非经营性的公建配套设施费由政府负担，经济适用住房按规定减免有关税和城市大配套费，计划部门应下达指导性专项计划规划部门应优先定点选址;金融部门要在贷款上给予积极扶持，建设单位只收管理赛和微利经济适用住房的价格由市物价管理部门会同市房地产主管部门审核，报市房改领导小组批准。

2.经济适用住房建设要采取种形式，充分发挥各方面的积极性，除组建专门的经济适用住房开发建设公司建设外，也可招标，委托有条件的房地产开发公司建设。积极开展集资合作建房。要充分利用房改归集起来的住房基金建设经济适用住房和“安居工程”，加快解危、解困步伐，市城建委、房地产管理处和房改办要按城市规划和我市实现2000年居住小康目标，切实抓好经济适用住房建设的实施工作。

3.经济适用住房的销售对象是中低收入家庭，重点是住房难户。离退职工、教师和住房困难户应优先安排。

住房困难户的标准由市房地产主管部门和市房改办制定，经济适用住房的售房对象要严格审查，不得弄虚作假。

4.经济适用住房可以直接向个人出售，也可以先出售给有住房难户的单位，由单位按房改政策规定的售价出售给本单位的住房困难户。经济适用住房（含购买公有住房）每户只能享受一次，购买一套，产权归个人所有。一般须住用5年后，方可依法进入市场，按规定补交土地使用权出让金或所含土地收益和交纳有关税费后，收入归个人所有。

五、加强住房基金筹集、使用和管理

1.认真做好住房基金的归集工作。市住房基金管理中心（简称“中心”）要根据国家和省的有关规定，首先把房改中新发生的资金（公积金、售房款、住房建设债券等足额归集起来;同时，配合财政部门，做好原有住房资金的核定、划转工作，建立起城市、单位和个人三级住房基金。

2.按照责权利一致的原则，建立和完善住房基金管理制度，加强住房基金的管理。“中心”根据市政府制定的住房基金筹集、使用管理等有关规定，负责住房基金的归集、支付、核算、使用和管理等工作，编制住房基金使用计划报市政府审批。市房地产信贷部受委托办理住房基金的存贷款业务，并根据市批准的使用计划，审定、发放和回收贷款。

3.住房基金要实行专户储存。住房基金由“中心”统一安排使用，其中城市住房基金由财政专户管理，行政事业单位住房基金作为预算外资金由财政专户储存管理，企业和个人住房基金，由“中心”专户储存管理。对行政事业单位和企业住房基金统一管理，但所有权不变，并保证其购、建房使用和存款利息收益。“中心”在房地产信贷部开设存款专户和资金运用专户，管好用好住房基金。

4.住房基金必须专款专用，严禁挪作他用。住房基金主要用于：单位、职工个人购、建住房以及住房的维修、管理和住房制度改草，住房解困、解危和经济适用住房建设有偿用于旧城改造等。住房基金管理部门为确保资金安全增值，可以购买国家债券，也可以通过金融部门发放委托性贷款，实行资金增值。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

5.住房基金的增值必须坚持利归地方的原则。在保本微利的原则下，支付房地产信贷部代办手续费和开支“中心”所需经费后，住房基金纯收益纳入房改资金滚动使用。

目前已在实施的《绍兴市区住房制度改革实施方案》及其配套办法，与本实施意见有抵触的部分，按本实施意见执行。



绍兴市区出售公有住房实施细则

第一条  为贯彻执行《绍兴市区深化住房制度改革实施意见》，加快住房商品化步伐，促进住房资金投入产出的良性循环，加快住房建设，制定本实施细则。

第二条  市区公有住房（含国家直管公房和单位自管公房），除市政府规定，列入近期旧城改造规划临街宜改造为营业用房、产权有争议未定、具有历史保护价值、平房和危房等房屋不宜出售的住房外，均可向职工、居民个人出售。

近期以出售成套住房为主，产权单位根据房改政策出售公有住房，其方案报经绍兴市住房制度改革领导小组批准后，即可组织实施各开发企业及各单位建造的、费用已列入商品房价格成本或建筑造价的拆迁安置用房，按城建委（1991）270号文规定，应将产权移交给政府房管部门，由房管部门组织出售。

第三条  凡在市区具有常住户口的职工、居民，经产权单位同意，均可申请购买自住住房申请购房人原则上应是公有住房承租人职工购买公有住房坚持自愿原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，优先出售给无房户、危房户、住房困难户和符合分房条件的职工。

第四条  市区公有住房出售价格分成本价和市场价。房屋面积按建筑面积计算，计算方法按（1982）经基设字68号《关于印发建筑面积计算规则>的通知》和浙计经施（1984）1084号《浙江省计划经济委员会关于建筑面积计算规则〉补充规定的通知》规定执行，建筑面积计算小数后保留两位。职工购房后，不再缴纳房租。

第五条  向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价1994年7月1日至1995年6月30日出售新建砖混二等套房每平方米市场价为1200元。

第六条  向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。小区级配套公建费不列入成本。市区公有住房的出售价格，今后由市房改办会同物价、房管等部门逐年测定，报省人民政府房改、物价部门审查批准后每年公布执行。严禁任何单位擅自制订价格，廉价出售公房。1994年度市区新建成套住房的成本价基价定为每平方米630元，执行到1995年6月底1995年度（1995年7月1申至1996年6月30日）成本价基价定为700元。

1994年及以前投入使用的砖混成套住房成本价按新房的成本价成新折扣计算，折旧年限为50年，年折旧率为2%使用年限超过30年的，以30年计算。经大修或设备更新的旧房按有关规定评估确定。

第七条  对按成本价购房者，由售房单位给予以下折扣（1）工龄折扣按购房职工夫妇两人建公积金制度前的工龄计算，每一年工龄给予成本价0.6%的折扣。职工工龄一律按人事、劳动部门有关实际工龄的计算规定执行。离退休职工计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退年龄计算。

少数因工作需要，组织批准延长工作时间的，工龄可连续计算。

从事教育工作的教师，1年教龄可折算成1.2年工龄，具体办法另行规定。

双职工一方已去世，购房时已故职工生前龄允许合并：计算。

（2）现住房折扣职工购买现已租用的公有住房，至1995年6月底前给予5%的现住房折扣，今后以每年1%递减，2000年前全部取消。

第八条  市区公有住房的实际售价还应根据住房所处地段、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价（调整系数详见附表）。超过规定装修标准部分的费用，由购房职工负担。

第九条  公有住房的实际出售价按下列公式计算新房的实际出售价（元平方米）=成本价×（1-年工龄折扣率×夫妇双方工龄之和-年折旧率×竣工使用年限）×（1+结构增减系数+地段增减系数+朝向增减系数+楼层增减系数）现住房的实际出售价（元平方米）=成本价×（1-年工龄折扣率×夫妇双方工龄之和-年折旧率×竣使用年限）×（1-现住房折扣率）×（1+结构增减系数+地段增减系数+朝向增减系数+楼层增减系数）装修、设施增减率另计。

第十条  职工按成本价购买公有住房，在扣除成新折扣、工龄折扣、现住房折扣和各项调节因素后，砖混成套房每平方米建筑面积最低价为160元。

第十一条  职工、居民以成本价购买公有住房，每户只能享受一次，购买一套。每户家庭购买现已租住的公房建筑面积按以下控制标准执行

（1）市级领导及相当于这一级的干部、知识分子90-120平方米（2）市级机关正、副局级干部及相当于这一级的干部、知识分子70-100平方米;

（3）市级机关正、副科长及相当于这一级的干部、知识分子60—85平方米（4）一般干部、职工、居民50-75平方米对教师、离休干部，一户住一处住房的，面积可放宽8-10平方米。超过上述标准的部分，按市场价购买，并不得享受售房工龄折扣和现住房折扣的优惠政策职工购买新房，按省统一规定面积标准执行。

计算面积时，阳台面积不列入控制标准范围内。

未定职级的领导干部参哪一级干部住房标准，由上一级干部管理部门提出意见，报市房改领导小组批准后执行。

第十二条  职工购房可以一次付款，也可分期付款或抵押贷款售房单位给予一次付款实际售价的20%的折扣。分期付款首次不得低于实际售价的30%，超过30%的部分，每多付10%给予2.5%的折扣，分期付款期限不得超过10年，分期交付部分要计收利息，单位不得贴息，利按政策性利率计算支付。

职工购买公有住房资金不足者，可凭本单位证明向市住房基金管理中心或承办银行申请抵押贷款，贷款额度一般不超过购建房总价款的70%贷款还款年限不超过10年。

第十三条  按成本价购买公有住房，购房者免缴房产税和一次性契税，缓交土地使用税。

第十四条  职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

第十五条  职工购买公有住房后，应在3个月内到房产管理部门办理住房产权转移登记手续，领取房屋所有权证书，并凭领取的房屋所有权证书办理相应的土地使用权变更登记手续，领取土地使用权证书。房屋所有权证应注明产权属性、产权比例、售房价格，允许进入市场的年限。以出租、出售、赠与、继承等形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。

第十六条  职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。

售房单位从售房款中提取15%，购房人按成本价的1%缴付房屋维修费（楼层分摊系数另行制订），共同建立共用部位、共用设施维修基金，专户存入银行，本金不动，利息用于维修开支。

第十七条  加强售房款的管理。国有住房出售收入根据住房产权关系按一定比例上交同级财政和留归单位，同时分别纳入城市和单位住房基金。其他公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金。国有住房出售收入征收管理办法按国务院、省政府有关规定另行制定。

售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用

第十八条  市区已出售的公有住房所执行的综合价与现行成本价基本一致，原则上不作变更，购房人要求按新政策衔接的，可准予按1994年度的成本价和新政策进行衔接。

第十九条  购房者在未付清购房款期间，因故调离本市出国、出境定居的，所购买的房屋退还原产权单位购房者去世后无继承人的，由房管部门按绝产接管，任何人不得侵占。

第二十条  本实施细则由市住房制度改革领导小组负责解释。

第二十一条  本实施细则自公布之日起施行。原有售房：政策和规定，凡与本实施细则不一致的，一律以本实施细则为准。

附表一：

楼层差价系数表

注：1、底层有独用天井10M2（净）以上的，底层加0.03;

2.层面为坡屋顶的，顶层加0.03;

3.底层有架空层的，底层加0.01;

4.底层有地下车库的（层高2.2M以上），底层加0.02， 二层加0.01，最上层及次上层分别减0.02和0.01;

5.砖木结构临街住宅底层加0.04;

6.楼层增减系数=楼层差价系数-1

附表二：

朝向系数表

注：1、砖混结构房屋以所在整幢朝向为朝向。

2.砖木（木）结构房屋以主要室外生活。

场地方位或户门朝向为朝向。

3.朝向增减系数=朝向系数-1

附表三：

市区公房出售地段系数表

地段增减系数=地段系数一1

附表四：

公有成套住房标准条件

附件五：

砖混成套住房设施变更售价增减表