上海市国家税务局、上海市地方税务局关于对外商投资企业从事房地产经营若干税收问题的处理意见【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 上海市国家税务局 上海市地方税务局关于公布废止或失效的税收规范性文件目录的通知》 （ 沪国税法〔2010〕28号）规定，全文废止
USHUI.NET^®提示：根据《 上海市国家税务局 上海市地方税务局关于发布2010年度税收规范性文件清理结果的公告》 （ 上海市国家税务局上海市地方税务局公告2011年第1号 ）规定，全文废止
新税制实行以来，针对外商投资企业从事房地产经营有关税收业务方面各单位陆续反映了一些执行中出现的问题。经研究，现将这些问题明确如下：

一、关于如何划分计算销售商品房增加税负的问题

根据国家税务总局国税发［1995］19号《关于外商投资企业若干税收问题的通知》中第二条第（三）款第4项规定：销售商品房仍按国税函发［1990］505号的有关规定计算原工商统一税税负，即，建筑物连同土地使用权一并转让的，划分清楚的，分别按3%和5%的税率计算，划分不清的，一律按5%的税率计算。所谓“划分清楚”是指外商投资企业在转让房地产时，能正确核算并分别收取土地使用权转让金和商品房销售款，否则可以通过采用诸如：收入与成本相配比法、同类房屋销售价减级差地租价等方法来分别确定土地使用权转让收入和建筑物转让收入，然后按照新税法有尖规定计算销售建筑物比原税负增加的部分可以返还。

在具体划分土地开发成本和建筑物建造成本时，原则上应将：取得土地使用权支付的金额，开发土地的成本（包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，公共配套设施费用）和费用（包括开发土地项目所发生的管理费用，财务费用），以及其它与开发土地有关的成本、费用作为转让土地使用权所应负担的成本，据此计算其占总成本的比例，然后按此比例划分房地产销售额中应属土地使用权转让的收入额。

亲建房及配套设施的建筑成本和费用（销售费用、管理费用、财务费用）作为转让房屋建筑物所应负担的成本，据此计算其占总成本的比例，然后按此比例划分应属房屋建筑物转让的收入额。

外商投资企业建造商品房和建筑物连同土地使用权一并转让的，不管采用何种方法划分两者的销售额，原则上其转让土地使用权所取得的收入不应低于总销售额的50%。

二、关于财务费用和销售费用的列支问题

（一）外商投资企业从事土地开发和建造商品房过程中所发生的合理的借款利息应当提供借款付息的证明文件，经所属税务机关审核同意后，准予列支。但下列利息支出不得列支：

1、资本的利息；