宁波市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干政策问题的通知【全文废止】

甬地税一〔2009〕98号

USHUI.NET^®提示：根据《宁波市地方税务局关于公布现行有效、全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（宁波市地方税务局公告2011年第3号）规定，继续执行

USHUI.NET^®提示：根据《宁波市地方税务局关于公布现行有效、全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（宁波市地方税务局公告2013年第1号）规定，第四条第5点第三款关于业务招待费的政策废止

USHUI.NET^®提示：根据《宁波市地方税务局关于公布现行有效、部分条款失效废止、全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（宁波市地方税务局公告2015年第3号）规定，第四条第5点第三款关于业务招待费的政策、第六条第一款第3、4项废止

USHUI.NET^®提示：根据《宁波市地方税务局关于公布全文有效、部分条款失效废止、全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（宁波市地方税务局公告2016年第1号）规定，第四条第5点第三款关于业务招待费的政策、第六条第一款第3、4项废止

USHUI.NET^®提示：根据《宁波市地方税务局关于公布全文有效、部分条款失效废止、全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（宁波市地方税务局公告2017年第2号）规定，第四条第5点第三款关于业务招待费的政策、第六条第一款第3、4项废止

USHUI.NET^®提示：根据《宁波市地方税务局关于公布部分条款失效废止、全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（宁波市地方税务局公告2018年第1号）规定，第四条第5点第三款关于业务招待费的政策、第六条第一款第3、4项废止

USHUI.NET^®提示：根据《国家税务总局宁波市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局宁波市税务局公告2018年第2号）规定，继续执行

USHUI.NET^®提示：根据《国家税务总局宁波市税务局关于房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局宁波市税务局公告2018年第10号）规定，自2019年1月1日起全文废止

成文日期：2009年6月9日

各县（市）区地方税务局（分局），市地方税务局直属分局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法

》（下称“办法”）的通知（国税发〔2009〕31号

）有关规定，结合我市实际情况对房地产开发经营业务征收企业所得税若干政策问题明确如下：

一、企业在规定的纳税申报期应按“办法

”第六条的规定确认销售收入的实现。即：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

二、企业在一个纳税期间应严格按“办法

”第三条的规定区分当期实现的完工开发产品销售收入和未完工开发产品销售收入；并按“办法

”第九条的规定计算当期应纳税所得额。

三、企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列原则确定：

1、开发项目位于海曙区、江东区、江北区、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、高新园区的为15%。

2、开发项目位于其他地区的为10%。

3、符合规定的经济适用房、限价房和危改房项目为3%。

四、从事房地产开发业务企业当期应纳税所得额的计算及相关规定：

1、当期销售未完工开发产品的预计毛利额=当期销售未完工开发产品收入*预计计税毛利率

2、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期仅开发一个项目的：

（1）销售未完工开发产品期间：

当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税）+当期销售未完工开发产品的预计毛利额；

（2）开发产品按照“办法

”第三条规定的条件确认完工且按规定结算其计税成本后：

当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本）—与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额；

3、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期同时开发或先后滚动开发多个项目的：

当期（包括按季或月预缴和年度汇算清缴）应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)—各项扣除项目金额（包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本）+当期销售未完工开发产品的预计毛利额—与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额；

4、开发产品按照“办法

”第三条规定的条件确认完工后应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，计算出此前实现的销售收入所对应的计税成本和实际毛利额，正确计算当年度的应纳税所得税额。

5、除税法另有规定（如职工教育经费、广告费和业务宣传费、作长期待摊费用处理的开办费等）外，企业发生的期间费用应在发生当期申报扣除；年度纳税申报时按税法规定调整。不得结转以后年度扣除。

企业年度销售未完工产品的收入允许作为当年度税前扣除业务招待费、广告费和业务宣传费、境外佣金的计算依据；开发产品确认完工后，已在以前年度作为上述费用扣除计算依据的销售未完工产品收入部分不得重复计算扣除。