潍坊市人民政府办公室关于推进城镇低效用地再开发的实施意见

潍政办字〔2020〕114号

USHUI.NET^®提示：根据《 潍坊市人民政府关于公布市政府行政规范性文件集中清理结果的通知》 （ 潍政发〔2023〕3号）规定，继续有效，有效期保持不变

各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市直有关部门、单位：

  为深化土地供给侧结构性改革，提高存量资源配置效率，有序推进我市城镇低效用地再开发工作，根据《 山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》 （ 鲁政办字〔2020〕32号）要求，经2020年9月29日市政府第六十二次常务会议研究同意，结合我市实际，现提出如下实施意见。

  一、工作目标

  坚持全面调查、规划管控、分类开发、完善保障、动态管理的城镇低效用地再开发思路，强化政策引导，完善保障措施，因地制宜确定认定标准，充分运用城镇低效用地再开发信息管理系统，积极推动城镇低效用地入库管理、规划引导、分类开发，有效提高资源要素配置效率，为加快经济发展方式转变和经济结构调整、促进新旧动能转换提供有力保障。

  二、工作内容

  （一）开展城镇低效用地调查。综合运用第三次国土调查、不动产信息登记、“亩产效益”评价、工业用地绩效调查评估等成果，对2009年第二次土地调查确定的城镇存量建设用地开展全面调查，摸清位置、面积、用途、容积率、投入产出水平、环境状况、基础设施配套水平等用地现状，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿等信息。［责任单位：市自然资源和规划局,各县市区（含市属各开发区，下同）政府（管委会），以下均需各县市区政府落实，不再一一列出］

  （二）合理确定开发范围。城镇低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议，不含闲置土地以及不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地。主要包括：

  1.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地及不符合安全生产和环保要求的用地；

  2.已确定实施“退二进三”的产业用地；

  3.布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等用地；

  4.因企业原因造成开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足50%，或者已投资额占总投资额不足50%，中止开工建设满一年的项目用地；

  5.土地利用和综合产出率低下，已竣工投产项目亩均税收连续两年达不到辖区平均税收50%的工业用地；

  6.参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地；

  7.经县市区政府认定为低效利用的其他建设用地。

  各县市区在城镇低效建设用地调查的基础上，按照有利于提高节约集约用地水平和综合产出效益的要求，参照国家、省、市和当地有关控制标准、技术指南，从土地利用强度、投入产出水平、用地布局、基础设施配套水平、房屋建筑质量、安全生产、环保、消防、开发利用现状与规划开发利用方向协调性、再开发潜力等方面，建立城镇低效用地认定标准指标体系，组织开展低效用地认定工作。（责任单位：市自然资源和规划局、市发改委、市工信局、市住建局、市生态环境局、市税务局）

  （三）实行标图入库。各县市区在确定再开发范围后，将列入再开发范围的地块标注在最新的土地利用现状图、遥感影像图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，并实行逐级上报管理。纳入数据库的地块方可进行再开发，享受相关优惠政策。调查认定、标图入库等工作应于2020年12月底前完成。数据库实行动态管理和更新，每半年或一年开展一次城镇低效用地补充更新调查工作。（责任单位：市自然资源和规划局）

  （四）编制专项规划。各县市区政府依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业政策等，以城镇低效用地数据库为依托，统筹考虑城市功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史文化传承、公共卫生安全等因素，编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造目标任务、性质用途、规模布局和时序安排等。专项规划编制要重点引导工业区、老旧小区连片改造，注重工业遗产保护与利用、老旧小区及周边区域综合改造提升，优先保障市政基础设施、公共服务设施等用地。实行规划“留白”机制，为公共基础设施特别是各类应急设施和场所预留足够空间。专项规划经上一级自然资源和规划主管部门核定，报同级政府批准后实施，并及时向社会公示。规划编制最迟应于2021年6月底前完成。各县市区要按照突出重点、先易后难、分步推进的原则，统筹年度改造规模和项目安排，制定低效用地再开发年度实施计划。（责任单位：市自然资源和规划局、市发改委、市工信局、市住建局、市生态环境局、市文化和旅游局）

  （五）编制项目实施方案。项目实施主体根据再开发专项规划，编制项目实施方案，项目实施方案重点包括基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、拟改造开发情况等内容，明确项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，依法依规履行向社会公示、征求权利人意见、重大项目实行专家论证等程序，报当地政府批准后实施，并及时向社会公示。涉及历史街区、不可移动文物、古树名木或历史建筑的要制定相应保护管理措施，按法定程序报批；涉及建设用地土壤污染的，严格按照《中华人民共和国土壤污染防治法》有关规定做好风险管控和修复。（责任单位：市自然资源和规划局、市发改委、市工信局、市住建局、市生态环境局、市文化和旅游局）

  三、规范开发模式

  （一）政府收储改造。改造地块规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施用地的，应由当地政府依法收回或收购，依法重新办理供地手续。在依法补偿基础上，可对原土地权利人采取物业返还等方式奖励。

  （二）原土地使用权人改造。除应由政府收回的外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式改造开发；纳入成片改造范围的地块，原土地使用权人可优先收购相邻宗地，归宗后实施整体改造；原土地使用权人分散的，可组建联合体实施再开发。在改造过程中，允许按规划对用地性质、建筑容量、建筑高度适当调整，可通过存量补地价、协议出让方式完善用地手续。

  （三）原农村集体经济组织改造。涉及城中村集体建设用地改造的，在符合规划、用途管制和尊重群众意愿的前提下，可依法征收后进行改造开发，允许集体经济组织自行或引入社会投资主体参与再开发。由政府组织改造用于经营性开发的，其土地出让收入可确定一定比例，按规定通过预算安排支持原农村集体经济组织用于新农村建设，具体比例由所在县市区政府确定。

  （四）市场主体改造。鼓励和引导有实力且有开发经验的企业参与再开发。在符合规划前提下，通过公开招标方式确定市场主体收购相邻地块，实施集中连片开发。

  采取上述（二）（三）（四）模式改造开发为商业、旅游、娱乐等经营性用地，除按规定补缴土地价款及相关税费外，应依据相关规划要求，将该项目一定比例的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施等公益性项目建设，需移交公益性用地的项目类型、具体比例由各县市区政府确定，并在项目实施方案中予以明确。对于改造地块不宜提供公益性用地的，在评估基础上由集体决策确定应补缴的土地价款。评估基准日以依法受理补缴申请时点为准。（责任单位：市自然资源和规划局、市财政局、市住建局、市农业农村局、市税务局）

  四、健全配套政策

  （一）加强规划保障。市及各县市区政府在编制国土空间规划时，应统筹安排低效用地再开发规划布局、用途管制等内容，并结合规划定期评估结果动态调整。对拆除重建方式实施的项目，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式统筹平衡。（责任单位：市自然资源和规划局）

  （二）实施增存挂钩制度。对建设用地规模倒挂或规模空间不足的地区，严控新增用地。落实增存挂钩机制，根据当地上一年度再开发规模，按一定比例奖励新增用地指标。盘活的存量土地资源优先保障重大项目建设。（责任单位：市自然资源和规划局）

  （三）加大财税金融支持力度。市级统筹整合相关财政资金，支持各县市区开展低效用地再开发工作。对土地增值税收入较上年增长超过8%以上的部分，省分享收入按60%补助我市资金，全部分配有关县市区。各县市区政府要落实资金保障，重点支持“工改工”和公益性项目建设。根据再开发项目特点和需求，创新信贷金融产品，提供信贷支持。（责任单位：市财政局、市税务局、市工信局、市自然资源和规划局、市住建局、市地方金融监管局、潍坊银保监分局）

  （四）强化倒逼促改措施。结合“亩产效益”评价改革工作，以县市区为主体，开展工业企业分类综合评价，实施资源要素差别化配置政策。（责任单位：市工业和信息化局、市自然资源和规划局、市生态环境局、潍坊银保监分局）建立自然资源和规划、生态环境、市场监管、税务等多部门联合执法机制，运用综合手段倒逼企业加快转型升级或有序退出低效用地。（责任单位：市自然资源和规划局、市生态环境局、市市场监管局、市税务局、潍坊银保监分局）

  （五）发挥市场配置资源作用。通过完善交易规则、健全服务体系、降低交易成本等方式，鼓励引导低效用地进入土地二级市场流转，激发低效用地入市交易、盘活利用的积极性。（责任单位：市自然资源和规划局、市发改委、市财政局、市工信局、市地方金融监管局、市税务局）

  （六）支持加快转型升级。在符合规划的前提下，经批准利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策。5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。（责任单位：市自然资源和规划局、市发改委、市工信局、市财政局）

  （七）鼓励异地搬迁改造。对需要异地搬迁且符合国家产业政策的工业项目，经依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议出让方式为原土地使用权人异地置换安排工业用地。腾退的工业项目用地在依法依规完成风险管控和修复，由当地政府收回后通过招拍挂方式出让的，可结合实际对企业给予支持。（责任单位：市自然资源和规划局、市发改委、市工信局、市财政局、市生态环境局、市税务局）

  （八）拓宽土地储备资金渠道。市及各县市区政府要合理安排年度用于土地储备的资金和债券规模，加大资金投入。对列入再开发数据库、地方财政资金难以落实的项目，土地储备机构要加大前期开发扶持力度。鼓励引导社会资金依法依规参与政府储备土地的前期开发。（责任单位：市自然资源和规划局、市财政局、市地方金融监管局）

  五、完善保障措施

  （一）加强组织领导。各级各有关部门要加强统筹协调，明确部门分工，健全实施机制，强化政策协同，形成工作合力。

  （二）维护合法权益。构建有效的沟通协商和信息公开机制，切实保障群众的知情权、参与权、监督权，妥善处理群众诉求。

  （三）强化示范引领。选择部分县市区作为示范区域，探索有效的工作运行机制和开发模式，注重运用多种手段破解工作难题，打造典型样板。

  （四）实施评估通报。定期对各县市区再开发情况进行评估通报，评估结果作为新增用地指标分配、财政奖励等重要依据。

  各县市区在实施城镇低效用地再开发过程中，要结合老旧小区改造、烂尾工程和闲置厂房治理等工作，加强政策集成、制度创新，落实资金保障、技术支撑，统筹安排，联动施治，盘活存