镇江市住房和城乡建设局关于印发《镇江市住宅物业管理项目招投标办法》的通知

USHUI.NET®提示：根据《 镇江市住房和城乡建设局关于印发《镇江市住建局规范性文件清理目录》（有效、失效和废止、修订）的通知》 （ 镇建规字[2023]2号）规定，有效。
各市、区住建局，镇江新区城乡建设局，镇江高新区建设和交通局，各街道办事处（镇人民政府），各相关单位：

为了规范物业管理招投标活动，加强本市建设单位、业主大会选聘物业服务企业的监督管理，促进物业管理市场公平竞争，我局制定了《镇江市住宅物业管理项目招投标办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

镇江市住房和城乡建设局

2022年12月29日


第一章 总则

第一条为了规范物业管理招投标活动，加强本市建设单位、业主大会选聘物业服务企业的监督管理，促进物业管理市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条住宅项目建设单位、业主大会选聘物业服务企业和物业管理行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第三条市物业管理行政主管部门负责全市住宅物业管理项目招投标活动的指导、监督和管理工作。

辖市（区）物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理招投标活动的日常管理和指导监督工作。

街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会党组织应当指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法依规选聘物业服务企业。

第四条从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会服务组织，应当遵守招投标法律、法规和政策规定，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应当熟悉国家和本市物业管理、招标投标等相关法规政策和实务操作、具备相应的物业管理专业经历，并通过指定服务平台上报从事招标代理业务的相关信息。

第五条本市建立统一的评审专家库，评审专家由市、辖市物业管理行政主管部门择优选聘。

市、辖市物业管理行政主管部门定期组织评审专家进行有关法律和业务培训。评审专家有违规行为或者不称职行为的，市、辖市物业管理行政主管部门可以取消其评审专家资格；被取消评审专家资格的人员，不得再参加本市物业管理项目的评标活动。



第二章  选聘物业一般规定

第六条招标方式分为公开招标或者邀请招标。

住宅和同一物业服务区域内非住宅的建设单位，应当依法通过公开招投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业，负责前期物业管理。

鼓励业主大会授权业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

第七条建设单位应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

（一）预售新建住宅项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）现售新建住宅项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的物业项目应当在交付使用前90日完成。

第八条前期物业管理期间，有下述情形之一的，建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业：

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不续签的；

（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到标准，建设单位依法依约提前解除合同的；

（三）物业服务企业擅自退出的；

（四）物业服务企业被吊销营业执照的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

建设单位重新选聘物业服务企业，新物业服务企业调整服务内容、服务标准和物业服务收费方案的，应当由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业服务区域内显著位置进行公示，公示期限不少于15日。

第九条物业服务企业愿意继续提供服务的，应当在物业服务合同期限届满前90日内，通过指定服务平台向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式、委派项目经理具体情况等相关资料的方案。

业主委员会应当在合同期限届满前90日内，根据有关规定和合同履行情况等相关约定，拟定选聘方案并完成组织召开业主大会作出续聘或者重新选聘物业服务企业的决定。选聘方案应当包括以下主要内容：

（一）拟选聘物业服务企业的信用情况、管理业绩等；

（二）物业服务计费方式（包干制或者酬金制）；

（三）物业服务内容和标准或者物业服务收费标准；

（四）拟选聘物业服务企业委派至本项目的项目经理的信用情况、业绩、职业能力水平等；

（五）物业服务合同期限；

（六）物业服务合同主要条款；

（七）续聘实施方案或者重新选聘实施方案（包括公开招标、邀请招标等选聘方式以及入围资格、选聘程序等）。

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业服务区域内公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当与物业服务企业在合同期限届满前重新签订物业服务合同。

业主大会决定公开招标或者邀请招标等重新选聘物业服务企业的，应当通过指定服务平台选聘物业服务企业。

第十条建设单位、经业主大会授权的业主委员会，可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构代理招标。

其中，委托招标代理机构的，业主大会应当明确委托范围、权限和招标代理费用列支渠道。



第三章  招标

第十一条建设单位应当在发布招标公告10日前，提交下列材料报辖市（区）物业管理行政主管部门备案：

（一）招标项目的建设项目批文、土地受让合同、规划方案审定意见书以及总平图、地名委命名公告；

（二）招标公告；

（三）招标文件；

（四）招标代理委托合同（适用委托机构代理）；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十二条业主大会授权的业主委员会招标的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交下列材料报辖市（区）物业管理行政主管部门备案：

（一）项目招标申请报告；

（二）业主大会作出关于不再续签物业服务企业的决议、关于重新选聘物业服务企业方案的决议（方案应当包括本办法第九条相关内容）、授权业主委员会招标的决议；

（三）招标公告或者投标邀请书，招标文件；

（四）招标代理委托合同（适用委托机构代理）；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十三条招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，编制招标公告、招标文件。招标文件包括以下内容：

（一）招标人简介，包括招标人名称、地址、联系方式；招标项目简介，包括项目基本情况、共用设施设备场地基本情况以及物业管理用房配备情况等；

（二）物业管理前期介入的时间、服务要求，相关物业管理共用部位、共用设施设备的承接查验的要求，包括时间、人员等；

（三）对投标人以及投标书的要求，包括投标人入围的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟委派的项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；

（四）经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

（五）物业服务计费方式；

（六）物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；

（七）物业服务合同主要条款；

（八）物业服务合同的签订说明；

（九）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；

（十）评标标准和评标方法，废标认定原则；

（十一）招标人、中标人违约的责任；

（十二）招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；

（十三）其他招标事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

招标文件除应当载明上述事项外，还应当包括对投标人信用情况等要求。投标人信用分占评标总得分的比例原则上不低于30%。

第十四条辖市（区）物业管理行政主管部门受理招标人的招标备案申请后，应当在受理之日起5个工作日内完成招标备案；发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正；申请材料需要补充证明的，可以要求招标人在规定期限内补充材料；逾期未提交材料或者补充材料不符合要求的，退回受理的相关材料。

第十五条招标人通过招标选聘物业服务企业的，应当在完成招标备案的2个工作日内在指定服务平台上发布招标公告或者发出投标邀请书，招标人也可以增加发布公告的媒介。

招标公告应当载明招标人的名称、地址和联系方式、获取招标文件的方式、招标项目的基本情况、招投标活动时间安排、投标申请人条件以及入围投标资格预审办法等事项。招标文件的发售期不得少于5个工作日。



第四章  投标

第十六条符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可以在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆指定服务平台申请投标，获取招标文件。

公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

资格预审文件一般应当包括投标申请人提供的企业资格和信用文件、业绩、技术装备、财务状况以及拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应当按照投标申请人提供的企业信用、业绩、技术装备、财务状况等证明材料，采用综合评分排名的方式择优选定不少于5家资格预审合格的投标申请人参加投标，投标人信用分权重不低于30%。

入围投标人一经确定，招标人应当向所有投标人或应标人出具入围通知书或者未入围通知书。招标人应当向入围资格预审合格的投标申请人发出入围资格预审合格通知书，并向入围资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。

第十七条投标标书应当对照招标文件载明事项，就招标人所提出的物业服务内容和标准或者物业服务收费标准、物业服务实施方案等实质性要求和条件作出响应。

投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。

投标函包括管理目标、物业管理服务费收费标准、履约承诺和编制说明等。

商务标书应当包括企业信用情况、管理业绩、投标报价以及其他物业服务以外的实质性响应等内容。

技术标书应当包括根据物业服务收费标准响应的分项服务内容和标准与服务承诺或者根据物业服务内容和标准响应的投标报价与费用测算；应急预案等管理制度；对物业服务的其他实质性响应等内容。

第十八条商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应当进行隐名处理，由招标文件规定使用统一的结构、格式、字体、编排和纸型、装订、文整等，否则按照废标处理。

第十九条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第二十条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招标人或者其委托人应当拒收。

投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照前一款的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。



第五章  开标、评标和中标

第二十一条评标委员会由招标人代表和评审专家组成，成员为5人或者以上单数，其中评审专家不得少于成员总数的三分